【正文】 資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 項目整體銷售額 物業(yè)類型 銷售面積（㎡） 銷售均價 (萬元 /㎡ ) 銷售總價（萬元） 商鋪 住宅 合計 各地塊銷售額明細(xì) 一號地 物業(yè)類型 銷售面積（㎡） 銷售均價 (萬元 /㎡ ) 銷售總價（萬元） 1 層 1069 2 2138 2 層 1083 1 1083 3 層 1083 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。同時對于工商管理及其他費用問題也進行相應(yīng)減免； （ 4）將部分經(jīng)營戶納入政府再就業(yè)扶持項目； （ 5）由政府和公司出面協(xié)調(diào)銀行、擔(dān)保公司等金融機構(gòu)，對入場經(jīng)營戶提供資金方面的支持； （ 6）對于困難企業(yè)政府提供租金、 費用等方面的補貼； （ 7）對項目內(nèi)經(jīng)營戶在水、電的使用上特殊對待（按民用水、電價格結(jié)算）盡量減輕經(jīng)營戶的負(fù)擔(dān)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 4）目前品牌存在，已沒有生產(chǎn)經(jīng)營，且沒有品牌持有人的 由政府會同我公司統(tǒng)一安排，直接劃撥或拍賣給愿意經(jīng)營的商戶使用，品牌可以由政府、公司或經(jīng)營商家持有。 （ 2）目前存在實力有限的企業(yè) 請政府出面要求其進入街區(qū)內(nèi)開業(yè)，根據(jù)實際給予適當(dāng)?shù)恼呋蛸Y金扶持。根據(jù)實際情況，主要在飲食和藥材二大行業(yè)開展 。 通過政府進行相關(guān)稱號授牌，如：“坡子街 —— 歷史文化教育基地”、“坡子街 —— 湖湘旅游基地”、“坡子街 —— 質(zhì)量放心街”等， 從政府層面高度體現(xiàn)坡子街的獨有特色，從而樹立形象，吸引目標(biāo)群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 ② 各類相關(guān)稱號的政府授牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要可從以下幾個方面爭取政府支持： ① 部分專業(yè)市場的重新整合 例如：清水塘古玩市場，正待改造，可爭取由政府出面，統(tǒng)一組織各經(jīng)營商家，整體搬遷至坡子街經(jīng)營，并政府授牌 —— “坡子街古玩市場”。 通過以上諸多方面的整合推廣，形成坡子街項目的“勢氣”與“王者風(fēng)范”，威懾競爭對手，吸引目標(biāo)客戶的眼球，進而 提升“人氣”，為項目的強勢招商、銷售奠定堅實的基礎(chǔ)。 和風(fēng)范。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 在項目全程推廣過程都必須保持這個基調(diào)， 相對集中投放，迅速樹立長沙商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖形象 ， 襯托和突出領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 集中強勢宣傳，建立長沙商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖形象。公司以做企業(yè)的心態(tài)做項目，通過項目品牌樹立企業(yè)品牌的戰(zhàn)略，將能在開街后真正保證投資者的實物期權(quán)的升值，經(jīng)營者生意的長久興旺，確立城市運營商的強勢企業(yè)品牌形象。 銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 通過以上措施應(yīng)營造坡子街商鋪供不應(yīng)求之勢，促使投資者、經(jīng)營者主動上門洽談，變被動招商為主動招商，變被動銷售為主動 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 強勢招商 ：將突破傳統(tǒng)的以招商空間為軸線，招進一家是一家，以槍打鳥的招商模式；創(chuàng)立以招商時間為軸線，撒開招商大網(wǎng)，用網(wǎng)打魚的新思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商先行，強勢招商 招商工作是商業(yè)地產(chǎn)項目運作的核心工作之一，前期對項目的順利銷售起著舉足輕重的支撐作用，后期對項目的經(jīng)營成敗至關(guān)重要。坡子街項目前期運用收取 2020 元誠意金策略已近一年，積累了一批具有真實投資意向的商業(yè)和住宅客戶，為了更好的延續(xù)這一策略，同時進一步積累更多商鋪意向客戶，促進商鋪銷售，特推出 VIP 增值卡。考慮到前三年租金水平較低 ，公司可給投資客戶一定的補貼，三年后這些客戶集體自行或委托商業(yè)管理公司與商家續(xù)簽租賃協(xié)議。 策略四：三－四樓集體產(chǎn)權(quán)銷售策略（ 4－ 5 個產(chǎn)權(quán)人集體擁有整層或半層商鋪，先招商后銷售、帶租約銷售） 三、四樓部分商鋪可由 4～ 5 個產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)，在簽屬購買契約的同時簽署委托租賃協(xié)議，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 即使 經(jīng)營者最后 不買 鋪 ， 公司 的 三、四樓商鋪 也沒有閑置， 一方面獲 得了一定的租金收益，二方面重新招租的難度遠(yuǎn)小于空置物業(yè)，公司仍掌握了物業(yè)的實物期權(quán) 。在經(jīng)營成功后，租金還可以轉(zhuǎn)為購房款，商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)換為經(jīng)營者成為自有資產(chǎn)。 