【正文】 階段 后期招商準(zhǔn)備期 工作內(nèi)容： 1. 制定后期招商策略及招商執(zhí)行方案 2. 確立招商流程體系 3. 招商物料的準(zhǔn)備完畢 4. 宣傳推廣 5. 招商接待處的確立 6. 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的完成 后期招商執(zhí)行期 工作內(nèi)容： 1. 招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式大會(huì) 2. 人員入場，開始全面招商 第六章 相關(guān)工作開展計(jì)劃 工作計(jì)劃時(shí)間表 工作分解 事項(xiàng) 具體安排 時(shí)間安排 策 劃 階 段 商業(yè)部分調(diào)研 對(duì)調(diào)研目的與方向討論 第一周 組織人員調(diào)研 相關(guān)資料整理分析 商業(yè)部分調(diào)研報(bào)告 九天內(nèi)部討論會(huì) 文本的撰寫 向發(fā)展商提報(bào) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 酒店式公寓、寫字樓調(diào)研 對(duì)調(diào)研目的與方向討論 第一周 組織人員調(diào)研 相關(guān)資料整理分析 開發(fā)態(tài)勢分析與初步構(gòu)想 內(nèi)部討論會(huì) 第二周 文本的撰寫 向發(fā)展商提報(bào) 開發(fā)方案遴選 從規(guī)劃技術(shù)角度的方案 第二周 從市場角度方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 向發(fā)展商提報(bào) 開發(fā)商對(duì)開發(fā)方案的決策 總體規(guī)劃建議書 內(nèi)部討論會(huì) 第二周 規(guī)劃建議書撰寫 向發(fā)展商提報(bào) 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議 內(nèi)部討論會(huì) 第二周 商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議撰寫 向發(fā)展商提報(bào) 發(fā)展商進(jìn)行決策 酒店式公寓、 寫字樓物業(yè)規(guī)劃建議 九天內(nèi)部討論會(huì) 第一周 物業(yè)發(fā)展建議撰寫 三方對(duì)規(guī)劃建議進(jìn)行討論、確定 市場調(diào)研報(bào)告 撰寫、提交市場調(diào)研報(bào)告 策劃報(bào)告（開發(fā)與策略） 在策劃綱要基礎(chǔ)上提交定位報(bào)告 規(guī)劃階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提交初步設(shè)計(jì)方案 第三周 九天、發(fā)展商、設(shè)計(jì)院三方討論 修改、討論及確定 報(bào)規(guī) 發(fā)展商對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行報(bào)建 發(fā)展商 工作 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提交擴(kuò)初設(shè)計(jì) 三方對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行討論、確定 施工圖設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)公司提交初步設(shè)計(jì)方案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 發(fā)展商、設(shè)計(jì)院討論 修改、討論及確定 報(bào)建 發(fā)展商與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通 規(guī)劃部門通過報(bào)建 開工 發(fā)展商組織開工 結(jié)束語： 非常感謝金達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司給了我們一個(gè)互相交流與溝通的機(jī)會(huì)，通過這次交流，我們更加了解和把握了沙井的市場現(xiàn)狀，以及貴公司所處的市場環(huán)境與壓力，從酒店式公寓到小產(chǎn)權(quán)房再到商業(yè)招商，各階段營銷 工作我司已有一個(gè)初步的研判。但由于正式招商工作的開展受兩方面因素的制約，一是前期招商工作的成果，二是正式招商基本條件的具備。 通過上述分析，我們可以 清晰的發(fā)現(xiàn)，主力店招商的成功，影響著整個(gè)招商工作的進(jìn)程；而招商工作的成功與否，又影響者商業(yè)銷售的業(yè)績；商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，又左右著項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益的大小。 二、本項(xiàng)目小產(chǎn)權(quán) 公寓銷售預(yù)計(jì) 通過初步市場調(diào)研，本項(xiàng)目達(dá)到營銷條件后從內(nèi)部認(rèn)購到售磬預(yù)計(jì)需要 6個(gè)月時(shí)間。 2）物業(yè)管理要點(diǎn) 配置高級(jí)的 3A 物業(yè)系統(tǒng)，實(shí)行 24 小時(shí)智能化港式全封閉管理。 2）商業(yè)組合 主要功能： 【主題商場 +超市】 +【商業(yè)街 + 餐飲休閑區(qū)】 一層商業(yè)功能分布示意圖： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 （ 3）業(yè)態(tài)組合： 群樓： 主題商場 —— 暫定為零售生活商品的集合商業(yè)街 超市： 2000 平米地下社區(qū)型超市。周邊全圍合式及行列圍合式在庭院環(huán)境景觀塑造、戶型比及設(shè)計(jì)的可操作上具有優(yōu)勢，如能增加景觀大戶型的數(shù)量，同樣可選用。 三、開發(fā)理念與定位 1）開發(fā)理念 針對(duì)年輕人的多種物業(yè)混合、復(fù)合的城市生活驛站。 C、優(yōu)質(zhì)彈性資產(chǎn)原則 復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一定要給資產(chǎn)的處置預(yù)留良好的空間，可“進(jìn)”（持有、增值）可“退”（銷售、融資）。 5）商業(yè)環(huán)境容易打造 項(xiàng)目威脅點(diǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1）國家對(duì)房地產(chǎn)市場管理以力度加大，小產(chǎn)權(quán)房的限制越來越大。 5）占據(jù)優(yōu)越地理位置，將在眾多小產(chǎn)權(quán)房中脫穎而出，項(xiàng)目形象容易樹立。項(xiàng)目與機(jī)場、廣深高速、香港等近在咫尺。一般商品房均價(jià)在8500— 10000 左右，片區(qū)內(nèi)的樓盤差價(jià)不大。 B、制造業(yè)基地，前景可觀 沙井鎮(zhèn)位于深圳市寶安區(qū)西北部，面積 60 平方公里，按照深圳市衛(wèi)星新城發(fā)展規(guī)劃，沙井及附近的福永、松崗等鎮(zhèn)的核心城區(qū)將被規(guī)劃建設(shè)成沙井新城，在深圳諸多的衛(wèi)星城中發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)新城。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目基本資料 ◆位 置：深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn) ◆項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地總面積： 9995 ㎡ 容積率： R ≤ （暫定） 總占地面積（約）： 49975 ㎡ 地塊位于沙井城市邊緣地帶，南臨南環(huán)路，東臨民福路，與鎮(zhèn)中心及新城區(qū)均有一定距離，與鏈接深圳的寶安大道約 1km，占地面積 9995 ㎡，早期規(guī)劃總建筑面積 44337 ㎡，為三棟多業(yè)態(tài)物業(yè)。二十八十定律將在一定時(shí)間內(nèi)持續(xù)； H、從地塊差異性來看： 由于沙井新老城區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展都不充分，中高消費(fèi)群私車普及和區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的薄弱導(dǎo)致了地塊價(jià)值差異相對(duì)較??； I、從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看： 制造業(yè)沉淀的基礎(chǔ)導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)的逐步形成和穩(wěn)定，