【正文】 劃理念與國際化品質(zhì)的提煉，以及超大型社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢，將成為吸引購房群體關(guān)注與購買的核心因素。 ● 城市“西擴(kuò)”戰(zhàn)略具體措施的實(shí)施，將全面提升區(qū)域形象，從而進(jìn)一步培養(yǎng)和提升了客群對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度。 ● 項(xiàng)目產(chǎn)品方面的缺陷，是購買群體主要的購買抗性。 ● 項(xiàng)目前期營銷推廣的失誤，給后期銷售加大了難度?；靵y的市場狀態(tài)和惡劣的價(jià)格競爭不利于品牌開發(fā)商品牌形象的塑造與開發(fā)。 一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 共 35 幢花園洋房 818 套，現(xiàn)已開工 31 幢共 714 套，戶型分別為 A、 A 復(fù)式、 B、B 復(fù)式、 C 共計(jì) 5 種，建筑機(jī)構(gòu)框架和準(zhǔn)框架。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2．項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 占地約 381 畝為 254300 平方米，總建筑面積 517611 平方米，項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期占地 196 畝 130000 平方米，由 35 棟 5 層多層組成。 □ 周邊資源： 項(xiàng)目西南有 600 畝森林公園，但建設(shè)進(jìn)度沒有跟上，對(duì)本案造成利基影響不足。 □ 學(xué)校： 耐小、礦小、礦中、五中、拖二中、河南科技大學(xué)、解放軍外國語學(xué)院等。 （ 2）周邊環(huán)境 ■ 區(qū)域形象： 地塊周邊目前開發(fā)力度不足，少數(shù)幾個(gè)安居房社區(qū)、中低收入階層的日常出行、低端消費(fèi)品商店的散落分布共同形成了區(qū)域低檔、偏遠(yuǎn)、待發(fā)展的低層次形象。 ■ 地塊四至： 東面為南華公寓社區(qū)（安居房）；南面為荒地和規(guī)劃中的部分森林公園；西面為規(guī)劃中的森林公園。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二部分 項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目本質(zhì)研判 （一）基地概況 1．基 地資源 （ 1）地塊區(qū)位 ■ 地理位置： 地塊位于澗西區(qū)西南部，具體地點(diǎn)為武漢南路，此區(qū)位為城市“西擴(kuò)”規(guī)劃中的門戶。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4．隨著洛陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，房地產(chǎn)品牌開發(fā)時(shí)代隨之來臨，高端客群消費(fèi)欲望的釋放也將隨著區(qū)域品牌大盤亮相而浮出水面，高端市場空間將不斷擴(kuò)大。隨著城市發(fā)展與演變，目前的澗西西部低檔區(qū)將成長為生態(tài)型的低密度高檔社區(qū)。 （五）總結(jié) 1．澗西區(qū)是洛陽房地產(chǎn)市場的主力板塊，市場供需量達(dá)到市場總量的一半以上，甚至超過洛陽行政區(qū) —— 西工區(qū)。住宅將有較大發(fā)展空間。 發(fā)展趨勢 城市西擴(kuò)版圖， 規(guī)劃前景好，區(qū)域形象將有較大突破，未來城市生態(tài)型低密度住宅的主流板塊。 單價(jià)（元 /㎡） 780－ 1300 元 /㎡ 1300－ 2000 元 /㎡ 1600－ 3500 元 /㎡ 面積區(qū)間（㎡） 40－ 120 ㎡ 80－ 150 ㎡ 80－ 200 ㎡ 總價(jià)（萬元） 4－ 15 萬元 11－ 30 萬元 16－ 70 萬元 代表個(gè)案 南村小區(qū)、榮森公寓、百 姓家、蓬萊新村等 文興現(xiàn)代城、鳳凰城、亞 賽城等 洛浦 .御博城、盛世唐莊、翠堤灣等 客群構(gòu)成 周邊廠礦企業(yè)普通工薪階層、其它中低收入階層。 澗西區(qū)成熟商業(yè)、生活地帶，各項(xiàng)配套完善，是享受繁華與便捷的理想之地。