【正文】 對象產(chǎn)生購買欲望和動機(jī)，兩方面有機(jī)配合，促成項(xiàng)目的全面銷售。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 B、定位 針對沙井 20 – 35 歲都市時尚青年，以“溝通、交流、聚會和狂歡”為主題，把年輕人因聚會而可能發(fā)生的一切商業(yè)消費(fèi)行為組織起來，如休閑、娛樂、餐飲、健身、購物，打造一個全城沸騰的休閑生活特區(qū)。 城市中心綜合體的開發(fā)是城市更新的重要手段，城市中心區(qū)的更新是城市煥發(fā)活力、城市復(fù)興的根本所在，以“針灸療法”為手段的城市綜合體承載了這一使命，以“點(diǎn)”的更新能夠帶動區(qū)域的復(fù)興，承載城市新的夢想，是物業(yè)價值的最高點(diǎn)。 2）面向南環(huán)路大道，周圍廠房林立與北面坐落垃圾站、東西兩側(cè)建筑形象差。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ◆ 銷售率： 總體情況樂觀，投資與租售兩旺。 本工作任務(wù)計劃書分為要求和建議部分： 要求部分 界定規(guī)劃設(shè)計工作的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和具體要求； 建議部分 提供九天機(jī)構(gòu)的構(gòu)想，建議部分提出的物業(yè)格局、布局等盡供規(guī)劃設(shè)計單位參考，規(guī)劃設(shè)計單位可在既定的物業(yè)定位和配比基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的想象空間，創(chuàng)新出新的格局、布局。 ◆ 建筑形態(tài)： 以小高層、高層為主，在建項(xiàng)目呈現(xiàn)向高層發(fā)展趨勢，近一年開發(fā)的樓盤中，多層建筑較少，即使有此種形態(tài)，在整個樓盤占據(jù)的比例也相當(dāng)少。 6）集中式商業(yè)前景看好，有升值潛力。 對資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)化、彈性化處理是物業(yè)遴選定位的前提。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 戶型布局建議 1）戶型朝向原則 所有戶型都應(yīng)遵循南北朝向，且有南北通風(fēng)。 內(nèi)容包括 —— SAS 小區(qū)安全自動化：包括住戶燃?xì)庑孤﹫缶妥詣忧袛嘞到y(tǒng)；住戶防盜報 警及緊急求助系統(tǒng)；住戶可視對講系統(tǒng)；室外紅外線報警系統(tǒng)； CAS 小 區(qū)通信自動化：包括有線電視系統(tǒng)；語音與傳真服務(wù)及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接 口； MAS 小區(qū)管理自動化：包括住戶私人智能卡； IC 感應(yīng)式小區(qū)門禁；三表抄表 系統(tǒng)；小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)；小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；小區(qū)巡更系統(tǒng)； 第五章 營銷工作思路 一、本項(xiàng)目銷售策略 本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略初步設(shè)想： 塑造項(xiàng)目在沙井片區(qū)的標(biāo)志性建筑形象 —— 黃金地段、位置優(yōu)勢 多重優(yōu)勢的復(fù)合展示 —— 片區(qū)成熟優(yōu)勢、生活氛圍優(yōu)勢、周邊大配套優(yōu)勢 鎖定主力目標(biāo)客戶群 —— 地緣性客戶、工廠企業(yè)白領(lǐng)、管理層 差異化推介 —— 價格差異 化 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售策略 根據(jù)本項(xiàng)目體量適中，可以根據(jù)實(shí)際情況為開發(fā)商鋪設(shè)一個品牌概念，拉動樓房銷售。