【正文】 因此，本案一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)定位為 1650－ 1750 元 /㎡ 之間比較適合，這樣可以保證一期以較低的價(jià)格、較高的產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)沖擊市場(chǎng)，達(dá)到迅速銷售與樹(shù)立良好的市 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 場(chǎng)口碑的目的，也為二期價(jià)格提升與銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4．重新調(diào)整二期規(guī)劃 對(duì)二期高層規(guī)劃有必要重新調(diào)整，調(diào)整方向可根據(jù)一期銷售狀況，開(kāi)發(fā)出適合銷售的產(chǎn)品，建議走多層、低 密度住宅的開(kāi)發(fā)方向。 ■□ 開(kāi)展針對(duì)延續(xù)性的主題活動(dòng) 不定期開(kāi)展具有延續(xù)性的社區(qū)主題活動(dòng)，以參與有獎(jiǎng)與購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠等方式激發(fā)社會(huì)人士 參加，既可提升項(xiàng)目知名度，又可聚集人氣。 ■□ 銷售策略與推廣緊密結(jié)合，運(yùn)用波浪式銷售方式，制造階段性銷售高峰。 ■□ 道路兩旁設(shè) 置各類形象展板，既可起到對(duì)項(xiàng)目的宣傳效果，又可與施工場(chǎng)地有效隔離。 ■□ 部分戶型設(shè)計(jì)缺陷 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 部分戶型在做到了南北通透、動(dòng)靜分明的同時(shí)，卻出現(xiàn)了餐廳正對(duì)衛(wèi)生間的實(shí)用性缺陷，這對(duì)客戶產(chǎn)生了直接的抗性。 （五）項(xiàng)目推廣力度弱 1．項(xiàng)目沒(méi)有形成富有號(hào)召力的品牌概念 項(xiàng)目欲通過(guò)現(xiàn)房銷售、整體一次性推出、聘請(qǐng)明星作為形象代言人等措施來(lái)提高項(xiàng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 目知名度與品牌形象，但由于缺乏多元化的廣告投放配合，因 此沒(méi)有難以形成富有號(hào)召力的品牌概念。另外，從銷售中心至樣板區(qū)通道上也沒(méi)有任何裝飾和營(yíng)銷措施。 3．樣板區(qū)與工程區(qū)未進(jìn)行良好的隔離，致使工程建設(shè)期的弱點(diǎn)暴露無(wú)遺 工程區(qū)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有宣傳本案的廣告語(yǔ)或其它宣傳途徑，甚至工程區(qū)和樣板區(qū)都沒(méi)有進(jìn)行有效隔離，致使工程建設(shè)期的弱點(diǎn)如停工等現(xiàn)象都暴露無(wú)遺。 而項(xiàng)目 營(yíng)銷障礙的核心表現(xiàn)如下： 1．市場(chǎng)定位不明確 本案定位為“世界建筑視野，樣板生活社區(qū)”，但如何展現(xiàn)國(guó)際化的居住水準(zhǔn)卻含糊不清甚至與國(guó)際居住水準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。盡管洛浦河眾多的高層社區(qū)有著良好的景觀優(yōu)勢(shì)，但他們更樂(lè)意選擇低密度的生態(tài)型住宅。 改善居住、一次置業(yè)等。 ● 前期銷售的失誤負(fù)面影響較小，改進(jìn)與重新塑造項(xiàng)目形象的空間極大。 （ 1） A 戶型面積為 143 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)一書(shū)房 陽(yáng)光花房 （ 2） A 復(fù)式面積為 240 ㎡ 五室三廳四衛(wèi)一書(shū)房 陽(yáng)光花房 （ 3） B 戶型面積為 118 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 陽(yáng)光花房 （ 4） B 復(fù)式面積為 192 ㎡ 四室三廳四衛(wèi) 陽(yáng)光花房 （ 5） C 戶型面積為 92 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 戶型套數(shù)1322427642240AA復(fù)式BB復(fù)式C戶型比例18%3%39%6%34%AA 復(fù)式BB 復(fù)式C 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)數(shù) 648 套 復(fù)式套數(shù) 66 套 總戶型套數(shù) 714 套 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 1．項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） ● “西擴(kuò)南移”戰(zhàn)略中的西擴(kuò)門(mén)戶通道 ● 600 畝大型森林公園 ● 一期低密度規(guī)劃 ● 開(kāi)發(fā)商的品牌與實(shí)力優(yōu)勢(shì) ● 項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ● 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ● 業(yè)內(nèi)良好的口碑 W（劣勢(shì)） ● 區(qū)位較偏，形象不足 ● 森林公園后續(xù)建設(shè)力度不足 ● 產(chǎn)品規(guī)劃局部不足 ● 營(yíng)銷推廣不足導(dǎo)致了市場(chǎng)銷售抗性 ● 周邊環(huán)境改善力度不足 O（機(jī)會(huì)） ● 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)較快 ● 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求壓力逐漸緩解，市場(chǎng)有所起色 ● 高端客群消費(fèi)力亟待釋放 ● 區(qū)域多層市場(chǎng)需求較旺 ● 營(yíng)銷推廣水平的提高將帶來(lái)新的銷售契機(jī) T（威脅） ● 政府重點(diǎn)發(fā)展洛南新區(qū)，對(duì)西擴(kuò)戰(zhàn)略扶持有限 ● 洛浦公園沿線高端住宅逐漸冒出，分流影響較大 ● 購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)高層抗性減弱，多層市場(chǎng)出現(xiàn)分流 ● 前期預(yù)訂客群局部退出購(gòu)買(mǎi)意向，對(duì)本案造成負(fù)面影響 2．項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （ 1）問(wèn)題點(diǎn)分析 ● 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展矛盾突出，總量過(guò)剩、結(jié)構(gòu)不合理的市場(chǎng)特征仍有待進(jìn)一步調(diào)整。 ■ 周邊配套 ： □ 公交： 8 路，南華公寓 — 九都路 — 西關(guān)； 21路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 西關(guān)；46 路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 火車(chē)站； 103 路，南華公寓 — 中州路 —火車(chē)站。 3．區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，多層市場(chǎng)明顯比其它市場(chǎng) 活躍， 以中低檔次的住宅消費(fèi)的大眾化消費(fèi)特征明顯；高層住宅市場(chǎng)有所起色，但市場(chǎng)壓力仍然較大。 廠礦基層干部、技術(shù)類職員、事業(yè)單位職員等 廠礦企業(yè)高級(jí)管理人員、科技型人員、高校教師等。 （ 6）購(gòu)買(mǎi)客群層次明顯 中高端住宅購(gòu)買(mǎi)客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦企業(yè)中高層干部、技術(shù)類人才，區(qū)域高校教師、區(qū)域科研機(jī)構(gòu)科研人員、區(qū)域公務(wù)員、事業(yè)單位職員等。以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用兩房和三房為主，面積在 85－ 110㎡之間。 開(kāi)盤(pán)一年以來(lái)，銷售一般，選擇余地較大 物業(yè)管理 較好 一般 較好 樓盤(pán)評(píng)價(jià) 景觀高層住宅，規(guī)劃品質(zhì)高，但市場(chǎng)支撐 有限，市場(chǎng)銷售較差，尤其大面積戶型賣(mài)不動(dòng)。 七棟多層，一棟高層 面積分布 80－ 200 ㎡，二房、三房為 主 多層售完，剩余樓中樓20 戶。 2．市場(chǎng)特征 （ 1）多層市場(chǎng)需求旺盛，高層市場(chǎng)疲軟表現(xiàn)有所改善 類別 多層 高層 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷售量（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷售量（萬(wàn)㎡） 2020 年 37 2020 上半年 約 20 約 3 澗西區(qū)多層市場(chǎng)表現(xiàn)為供需兩旺。與西工區(qū)作為洛陽(yáng)政治、文化中心的地位不一樣，澗西區(qū)是洛陽(yáng)重要的工業(yè)、科研區(qū)域。 其次，洛陽(yáng)對(duì)房產(chǎn)交易契稅實(shí)行級(jí)別制度，房?jī)r(jià)在 2000 元 /㎡以下的商品住宅，契稅為 2%，而房?jī)r(jià)在 2000 元 /㎡以上的商品住宅，契稅為 4%。在小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過(guò)程中，缺乏人性化考慮，盲目追求利益最大化，最終帶來(lái)了市場(chǎng)疲軟以及開(kāi)發(fā)商銷售的巨大壓力。 （ 2）市場(chǎng)特征 A．高層平均投放規(guī)模呈下降趨勢(shì) 2020 年投放的高層物業(yè)，平均單個(gè)物業(yè)的投放面積為 萬(wàn)㎡，與 2002 年單個(gè)投放面積 萬(wàn)㎡相比，平均每個(gè)樓盤(pán)下降了 萬(wàn)㎡，降幅明顯。 而其它區(qū)域雖然投放量較 前幾年增長(zhǎng)較快，但銷售仍然較為緩慢，并且仍然表現(xiàn)為投放與銷售比例不均衡的局面。 （ 1）市場(chǎng)總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 商品多層供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 商品多層銷售（萬(wàn)㎡） 34 經(jīng)適 房供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)適房銷售（萬(wàn)㎡） — 多層市場(chǎng)由多層商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房組成。 （ 3）市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) （經(jīng)濟(jì)適用房不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)） 多層、高層價(jià)格走勢(shì)1689 1522 169024152076 2232010002000300003上半年 03下半年 04上半年多層高層 2020 年以來(lái)，房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出高開(kāi)低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢(shì)，原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度帶來(lái)了 2020 年下半年房?jī)r(jià)的下跌，而 2020 年市場(chǎng)新增供應(yīng)較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷售，從而帶來(lái)了房?jī)r(jià)的回升。 二、洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r （一）商品房市場(chǎng)分析 1．總體市場(chǎng)分析 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 156 212 — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） — 18 商品房施工面積（萬(wàn)㎡） — 454 — 商品房竣工面積（萬(wàn)㎡） — 120 51 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 18 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例不足 10%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)推動(dòng)的作用并不明顯。 2．城市發(fā)展目標(biāo) 洛陽(yáng)是國(guó)家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。 2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 洛陽(yáng)作為我國(guó)老工業(yè)城市之一，工業(yè)基 礎(chǔ)雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極其突 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 出。 洛陽(yáng)城市區(qū)位圖 2．行政轄區(qū) 洛陽(yáng)為地級(jí)城市， 現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽(yáng)縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽(yáng)縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等 8個(gè)縣 6個(gè)區(qū)，代管偃師市。 3．城市面積 洛陽(yáng)城市 南北最大縱距 168 公里，東西最大橫距 170 公里，轄區(qū)總面積 平 方公里，其中市區(qū)面積 544平方公里，城市建成區(qū)面積 。隨著洛陽(yáng) “工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步加大。洛陽(yáng)市的建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，完善城市功能，逐步把洛陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、設(shè)施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護(hù)的文明城市。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2020 上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 億元，同比增長(zhǎng) 17%，遠(yuǎn)低于全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 30%以上的平均增幅。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 4）需求因素分析 A） 需求容量穩(wěn)步上升 洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了居民收入水平的改善，再加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得產(chǎn)品品質(zhì)局部得到