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 檔次分布 低端 中端 高端 分布區(qū)域 天津路以西、西苑路以南 澗西區(qū)成熟商業(yè)區(qū)、洛浦公園以北 洛浦公園沿線 區(qū)域資源 科技大學(xué)、生態(tài)公園 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善 洛浦河、洛浦公園 發(fā)展現(xiàn)狀 城市邊緣區(qū)、起步中的規(guī)劃區(qū)，區(qū)域形象一般。 中低端住宅購買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦普通工薪階層，區(qū)域其它中低收入階層。 （ 5）購買客群區(qū)域消費(fèi)明顯 從澗西區(qū)樓盤客群購買情況來看，絕大部分為本地原居住群體，西工等其它區(qū)域來澗西購買的客群極少，而澗西居住群體也很少到西工等其它區(qū)域購買住房。 （ 4）高檔市場需求力不足 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 以盛世唐莊、上陽花園等多層以及眾多高層項(xiàng)目組成的高檔市場表現(xiàn)疲軟，市場去化速度明 顯慢于中低端市場。 （ 2）大眾化購買為主力需求 從銷售狀況來看，單價(jià)相對(duì)較低、面積緊湊的戶型暢銷，市場表現(xiàn)為明顯的大眾化消費(fèi)特征，且消費(fèi)能力相對(duì)較弱。 價(jià)格方面 ：高層均價(jià)在 2000 元 /㎡左右 ，價(jià)格主要受地段與環(huán)境影響，市中心以及洛浦河一帶高層住宅房價(jià)較高。 2．市場特征 （ 1）市場供應(yīng)多元化 面積方面 ： 40－ 200 多㎡不等。 周邊環(huán)境臟、亂、差，自 身無配套，形象差。定位于投資型商務(wù)公 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 寓以來，銷售有所好轉(zhuǎn)。 位于鬧市區(qū)，出行、購物便捷，可觀西苑公園，但人流大，嘈雜，市場認(rèn)可度一般。 2020 年開始銷售，目前已售不到 80％。 樓盤名稱 洛浦 .御博城（西工區(qū)） 中原人家 文興現(xiàn)代城 地理位置 御博路一號(hào) 南昌路 聯(lián)盟路三號(hào) 項(xiàng)目規(guī)模 10 多棟高層組成 三棟高層 共 500 戶商住公寓 面積分布 80－ 200 多，二房、三房標(biāo)準(zhǔn)戶型為主 二房 105 ㎡，三房 150㎡為主 共 30層， 4－ 10層為平層，其余為樓中樓。 小區(qū)一期成熟，二其多層售完，剩余大面積房，三期普通公寓即將推出，關(guān)注度較高。三期 85－ 160 ㎡ 85－ 200 多㎡ 高層全為 150 ㎡以上 價(jià)格 均價(jià) 2300 元 /㎡ 三期 10 月推出，價(jià)格1700 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 銷售狀況 約 40% 尚未開盤 多層售完，高層未開盤 物業(yè)管理 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 樓盤評(píng)價(jià) 純高層社區(qū)，板樓、點(diǎn)板樓結(jié)構(gòu)，容積率較高，社區(qū)成熟、自身配套完善。 （三）典型樓盤調(diào)研分析 1．典型個(gè)案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 樓盤名稱 中泰世紀(jì)花城 上陽花園 盛世唐莊 地理位置 麗春西路 七里河中房大廈 上陽路南端 項(xiàng)目規(guī)模 約 10 萬㎡ 總體 200 多畝，分三期，目前二期。 （ 3）社區(qū)規(guī)模、環(huán)境等因素已受到購房群體重視 購房群體開始重視居住小區(qū)的環(huán)境、規(guī)模、開發(fā)商品質(zhì)等因素，而不是一味追求便捷 與繁華，購買行為呈現(xiàn)理性特征。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）市場價(jià)格基本穩(wěn)定，但局部出現(xiàn)調(diào)整 澗西市場總體均價(jià)走勢狀況如下表所示： 03 年二季度（元 /㎡） 04 年一季度（元 /㎡） 04 年二季度（元 /㎡） 多層 1225 1310 1133 高層 1954 1999 1805 從價(jià)格走勢來看，市場沒有出現(xiàn)大起大落，但出現(xiàn)了小幅振蕩，即從 2020 年二季度以來，市場呈現(xiàn)低開高走，然后到 2020 年二季度價(jià)格出現(xiàn)了回落，并且低于 2020年二季度價(jià)格。 