【正文】 因此，本案一期開盤時，均價定位為 1650－ 1750 元 /㎡ 之間比較適合，這樣可以保證一期以較低的價格、較高的產(chǎn)品品質來沖擊市場，達到迅速銷售與樹立良好的市 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 場口碑的目的，也為二期價格提升與銷售打下堅實的基礎。 4．重新調(diào)整二期規(guī)劃 對二期高層規(guī)劃有必要重新調(diào)整，調(diào)整方向可根據(jù)一期銷售狀況，開發(fā)出適合銷售的產(chǎn)品，建議走多層、低 密度住宅的開發(fā)方向。 ■□ 開展針對延續(xù)性的主題活動 不定期開展具有延續(xù)性的社區(qū)主題活動，以參與有獎與購買優(yōu)惠等方式激發(fā)社會人士 參加，既可提升項目知名度，又可聚集人氣。 ■□ 銷售策略與推廣緊密結合，運用波浪式銷售方式，制造階段性銷售高峰。 ■□ 道路兩旁設 置各類形象展板，既可起到對項目的宣傳效果，又可與施工場地有效隔離。 ■□ 部分戶型設計缺陷 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 部分戶型在做到了南北通透、動靜分明的同時，卻出現(xiàn)了餐廳正對衛(wèi)生間的實用性缺陷，這對客戶產(chǎn)生了直接的抗性。 （五）項目推廣力度弱 1．項目沒有形成富有號召力的品牌概念 項目欲通過現(xiàn)房銷售、整體一次性推出、聘請明星作為形象代言人等措施來提高項 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目知名度與品牌形象，但由于缺乏多元化的廣告投放配合，因 此沒有難以形成富有號召力的品牌概念。另外，從銷售中心至樣板區(qū)通道上也沒有任何裝飾和營銷措施。 3．樣板區(qū)與工程區(qū)未進行良好的隔離，致使工程建設期的弱點暴露無遺 工程區(qū)現(xiàn)場沒有宣傳本案的廣告語或其它宣傳途徑，甚至工程區(qū)和樣板區(qū)都沒有進行有效隔離，致使工程建設期的弱點如停工等現(xiàn)象都暴露無遺。 而項目 營銷障礙的核心表現(xiàn)如下： 1．市場定位不明確 本案定位為“世界建筑視野，樣板生活社區(qū)”，但如何展現(xiàn)國際化的居住水準卻含糊不清甚至與國際居住水準相去甚遠。盡管洛浦河眾多的高層社區(qū)有著良好的景觀優(yōu)勢，但他們更樂意選擇低密度的生態(tài)型住宅。 改善居住、一次置業(yè)等。 ● 前期銷售的失誤負面影響較小，改進與重新塑造項目形象的空間極大。 （ 1） A 戶型面積為 143 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 2） A 復式面積為 240 ㎡ 五室三廳四衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 3） B 戶型面積為 118 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 陽光花房 （ 4） B 復式面積為 192 ㎡ 四室三廳四衛(wèi) 陽光花房 （ 5） C 戶型面積為 92 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 戶型套數(shù)1322427642240AA復式BB復式C戶型比例18%3%39%6%34%AA 復式BB 復式C 標準層套數(shù)數(shù) 648 套 復式套數(shù) 66 套 總戶型套數(shù) 714 套 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （二）項目 SWOT 分析 1．項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） ● “西擴南移”戰(zhàn)略中的西擴門戶通道 ● 600 畝大型森林公園 ● 一期低密度規(guī)劃 ● 開發(fā)商的品牌與實力優(yōu)勢 ● 項目的規(guī)劃優(yōu)勢 ● 項目的規(guī)模優(yōu)勢 ● 業(yè)內(nèi)良好的口碑 W（劣勢） ● 區(qū)位較偏，形象不足 ● 森林公園后續(xù)建設力度不足 ● 產(chǎn)品規(guī)劃局部不足 ● 營銷推廣不足導致了市場銷售抗性 ● 周邊環(huán)境改善力度不足 O（機會） ● 經(jīng)濟發(fā)展，居民收入增長較快 ● 洛陽房地產(chǎn)市場供過于求壓力逐漸緩解，市場有所起色 ● 高端客群消費力亟待釋放 ● 區(qū)域多層市場需求較旺 ● 營銷推廣水平的提高將帶來新的銷售契機 T（威脅） ● 政府重點發(fā)展洛南新區(qū)，對西擴戰(zhàn)略扶持有限 ● 洛浦公園沿線高端住宅逐漸冒出，分流影響較大 ● 購買群體對高層抗性減弱，多層市場出現(xiàn)分流 ● 前期預訂客群局部退出購買意向，對本案造成負面影響 2．項目問題點與機會點分析 （ 1）問題點分析 ● 洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展矛盾突出，總量過剩、結構不合理的市場特征仍有待進一步調(diào)整。 ■ 周邊配套 ： □ 公交： 8 路，南華公寓 — 九都路 — 西關； 21路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 西關；46 路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 火車站； 103 路，南華公寓 — 中州路 —火車站。 3．區(qū)域市場結構中，多層市場明顯比其它市場 活躍， 以中低檔次的住宅消費的大眾化消費特征明顯；高層住宅市場有所起色，但市場壓力仍然較大。 廠礦基層干部、技術類職員、事業(yè)單位職員等 廠礦企業(yè)高級管理人員、科技型人員、高校教師等。 （ 6）購買客群層次明顯 中高端住宅購買客群構成：澗西區(qū)十大廠礦企業(yè)中高層干部、技術類人才，區(qū)域高校教師、區(qū)域科研機構科研人員、區(qū)域公務員、事業(yè)單位職員等。以經(jīng)濟、實用兩房和三房為主，面積在 85－ 110㎡之間。 