深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 ? 較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結(jié)合裙樓、標準層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理 香榭里花園 楓丹雅苑 名仕閣 3 現(xiàn)代風格 （建議采用） ? 粘貼現(xiàn)代藝術符號 ? 較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 萬 科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 第四章、各專項定位與規(guī)劃設計建議 一、商業(yè)專項 1）商業(yè)的定位 A、商業(yè)的定位原則 采取“注重市場”原則，來重塑商業(yè)街的功能：把“商業(yè)街區(qū)”變成“都市生活街區(qū)”，即將內(nèi)外商業(yè)街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。 酒店式公寓 定位：中高檔，外形時尚，面積較小總價較低，可提供酒店式管理服務。一方面集中精力，做足樓房賣相，精心打造成與眾不同的優(yōu)勢，用心營造現(xiàn)場氣氛，充分展示項目本體；另一方面，采取多種宣傳推廣手段，有計劃、有節(jié)奏地展開宣傳攻勢。而招商的成功，又是商業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的前提。 因此，我們稱酒店、引擎店、主力店招商為前期招 商，正式全面招商成為后期招商。 全面招商前提條件 3全面招商條件工程進度安排 公共部分及配套設施完成招商處確立 廣告推廣配合 招商物料準備 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 因此，結(jié)合項目前期招商工作的進展成果預估及招商條件的準備時間，我們認為， 08 月 10 正式招商應該可以 啟動。因此，正式招商工作時機的確定應結(jié)合這兩方面因素來考慮。其關系如下圖： 4酒店、引擎店、主力店招商商業(yè)整體招商商業(yè)銷售 根據(jù)上述商業(yè)物業(yè)招商與商業(yè)物業(yè)銷售的關系，酒店、引擎店、主力店招商與整體商業(yè)招商的關系，我們認為，招商工作應該在項目既定的總體開發(fā)計劃及營銷計劃基礎之上，以提升商業(yè)物業(yè)價值、推動商業(yè)物業(yè)銷售的目的，綜合考慮項目各部分商業(yè)物業(yè)的不同作用及特點，統(tǒng)籌今后項目各項工作進度，本著 效益最大化、工作流程最優(yōu)化的原則，最終確定工作計劃如下： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前期招商準備期 前期招商執(zhí)行期 后期招商準備期 后期招商執(zhí)行期招商工作階段安排酒店、引擎店、主力店招商 正式招商 酒店、引擎店、主力店招商階段 由上述酒店、引擎店、主力店的招商與整體商業(yè)招商的關系分析得知，酒店、引擎店、主力店的成功招商，對整體商業(yè)招商成功，對商業(yè)物業(yè)價值提升，有著巨大的促進作用，因此，這一階段的招商工作，應該在全面招商工作開展前獲得階段性成果，以提升商業(yè)價值和推動其它散戶的招商工作進行。預計： 小產(chǎn)權認購期實現(xiàn)預定 15%（時間為 1 個月） 公開發(fā)售期銷售 30%（加內(nèi)部認購預定單位，時間為 1 個月） 熱銷期銷售 30%（時間為 2 個月） 持續(xù)銷售期銷售 25%（時間為 2 個月） 尾盤繼銷期銷售 5%（時間為四到 1 個月） 三、招商工作思路 作為城市綜合體的本項目，商業(yè)價值在項目總價值中占據(jù)著相當大的比重。 內(nèi)容包括 —— SAS 小區(qū)安全自動化：包括住戶燃氣泄漏報警和自動切斷系統(tǒng)；住戶防盜報 警及緊急求助系統(tǒng)；住戶可視對講系統(tǒng)；室外紅外線報警系統(tǒng)； CAS 小 區(qū)通信自動化：包括有線電視系統(tǒng)；語音與傳真服務及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接 口； MAS 小區(qū)管理自動化：包括住戶私人智能卡； IC 感應式小區(qū)門禁；三表抄表 系統(tǒng)；小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)；小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；小區(qū)巡更系統(tǒng)； 第五章 營銷工作思路 一、本項目銷售策略 本項目營銷戰(zhàn)略初步設想： 塑造項目在沙井片區(qū)的標志性建筑形象 —— 黃金地段、位置優(yōu)勢 多重優(yōu)勢的復合展示 —— 片區(qū)成熟優(yōu)勢、生活氛圍優(yōu)勢、周邊大配套優(yōu)勢 鎖定主力目標客戶群 —— 地緣性客戶、工廠企業(yè)白領、管理層 差異化推介 —— 價格差異 化 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售策略 根據(jù)本項目體量適中，可以根據(jù)實際情況為開發(fā)商鋪設一個品牌概念，拉動樓房銷售。 商業(yè)院落 中央休閑商業(yè) 區(qū) 商業(yè)主入口 （商業(yè)大堂） 透空 透空 扶梯 扶梯 商業(yè)次入口 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一層內(nèi)外商業(yè)街 —— 內(nèi)街：女性服飾、精品專賣、家居飾品、小餐吧等； —— 外街：多元化特色購物區(qū) 個性服裝、飾品、鞋、禮品、文具等 蛋糕店、西餐廳等 家居用品 24 小時自動銀行等 2）二層 超市、賣場 以知名的超市或者綜合性賣場作為主力，二層北側(cè)可考慮餐飲業(yè)的進駐 二層示意圖（超市、賣場） . 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 扶梯 扶梯 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 物業(yè)要求： 總面積： 15000 平米左右，分內(nèi)、外街，上下兩層。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 戶型布局建議 1）戶型朝向原則 所有戶型都應遵循南北朝向，且有南北通風。 2）總體定位 ? 以沙井歷史文化與、外向性 的融合為文化導向 ? 針對都市商務、休閑娛樂活動的主流消費人群 ? 發(fā)展休閑娛樂、商務、商業(yè)三大功能 ? 融休閑娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、酒店 為一體的城市中心綜合體 總體定位闡釋： 對投資者和經(jīng)營者
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