深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-免費閱讀
【正文】 8前期招商成果 正式招商工作開展正式招商必備條件 前期招商成果 指酒店、引擎店、主力店招商的工作成果。從而，酒店、引擎店、主力店招商工作應(yīng)最先開展。因此，本項目商業(yè)能否實現(xiàn)高效益，決定了整體項目能否實現(xiàn)高效益。在策略上簡潔明快，直截了當(dāng)。 一層單間面積小，好分割，利于銷售； 一層單間面積在 50— 70 平米之間，層高 —— 5 米之間； 充分利用扶梯等垂直交通系統(tǒng)盤活二樓商業(yè)價值； 利用退臺處理，增加設(shè)計經(jīng)營面積，同時可以和中廳小廣場互動； 利用地下面積，增加實際建筑面積，但不增加容積率，同時可以和廣場連接。 2）戶型比與建筑群體戶型布局 基于本項目的戶型定位和戶型比例（參見 P7），本住宅應(yīng)有相當(dāng)比例“戶戶16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓 電梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 入口 入口 入口 入口 入口 入口 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有景、南北通風(fēng)”的中高檔住宅，戶型總平面位置及樓層位置，也應(yīng)考慮戶型檔次與景觀環(huán)境優(yōu)良次序及建筑設(shè)計的可操作性。 四、總體規(guī)劃設(shè)計 建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須 面南及東南的朝向的原則。 D、“現(xiàn)金流池”統(tǒng)籌原則 從“現(xiàn)金流池”（項目開發(fā)全程中關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點周期內(nèi)現(xiàn)金的“進”與“出”，確?，F(xiàn)金流池的平衡和連續(xù)性）統(tǒng)籌的角度出發(fā)，安排好物業(yè)組合和開發(fā)分期，使項目開發(fā)既實現(xiàn)良性滾動開發(fā)，又實現(xiàn)價 值最大化開發(fā)。 結(jié)論 ◆ 沙井小產(chǎn)權(quán)房多年來是該區(qū)域物業(yè)銷售的構(gòu)成主體； ◆房屋出租率高、價格呈上升趨勢，投資者比較青睞投資回報高的小產(chǎn)權(quán)房。 項目劣勢 1）地塊規(guī)模相對小、項目環(huán)境比較雜亂。 3）沙井鎮(zhèn)歷史悠久，市政、生活、 商業(yè)配套齊全。 ◆ 戶 型： 以面積在 6070 ㎡和 120130 ㎡的兩房、三房為主。沙井在過去的經(jīng)濟發(fā)展中，對工業(yè)比較重視，工業(yè)產(chǎn)值占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的比重超過 85%，工業(yè)出口在深圳居首位， 2001 年全鎮(zhèn)擁有 1150 多家工廠，幾乎都是外資企業(yè)，銀行存款達(dá)到30 億元人民幣。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 深圳寶安沙井項目初步分析綱要 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 前言 ???????????????????????????????? 3 第一章、 項目分析 ????????????????????????? .4 一、 項目基本資料 ???????????????????????? 4 二、 沙井市場分析 ???????????????????????? 4 三、 項目 SWOT 分析 ??????????????????????? .7 第二章、 物業(yè)發(fā)展建議 ??????????????????????? .8 一、 項目總體規(guī)劃建議 ???????? ?????????????? 8 二、 開發(fā)思路 ?????????????????????????? 9 三、 開發(fā)理念與定位 ?????????????????????? .10 四、 總體規(guī)劃建議 ??????????????????????? .12 第三章、 各分項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 ????????????????? 14 一、 商業(yè)定位 ????????????????????????? .14 第四章、 營銷工作思路 ??????????????????????? 19 一、本案銷售策略 ???????????????????????? 19 二、本案銷售預(yù)計 ?? ?????????????????????? 20 三、招商工作思路 ???????????????????????? 20 第五章、 相關(guān)工作開展計劃 ????????????????????? 24 結(jié)束語 ?????????????????????????????? .26 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前 言 本任務(wù)書旨在從沙井中心區(qū)組團發(fā)展、未來市場態(tài)勢、企業(yè)運營層面界定的項目開發(fā)目標(biāo)和定位出發(fā)，對物業(yè)形態(tài)、物業(yè)組合、物業(yè)比例、格局、產(chǎn)品等方面提出規(guī)劃設(shè)計的要求和建議，在規(guī)劃布局、建筑表現(xiàn)、空間營造等規(guī)劃專業(yè)層面留足廣闊的空間給規(guī) 劃設(shè)計單位，希望他們能夠充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)長、想象力和創(chuàng)造力，共同打造具有地標(biāo)性的優(yōu)質(zhì)的城市中心綜合體，成為城市中心的亮點項目，最大限度提升物業(yè)價值。 沙井制造業(yè)基地為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，吸引了多方投資客，其中不乏來自香港、臺灣、日本、美國、德國、印度尼西亞以及韓國等國家和地區(qū)的投資方。購房者對此種面積的戶型需求量明顯高于其它戶型在這一方面，雖然此種戶型所占比例大，但從踩盤銷售現(xiàn)場了解到仍沒有過剩的狀態(tài)，說明此種戶型仍是未來市場需 求的重點。工業(yè)發(fā)達(dá)，流動人口大，居住需求量大。高尚住宅的建設(shè)條件尚不具備。 ◆ 區(qū)域市場對于小產(chǎn)權(quán)的接受度較高； ◆ 由于消費者構(gòu)成的偏高端特性和區(qū)域中小企業(yè) 密集，小產(chǎn)權(quán)房的一次性繳款基本不構(gòu)成購買行為阻礙； ◆ 鄰近地塊 08年將正式進入銷售階段的估計有 2～ 3個以小產(chǎn)權(quán)房為銷售形式的樓盤，普遍具有產(chǎn)品通風(fēng)透氣性能和園林配套不足、檔次不夠的特征。 二、開發(fā)思路 1） 混合型城市中心綜合體 城市綜合體的開發(fā)只有在提升城市價值的基礎(chǔ)上才能實現(xiàn)土地、物業(yè)、資產(chǎn)價值的提升。 ? 所有戶型須 通透、采光好的原則。 建筑設(shè)計及建筑風(fēng)格要點建議 經(jīng)過對目前深圳房地產(chǎn)市場近年推出的住宅樓盤建筑風(fēng)格進行調(diào)查分析，占主流的建筑風(fēng)格大致分三類： 序號 風(fēng)格分類 風(fēng)格表述 代 表樓盤 1 傳統(tǒng)風(fēng)格 （嶺南風(fēng)格） ? 粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號 ? 出現(xiàn)坡屋頂、牌樓等傳統(tǒng)建筑語言 ? 色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色 碧云天 陽光荔景 2 歐陸風(fēng)格 ? 粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1