【正文】 產(chǎn)業(yè)人群為其主體，第三產(chǎn)業(yè)亟待升級，區(qū)域性、方便性的中高消費(fèi)相對空缺。商品房與小產(chǎn)權(quán)房針對不同的人群，相差一倍的價(jià)格很好地起到各取所需的效果。 4）大環(huán)境居住氛圍濃厚。 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 1）作為深圳工業(yè)重鎮(zhèn)，沙井越來越被投資客所關(guān)注、。 2）開發(fā)原則 A、地標(biāo)原則 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 以區(qū)域標(biāo)志性建筑打造城市中心的新標(biāo)志，體現(xiàn)都市化、引擎性、開放性、產(chǎn)業(yè)化、地標(biāo)性。 混合型開發(fā)是在高成長的片區(qū)未來發(fā)展出現(xiàn)多種可能性的情況下，選擇的有 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 效實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化開發(fā)的手段； 通過功能混合、產(chǎn)業(yè)復(fù)合，增強(qiáng)拉動跨區(qū)域消費(fèi)集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、功能 集聚的聚合力，提升城市價(jià)值和其關(guān)聯(lián)物業(yè)的價(jià)值。 ? 戶型主 朝 向須避開劣質(zhì)景觀的原則。 C、規(guī)模 約 8000 平米，包括酒點(diǎn)商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓和商業(yè)步行街。 （ 2）、交通動線 考慮車流、人流的合理組織，人流形成內(nèi)循環(huán)的系統(tǒng)； 商業(yè)應(yīng)提出有效的交通組織方案，切實(shí)考慮商業(yè)與外部的城市交通車流和人流進(jìn)出的主要通道和疏導(dǎo)方式，充分考慮步行內(nèi)街與購物中心在人流和形態(tài)上形成良 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 好溝通和延續(xù)，考慮內(nèi)部人流組織之間的關(guān)系，順暢組織各種人流和車流； （ 3）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理──聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 全方位標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)服務(wù) 為了滿足住戶的多種需求，并為之節(jié)省時(shí)間、提高效率、節(jié)約費(fèi) 用，小區(qū)特設(shè)星級社區(qū)服務(wù)，包含商務(wù)秘書服務(wù) 、家政秘書服務(wù)及家居服務(wù)。 ? 價(jià)格上采取平開高走策略 。商業(yè)價(jià)值大小的最終實(shí)現(xiàn)的，取決于商業(yè)招商成功的大小。因此，為了獲取經(jīng)濟(jì)效益的最大化，項(xiàng)目商業(yè)部分銷售必須在招商工作達(dá)到一定的效果時(shí)才能啟動。如果雙方確定合作，我司將以最快的速度將相關(guān)營銷工作展開，投入優(yōu)勢人力、物力支持項(xiàng)目工作的快速啟動，并將以最好的工作成果來展示九天機(jī)構(gòu)的營銷實(shí)力。 因此，為盡快地推動項(xiàng)目銷售工作的展開，早 日實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為商業(yè)正式招商工作應(yīng)盡早開展。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店、引擎店、主力店的成功招商： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 可以提升項(xiàng)目知名度和商業(yè)價(jià)值； 第二，可以解決幾塊重大物業(yè)的商家引進(jìn)問題，解決了后顧之憂； 第三，可以利用這些商家的頭羊效應(yīng)，吸引其它中小型散戶進(jìn)駐。 ? 適時(shí)推出一些促銷策略 營銷宣傳：極具誘惑力的價(jià)格 ,高品質(zhì)的地段。建議聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行直接管理，以提高形象，予住戶信心，維持物業(yè)的市場聲譽(yù)，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。 處于社會交際發(fā)展和培育期，新朋老友交往頻繁，且朋友圈子迅速擴(kuò)大 需要通過消費(fèi)行為被重視，被尊重 D2 泛消費(fèi)群 周邊社區(qū)中等收入家庭 復(fù)合了日常生活需要、社交、自我實(shí)現(xiàn)等需求。 