深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 ? 較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理 香榭里花園 楓丹雅苑 名仕閣 3 現(xiàn)代風(fēng)格 （建議采用） ? 粘貼現(xiàn)代藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 萬 科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 第四章、各專項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 一、商業(yè)專項 1）商業(yè)的定位 A、商業(yè)的定位原則 采取“注重市場”原則，來重塑商業(yè)街的功能：把“商業(yè)街區(qū)”變成“都市生活街區(qū)”，即將內(nèi)外商業(yè)街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。 酒店式公寓 定位：中高檔，外形時尚，面積較小總價較低，可提供酒店式管理服務(wù)。一方面集中精力，做足樓房賣相，精心打造成與眾不同的優(yōu)勢，用心營造現(xiàn)場氣氛，充分展示項目本體；另一方面，采取多種宣傳推廣手段，有計劃、有節(jié)奏地展開宣傳攻勢。而招商的成功，又是商業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的前提。 因此，我們稱酒店、引擎店、主力店招商為前期招 商，正式全面招商成為后期招商。 全面招商前提條件 3全面招商條件工程進(jìn)度安排 公共部分及配套設(shè)施完成招商處確立 廣告推廣配合 招商物料準(zhǔn)備 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 因此，結(jié)合項目前期招商工作的進(jìn)展成果預(yù)估及招商條件的準(zhǔn)備時間，我們認(rèn)為， 08 月 10 正式招商應(yīng)該可以 啟動。因此，正式招商工作時機(jī)的確定應(yīng)結(jié)合這兩方面因素來考慮。其關(guān)系如下圖： 4酒店、引擎店、主力店招商商業(yè)整體招商商業(yè)銷售 根據(jù)上述商業(yè)物業(yè)招商與商業(yè)物業(yè)銷售的關(guān)系，酒店、引擎店、主力店招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系，我們認(rèn)為，招商工作應(yīng)該在項目既定的總體開發(fā)計劃及營銷計劃基礎(chǔ)之上，以提升商業(yè)物業(yè)價值、推動商業(yè)物業(yè)銷售的目的，綜合考慮項目各部分商業(yè)物業(yè)的不同作用及特點，統(tǒng)籌今后項目各項工作進(jìn)度，本著 效益最大化、工作流程最優(yōu)化的原則，最終確定工作計劃如下： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前期招商準(zhǔn)備期 前期招商執(zhí)行期 后期招商準(zhǔn)備期 后期招商執(zhí)行期招商工作階段安排酒店、引擎店、主力店招商 正式招商 酒店、引擎店、主力店招商階段 由上述酒店、引擎店、主力店的招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系分析得知，酒店、引擎店、主力店的成功招商，對整體商業(yè)招商成功，對商業(yè)物業(yè)價值提升，有著巨大的促進(jìn)作用，因此，這一階段的招商工作，應(yīng)該在全面招商工作開展前獲得階段性成果，以提升商業(yè)價值和推動其它散戶的招商工作進(jìn)行。預(yù)計： 小產(chǎn)權(quán)認(rèn)購期實現(xiàn)預(yù)定 15%（時間為 1 個月） 公開發(fā)售期銷售 30%（加內(nèi)部認(rèn)購預(yù)定單位，時間為 1 個月） 熱銷期銷售 30%（時間為 2 個月） 持續(xù)銷售期銷售 25%（時間為 2 個月） 尾盤繼銷期銷售 5%（時間為四到 1 個月） 三、招商工作思路 作為城市綜合體的本項目，商業(yè)價值在項目總價值中占據(jù)著相當(dāng)大的比重。 內(nèi)容包括 —— SAS 小區(qū)安全自動化：包括住戶燃?xì)庑孤﹫缶妥詣忧袛嘞到y(tǒng)；住戶防盜報 警及緊急求助系統(tǒng)；住戶可視對講系統(tǒng)；室外紅外線報警系統(tǒng)； CAS 小 區(qū)通信自動化：包括有線電視系統(tǒng)；語音與傳真服務(wù)及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接 口； MAS 小區(qū)管理自動化：包括住戶私人智能卡； IC 感應(yīng)式小區(qū)門禁；三表抄表 系統(tǒng)；小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)；小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；小區(qū)巡更系統(tǒng)； 第五章 營銷工作思路 一、本項目銷售策略 本項目營銷戰(zhàn)略初步設(shè)想： 塑造項目在沙井片區(qū)的標(biāo)志性建筑形象 —— 黃金地段、位置優(yōu)勢 多重優(yōu)勢的復(fù)合展示 —— 片區(qū)成熟優(yōu)勢、生活氛圍優(yōu)勢、周邊大配套優(yōu)勢 鎖定主力目標(biāo)客戶群 —— 地緣性客戶、工廠企業(yè)白領(lǐng)、管理層 差異化推介 —— 價格差異 化 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售策略 根據(jù)本項目體量適中，可以根據(jù)實際情況為開發(fā)商鋪設(shè)一個品牌概念，拉動樓房銷售。 商業(yè)院落 中央休閑商業(yè) 區(qū) 商業(yè)主入口 （商業(yè)大堂） 透空 透空 扶梯 扶梯 商業(yè)次入口 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一層內(nèi)外商業(yè)街 —— 內(nèi)街：女性服飾、精品專賣、家居飾品、小餐吧等； —— 外街：多元化特色購物區(qū) 個性服裝、飾品、鞋、禮品、文具等 蛋糕店、西餐廳等 家居用品 24 小時自動銀行等 2）二層 超市、賣場 以知名的超市或者綜合性賣場作為主力，二層北側(cè)可考慮餐飲業(yè)的進(jìn)駐 二層示意圖（超市、賣場） . 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 扶梯 扶梯 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 物業(yè)要求： 總面積： 15000 平米左右，分內(nèi)、外街，上下兩層。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 戶型布局建議 1）戶型朝向原則 所有戶型都應(yīng)遵循南北朝向，且有南北通風(fēng)。 2）總體定位 ? 以沙井歷史文化與、外向性 的融合為文化導(dǎo)向 ? 針對都市商務(wù)、休閑娛樂活動的主流消費人群 ? 發(fā)展休閑娛樂、商務(wù)、商業(yè)三大功能 ? 融休閑娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、酒店 為一體的城市中心綜合體 總體定位闡釋： 對投資者和經(jīng)營者
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