2020 年銷售量遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，而 2020 年多層放量供應(yīng)，使得多層市場供不應(yīng)求局面得到緩減。 從澗西區(qū)住宅市場的供需狀況來看，產(chǎn)品供應(yīng)檔次參差不齊，有價(jià)格低至 780 元 /㎡的商品房和 1200 元 /㎡的經(jīng)濟(jì)適用房，也有高達(dá) 3000 元 /㎡以上的高層住宅，在需求方面也表現(xiàn)出了不同的需求特征，中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房和多層住宅的需求量占到了總需求量的絕大部分，而高層住宅需求盡管在 2020 年有所起色，但需求量所占比例仍然較小。 （二）區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 1．總體狀況 澗西區(qū)是洛陽房地產(chǎn)主流市場，其市場的成交量與活躍程度甚至超過行政區(qū) —— 西工區(qū)。著名的高等學(xué)府中國人民解放軍外國語學(xué)院、河南科技大學(xué)、洛陽工業(yè)高專等和市辦和廠辦中、小學(xué)（其中廠辦中學(xué)拖一中、拖二中、軸一中、軸二中等均在歷年高考中為全市最優(yōu)）南洋私立學(xué)校等。澗西擁有眾多國家大型企業(yè)和科研院所：第一拖拉機(jī)廠（一拖公司），軸承廠（洛軸集團(tuán)公司）、礦山機(jī)器廠（中信重機(jī)公司）、銅加工廠、河南柴油機(jī)廠、耐火材料廠， 725 所、拖研所、軸研所、耐研院等，是國家農(nóng)機(jī)、礦山、發(fā)電設(shè)備、摩托車、銅材、軸承耐火材料、儀表、化工產(chǎn)品的重要產(chǎn)地，技術(shù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 門類齊全。澗西區(qū)位于洛陽市區(qū)西部，也是洛陽市最大的城區(qū)，總面積89 平方公里，人口 45 萬，占市區(qū)人口的 30%以上。但西擴(kuò)的效果并不明顯，政府扶持力度缺乏后續(xù)支撐，如政府欲大力打造武漢南路的森林公園，幾年間僅僅栽植了樹木，而缺乏后期扶持與發(fā)展，致使該區(qū)域形象甚至配套未取得質(zhì)的飛躍。 5．政府對(duì)城市建設(shè)的力度存在欠缺 政府對(duì)實(shí)行了“西擴(kuò)南進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市總體向澗西區(qū)以西和以南擴(kuò)張。而從洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看， 2000 元 /㎡正是市場逐漸發(fā)展的主力價(jià)位點(diǎn)，而契稅制度的限制對(duì)開發(fā)高檔商品住宅以及房價(jià)的走勢無疑有著決定性的遏制作用。 4．政策抑制市場發(fā)展 從洛陽本地調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策來看，經(jīng)濟(jì)適用房購買門檻較低，其較低的價(jià)格對(duì)商品房市場造成了較大的沖擊，從而抑制了洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展。首先政府缺乏對(duì)市場的總體調(diào)控，不顧市場需求容量以及居民對(duì)住房的購買水平，盲目供應(yīng)土地，大量的土地上市帶來了連續(xù)幾年的開發(fā)過剩。 在結(jié)構(gòu)性方面，高層住宅嚴(yán)重過剩，多層住宅總體基本均衡，但改善居住欲望強(qiáng)烈、消費(fèi)亟待升級(jí)的中高端群體卻難以購買到滿足自身需求意向的多層精品住宅。 2．市場供需矛盾突出 市場供需矛盾主要表現(xiàn)為總量不均衡、結(jié)構(gòu)不合理。 （二）洛陽房地產(chǎn)市場問題點(diǎn)分析 1．市場整體表現(xiàn)混亂 從 2002 年至今，洛陽整體市場仍舊處于供過于求的亞健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中，開發(fā)商不顧市場需求意向，盲目開發(fā)出不滿足市場需求的產(chǎn)品。 高層物業(yè)集中在以上兩個(gè)區(qū)域的原因在于：長期以來，澗西作為我市廠礦和科研院所最集中的區(qū)域，西工作為我市的政治、商業(yè)、文化中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和