本住宅區(qū)定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環(huán)境景觀、戶型朝向、通風(fēng)及戶型種類適應(yīng)性等要求極其高 , 根據(jù)對深圳市場同類產(chǎn)品的研判，我司認(rèn)為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設(shè)計(jì)的可操作上具有優(yōu)勢，同時(shí)三棟建筑向南呈擁抱“南環(huán)”的人氣、財(cái)氣之式，建筑風(fēng)水極佳，因此暫定為首選方案。 2） 優(yōu)化物業(yè)組合 餐飲、酒店式公寓、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)的組合開發(fā)，既體現(xiàn)出功能的互動、消費(fèi)群的互動，又著重于開發(fā)分期的聯(lián)動和滾動開發(fā)，酒店式公寓可按酒店方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。 B、以城市功能的“場”的集聚帶動產(chǎn)業(yè)集聚和消費(fèi)集聚原則 打造特色的城市功能的“場”（空間、環(huán)境、氛圍、人文 ），吸引特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶，以特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶集聚特定的企業(yè)和消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚和消費(fèi)集聚，提升物業(yè)開發(fā)價(jià)值。 3）規(guī)模適中容易操作 4）座處于主干道邊，易吸引目標(biāo)客戶眼球。 西岸華府等中大型居住小區(qū)共同造就了良好的居住環(huán)境。 三、本項(xiàng)目 SWOT 分析： 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）項(xiàng)目隸屬于沙井鎮(zhèn)中心區(qū)，交通較為便利。 ◆ 銷售價(jià)格： 商品房與小產(chǎn)權(quán)房差距較大，小產(chǎn)權(quán)房之間差距甚小。深圳國際機(jī)場距沙井僅 8 公里；廣深公路和廣深珠高速公路橫貫街道內(nèi)并設(shè)有中轉(zhuǎn)站，由街道內(nèi)通往廣深公路的三條25 米 寬標(biāo)準(zhǔn)水泥路暢通無阻，環(huán)鎮(zhèn)路和連接各居委會的水泥路寬闊平坦；建有250 噸級碼頭，水路可直達(dá)深圳、蛇口、珠海、中山、廣州及港澳地區(qū)，當(dāng)天即可往返。 二、沙井市場分析 區(qū)域概況 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 A、沙井新城，交通發(fā)達(dá) 沙井街道交通便利，海陸空四通八達(dá)。 市場競爭 A、樓盤現(xiàn)狀分析 ◆ 樓盤容量： 在售樓盤中，以小規(guī)模樓盤為主，建筑面積一般在 10 萬平米以下的樓盤。 ◆ 營銷推廣： 少量商品房維持廣告投入，多見于戶外廣告牌和樓體，概念炒作與深圳基本可保持同步，但宣傳力度似乎并不太大，小產(chǎn)權(quán)房一般以樓體橫幅等現(xiàn)場宣傳為主。中海 2）大環(huán)境隨著不 斷改進(jìn)，將越來越完美。 通過打造地標(biāo)提升土地和物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營價(jià)值；通過打造地標(biāo)塑造出標(biāo)志性的形象，提升企業(yè)和項(xiàng)目的形象和地位。 針對本項(xiàng)目：把酒店、酒店式公寓、商業(yè)、廣場、地下空間多種功能混合復(fù)合在一起，實(shí)現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、消費(fèi)集聚的集合效應(yīng)，提升價(jià)值和聚合輻射力，未來將成為沙井中心的商業(yè)城。 ? 在照顧較 大戶型各項(xiàng) 原則的基礎(chǔ)上小戶型朝向及景觀價(jià)值最優(yōu)化的原則。 D、目標(biāo)客戶群 D1 核心消費(fèi)群 沙井 2035 歲都市時(shí)尚人群 中等收入白領(lǐng)，或有家庭財(cái)富支持的未成年人 中等文化層次 上有家庭財(cái)富支持，下無家庭負(fù)擔(dān)，消費(fèi)新潮，跟風(fēng)。 1）物業(yè)管理公司 社區(qū)服務(wù)的有機(jī)運(yùn)作需要依靠物業(yè)管理作一系列的專業(yè)性安排，才能取得完善的效果。 ? 根據(jù)市場情況有計(jì)劃的、限量推出房源。 其中，產(chǎn)權(quán)式酒店、引擎店、主力店的招商又是招商工作中的關(guān)鍵因素，對本項(xiàng)目招商影響至關(guān)重大。按照本項(xiàng)目既定的營銷計(jì)劃，本項(xiàng)目商業(yè)部分在招商理想的狀況下，預(yù)計(jì)在 08年 9 月份入市。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 九天機(jī)構(gòu) 202033