開盤一年以來，銷售一般，選擇余地較大 物業(yè)管理 較好 一般 較好 樓盤評價 景觀高層住宅，規(guī)劃品質高，但市場支撐 有限，市場銷售較差，尤其大面積戶型賣不動。 七棟多層，一棟高層 面積分布 80－ 200 ㎡，二房、三房為 主 多層售完，剩余樓中樓20 戶。 2．市場特征 （ 1）多層市場需求旺盛，高層市場疲軟表現(xiàn)有所改善 類別 多層 高層 供應量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 供應量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 2020 年 37 2020 上半年 約 20 約 3 澗西區(qū)多層市場表現(xiàn)為供需兩旺。與西工區(qū)作為洛陽政治、文化中心的地位不一樣，澗西區(qū)是洛陽重要的工業(yè)、科研區(qū)域。 其次，洛陽對房產(chǎn)交易契稅實行級別制度，房價在 2000 元 /㎡以下的商品住宅，契稅為 2%，而房價在 2000 元 /㎡以上的商品住宅，契稅為 4%。在小區(qū)規(guī)劃與建設過程中，缺乏人性化考慮，盲目追求利益最大化，最終帶來了市場疲軟以及開發(fā)商銷售的巨大壓力。 （ 2）市場特征 A．高層平均投放規(guī)模呈下降趨勢 2020 年投放的高層物業(yè)，平均單個物業(yè)的投放面積為 萬㎡，與 2002 年單個投放面積 萬㎡相比，平均每個樓盤下降了 萬㎡，降幅明顯。 而其它區(qū)域雖然投放量較 前幾年增長較快，但銷售仍然較為緩慢，并且仍然表現(xiàn)為投放與銷售比例不均衡的局面。 （ 1）市場總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應面積（萬㎡） 商品多層供應（萬㎡） 商品多層銷售（萬㎡） 34 經(jīng)適 房供應（萬㎡） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 經(jīng)適房銷售（萬㎡） — 多層市場由多層商品住宅和經(jīng)濟適用房組成。 （ 3）市場價格走勢 （經(jīng)濟適用房不在統(tǒng)計范圍內(nèi)） 多層、高層價格走勢1689 1522 169024152076 2232010002000300003上半年 03下半年 04上半年多層高層 2020 年以來，房價走勢呈現(xiàn)出高開低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢，原因在于市場競爭過度帶來了 2020 年下半年房價的下跌，而 2020 年市場新增供應較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷售，從而帶來了房價的回升。 二、洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 （一）商品房市場分析 1．總體市場分析 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 156 212 — 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） — 18 商品房施工面積（萬㎡） — 454 — 商品房竣工面積（萬㎡） — 120 51 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 18 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資比例不足 10%；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增長的同時，房地產(chǎn)對國民經(jīng) 濟推動的作用并不明顯。 2．城市發(fā)展目標 洛陽是國家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。 2．產(chǎn)業(yè)構成 產(chǎn)業(yè)結構狀況 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 洛陽作為我國老工業(yè)城市之一，工業(yè)基 礎雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻極其突 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 出。 洛陽城市區(qū)位圖 2．行政轄區(qū) 洛陽為地級城市， 現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等 8個縣 6個區(qū)，代管偃師市。 3．城市面積 洛陽城市 南北最大縱距 168 公里，東西最大橫距 170 公里，轄區(qū)總面積 平 方公里，其中市區(qū)面積 544平方公里，城市建成區(qū)面積 。隨著洛陽 “工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進一步加大。洛陽市的建設與發(fā)展要遵循經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和優(yōu)化升級，完善城市功能，逐步把洛陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、設施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護的文明城市。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2020 上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，同比增長 17%，遠低于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 30%以上的平均增幅。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 4）需求因素分析 A） 需求容量穩(wěn)步上升 洛陽經(jīng)濟發(fā)展帶來了居民收入水平的改善，再加上市場競爭使得產(chǎn)品品質局部得到