其關(guān)系如下圖： 4酒店、引擎店、主力店招商商業(yè)整體招商商業(yè)銷售 根據(jù)上述商業(yè)物業(yè)招商與商業(yè)物業(yè)銷售的關(guān)系，酒店、引擎店、主力店招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系，我們認(rèn)為，招商工作應(yīng)該在項(xiàng)目既定的總體開發(fā)計劃及營銷計劃基礎(chǔ)之上，以提升商業(yè)物業(yè)價值、推動商業(yè)物業(yè)銷售的目的，綜合考慮項(xiàng)目各部分商業(yè)物業(yè)的不同作用及特點(diǎn)，統(tǒng)籌今后項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)度，本著 效益最大化、工作流程最優(yōu)化的原則，最終確定工作計劃如下： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前期招商準(zhǔn)備期 前期招商執(zhí)行期 后期招商準(zhǔn)備期 后期招商執(zhí)行期招商工作階段安排酒店、引擎店、主力店招商 正式招商 酒店、引擎店、主力店招商階段 由上述酒店、引擎店、主力店的招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系分析得知，酒店、引擎店、主力店的成功招商，對整體商業(yè)招商成功，對商業(yè)物業(yè)價值提升，有著巨大的促進(jìn)作用，因此，這一階段的招商工作，應(yīng)該在全面招商工作開展前獲得階段性成果，以提升商業(yè)價值和推動其它散戶的招商工作進(jìn)行。 全面招商前提條件 3全面招商條件工程進(jìn)度安排 公共部分及配套設(shè)施完成招商處確立 廣告推廣配合 招商物料準(zhǔn)備 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 因此，結(jié)合項(xiàng)目前期招商工作的進(jìn)展成果預(yù)估及招商條件的準(zhǔn)備時間，我們認(rèn)為， 08 月 10 正式招商應(yīng)該可以 啟動。而招商的成功，又是商業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的前提。 酒店式公寓 定位：中高檔，外形時尚，面積較小總價較低，可提供酒店式管理服務(wù)。 ? 所有戶型須 通透、采光好的原則。 ◆ 區(qū)域市場對于小產(chǎn)權(quán)的接受度較高； ◆ 由于消費(fèi)者構(gòu)成的偏高端特性和區(qū)域中小企業(yè) 密集，小產(chǎn)權(quán)房的一次性繳款基本不構(gòu)成購買行為阻礙； ◆ 鄰近地塊 08年將正式進(jìn)入銷售階段的估計有 2～ 3個以小產(chǎn)權(quán)房為銷售形式的樓盤，普遍具有產(chǎn)品通風(fēng)透氣性能和園林配套不足、檔次不夠的特征。工業(yè)發(fā)達(dá)，流動人口大，居住需求量大。 沙井制造業(yè)基地為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，吸引了多方投資客，其中不乏來自香港、臺灣、日本、美國、德國、印度尼西亞以及韓國等國家和地區(qū)的投資方。沙井在過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對工業(yè)比較重視，工業(yè)產(chǎn)值占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的比重超過 85%，工業(yè)出口在深圳居首位， 2001 年全鎮(zhèn)擁有 1150 多家工廠，幾乎都是外資企業(yè)，銀行存款達(dá)到30 億元人民幣。 3）沙井鎮(zhèn)歷史悠久，市政、生活、 商業(yè)配套齊全。 結(jié)論 ◆ 沙井小產(chǎn)權(quán)房多年來是該區(qū)域物業(yè)銷售的構(gòu)成主體； ◆房屋出租率高、價格呈上升趨勢，投資者比較青睞投資回報高的小產(chǎn)權(quán)房。 四、總體規(guī)劃設(shè)計 建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須 面南及東南的朝向的原則。 一層單間面積小，好分割，利于銷售； 一層單間面積在 50— 70 平米之間，層高 —— 5 米之間； 充分利用扶梯等垂直交通系統(tǒng)盤活二樓商業(yè)價值； 利用退臺處理，增加設(shè)計經(jīng)營面積，同時可以和中廳小廣場互動； 利用地下面積，增加實(shí)際建筑面積，但不增加容積率，同時可以和廣場連接。因此，本項(xiàng)目商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)高效益，決定了整體項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)高效益。 8前期招商成果 正式招商工作開展正式招商必備條件 前期招商成果