【正文】 按照本項目既定的營銷計劃，本項目商業(yè)部分在招商理想的狀況下，預計在 08年 9 月份入市。 ? 根據(jù)市場情況有計劃的、限量推出房源。 D、目標客戶群 D1 核心消費群 沙井 2035 歲都市時尚人群 中等收入白領，或有家庭財富支持的未成年人 中等文化層次 上有家庭財富支持，下無家庭負擔，消費新潮，跟風。 針對本項目：把酒店、酒店式公寓、商業(yè)、廣場、地下空間多種功能混合復合在一起，實現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、消費集聚的集合效應，提升價值和聚合輻射力，未來將成為沙井中心的商業(yè)城。 2）大環(huán)境隨著不 斷改進，將越來越完美。 ◆ 營銷推廣： 少量商品房維持廣告投入，多見于戶外廣告牌和樓體，概念炒作與深圳基本可保持同步，但宣傳力度似乎并不太大，小產(chǎn)權房一般以樓體橫幅等現(xiàn)場宣傳為主。 二、沙井市場分析 區(qū)域概況 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 A、沙井新城，交通發(fā)達 沙井街道交通便利，海陸空四通八達。 ◆ 銷售價格： 商品房與小產(chǎn)權房差距較大，小產(chǎn)權房之間差距甚小。 西岸華府等中大型居住小區(qū)共同造就了良好的居住環(huán)境。 B、以城市功能的“場”的集聚帶動產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚原則 打造特色的城市功能的“場”（空間、環(huán)境、氛圍、人文 ），吸引特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶，以特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶集聚特定的企業(yè)和消費群，實現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚，提升物業(yè)開發(fā)價值。 本住宅區(qū)定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環(huán)境景觀、戶型朝向、通風及戶型種類適應性等要求極其高 , 根據(jù)對深圳市場同類產(chǎn)品的研判，我司認為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設計的可操作上具有優(yōu)勢，同時三棟建筑向南呈擁抱“南環(huán)”的人氣、財氣之式，建筑風水極佳，因此暫定為首選方案。建議聘請知名物業(yè)管理公司進行直接管理，以提高形象，予住戶信心，維持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。因為產(chǎn)權式酒店、引擎店、主力店的成功招商： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 可以提升項目知名度和商業(yè)價值； 第二，可以解決幾塊重大物業(yè)的商家引進問題，解決了后顧之憂； 第三，可以利用這些商家的頭羊效應，吸引其它中小型散戶進駐。如果雙方確定合作，我司將以最快的速度將相關營銷工作展開，投入優(yōu)勢人力、物力支持項目工作的快速啟動，并將以最好的工作成果來展示九天機構的營銷實力。商業(yè)價值大小的最終實現(xiàn)的，取決于商業(yè)招商成功的大小。 （ 2）、交通動線 考慮車流、人流的合理組織，人流形成內(nèi)循環(huán)的系統(tǒng)； 商業(yè)應提出有效的交通組織方案，切實考慮商業(yè)與外部的城市交通車流和人流進出的主要通道和疏導方式，充分考慮步行內(nèi)街與購物中心在人流和形態(tài)上形成良 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 好溝通和延續(xù)，考慮內(nèi)部人流組織之間的關系，順暢組織各種人流和車流； （ 3）社區(qū)服務及物業(yè)管理 社區(qū)服務與物業(yè)管理──聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理 全方位標準社區(qū)服務 為了滿足住戶的多種需求，并為之節(jié)省時間、提高效率、節(jié)約費 用，小區(qū)特設星級社區(qū)服務，包含商務秘書服務 、家政秘書服務及家居服務。 ? 戶型主 朝 向須避開劣質(zhì)景觀的原則。 2）開發(fā)原則 A、地標原則 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 以區(qū)域標志性建筑打造城市中心的新標志，體現(xiàn)都市化、引擎性、開放性、產(chǎn)業(yè)化、地標性。 4）大環(huán)境居住氛圍濃厚。二十八十定律將在一定時間內(nèi)持續(xù)； H、從地塊差異性來看： 由于沙井新老城區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展都不充分，中高消費群私車普及和區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的薄弱導致了地塊價值差異相對較??； I、從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看： 制造業(yè)沉淀的基礎導致中產(chǎn)階級的逐步形成和穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)人群為其主體，第三產(chǎn)業(yè)亟待升級，區(qū)域性、方便性的中高消費相對空缺。 B、制造業(yè)基地，前景可觀 沙井鎮(zhèn)位于深圳市寶安區(qū)西北部，面積 60 平方公里，按照深圳市衛(wèi)星新城發(fā)展規(guī)劃，沙井及附近的福永、松崗等鎮(zhèn)的核心城區(qū)將被規(guī)劃建設成沙井新城，在深圳諸多的衛(wèi)星城中發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)新城。項目與機場、廣深高速、香港等近在咫尺。 5）商業(yè)環(huán)境容易打造 項目威脅點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1）國家對房地產(chǎn)市場管理以力度加大，小產(chǎn)權房的限制越來越大。 三、開發(fā)理念與定位 1）開發(fā)理念 針對年輕人的多種物業(yè)混合、復合的城市生活驛站。 2）商業(yè)組合 主要功能： 【主題商場 +超市】 +【商業(yè)街 + 餐飲休閑區(qū)】 一層商業(yè)功能分布示意圖： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 （ 3）業(yè)態(tài)組合： 群樓： 主題商場 —— 暫定為零售生活商品的集合商業(yè)街 超市： 2000 平米地下社區(qū)型超市。 二、本項目小產(chǎn)權 公寓銷售預計 通過初步市場調(diào)研，本項目達到營銷條件后從內(nèi)部認購到售磬預計需要 6個月時間。但由于正式招商工作的開展受兩方面因素的制約，一是前期招商工作的成果，二是正式招商基本條件的具備。 1. 前期招商準備期 工作內(nèi)容：確定整體招商工作思路及工作計劃 時間： 2. 前期招商執(zhí)行期 工作內(nèi)容： 1）制定酒店、引擎店及主力店的招商策略及工作執(zhí)行方案 2）進行初步溝通、意向性談判至最終簽訂合約 時間： 正式招商階段 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 招商工作的成功，對商業(yè)的銷售有著巨大的促進作用。承諾、吸引、說服目標