因為許多經(jīng)營者覺得前期投資壓力大，且 一旦交了 房 款， 出現(xiàn)房 物質(zhì)量或后期管理 問題，開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬 ；或一旦經(jīng)營不善，投入的大筆房款難以轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 。租金按公司統(tǒng)一招商政策收取。 待 租鋪 者付清 剩余 房款 或辦理銀行按揭 后，便 可 獲得該房 屋 的產(chǎn)權(quán) 。為了降低自營者投資門檻，吸引其轉(zhuǎn)租為買，可采用 5 年期的以租代售策略。 坡子街三、四樓商鋪適合的業(yè)態(tài)主要為中大型餐飲、娛樂、休閑等，因此商鋪劃分必然是整層或若干個大面積商鋪，其最大的銷售難點在于租金低、面積大總價高，難以二次轉(zhuǎn) 讓出售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 策略三：三、四樓銷售策略，主要針對自營者， 5 年期以租代售，先招商后銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 策略二：一、二層捆綁銷售 策略 部分地塊可考慮一二層捆綁銷售策略，如： 4 號地塊一、二層定位為小吃店，一層為門廳、廚房、部分營業(yè)間，二層為營業(yè)間或包廂；此定位由于一、二層整體面積不大（約 160m178。 返租銷售釋由： ① 商業(yè)項目一般都有 3 年的市場培育 期，此階段租金水平較低，許多投資者希望有穩(wěn)定的投資回報以度過此段時期； ② 目前市場上絕大部分商業(yè)樓盤均采取返租若干年的銷售方式，成為最常規(guī)、最吸引投資者的利器； ③ 返租方式能夠解決外地客戶為招租收租遠(yuǎn)距離奔波，費時費力的煩惱； ④ 返租方式有利于經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃與控制，避免因業(yè)主不滿意前期租金，而失去招商客戶； ⑤ 商鋪經(jīng)過 3 年的市場培育、精心運作后，其租金和售價必然獲得較大的提升，屆時投資者可租可售，獲利豐厚。 坡子街項目一、二層商鋪銷售對象主要為投資者，他們主要通過收取租金和商鋪升值轉(zhuǎn)售獲取利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。主要銷售策略如下： 策略一：一、二層商鋪銷售策略，主要針對投資者，實行 3 年包租，統(tǒng)一經(jīng)營管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，整體營銷原則： 以銷售為主，少量資產(chǎn)持有 。 只有通過保障各方利益，滿足不同層面的各種需求，整合資源優(yōu)勢，才能將坡子街打造成為人人都滿意、人人都感到驕傲和自豪的城市名片。 經(jīng)營者利益保障措施： ① 永續(xù)經(jīng)營措施（如：設(shè)立經(jīng)營發(fā)展基金、前期的街區(qū)活動造勢等），保 障街區(qū)人氣與成功運營，降低經(jīng)營風(fēng)險； ② 各種租費減免、贈送裝修等措施，降低經(jīng)營成本； ③ 政策保護、簡化各項手續(xù)，減少經(jīng)營負(fù)擔(dān)； ④ 先進的運營管理、周到的物業(yè)管理服務(wù)，保障規(guī)范經(jīng)營與良好環(huán)境。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 以開發(fā)商利益分配主體為核心，借助各級政府及相關(guān)部門、機關(guān)單位（銀行、學(xué)校 等）、外協(xié)公司（廣告公司、咨詢公司、管理公司、設(shè)計公司、施工單位等）的力量、關(guān)系、專業(yè)知識，形成合力，共同打造坡子街品牌，創(chuàng)造各自價值與利潤，并最終吸引廣大投資者、經(jīng)營者與消費者。 合理利益分配，整合資源，打造國際化商業(yè)地產(chǎn)平臺 坡子街項目產(chǎn)品多樣、業(yè)態(tài)豐富、建筑形態(tài)復(fù)雜，社會及政府期望值高，單靠開發(fā)商一家之力，無論是專業(yè)水平、員工精力還是社會關(guān)系等都十分有限，難以實現(xiàn)將其打造成為國際化商業(yè)地產(chǎn)平臺的目標(biāo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、營銷策略 營銷策略旨在有效解決銷售、招商中的以下具體難點和問題，實現(xiàn)快速銷售與招商，創(chuàng)造成功營銷典范。 ▇ 長沙本地人為主，外地人為輔。 從行業(yè)上，餐飲業(yè)必需立足長沙本土知名品牌，以中餐為主，另有一定量的國際性品牌餐飲作為補充；休閑娛樂業(yè)以國內(nèi)新型經(jīng)營業(yè)種為龍頭，必需能夠引進一兩個長沙獨有的領(lǐng)袖型品牌；零售業(yè)突出 時尚運動休閑特點，適當(dāng)引進目前長沙沒有的中高檔流行品牌 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 熱衷于投資房產(chǎn)的溫州等江浙一帶客戶 期望進入坡子街自營商業(yè)客戶 在長沙做生意多年，有相當(dāng)經(jīng)濟實力的客戶 本地企事業(yè)單位灰色收入的客戶 省內(nèi)地市具有投資實力的各階層客戶 特 點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。年齡主要集中于 35～ 55 歲之間，有投資意識，愿意承擔(dān)一定的投資風(fēng)險。 目標(biāo)受眾定位 投資者定位： 經(jīng)營者定位： 從品牌檔次上，必 需是具有品牌個性營造意識的經(jīng)營者，能夠進行良好的形象表現(xiàn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，應(yīng)充分利用這一定位給本項目帶來的親和力，在情感上打動長沙市民，為開街后迅速集聚人氣，形成消費熱潮，鋪墊有利基礎(chǔ)。長沙人對自己的歷史文化普遍有著強烈的自豪感，一句唯楚有才就可以窺見一斑。 生活體驗價值： 主題詞：“ 那確實長沙味道 ”。 這是長沙市政府給予本項目的一項定位，其中飽含對該項目品質(zhì) 的極高期待。在社會推廣傳播面上，也要充分利用這一社會定位，一方面從政府繼續(xù)爭取得到更多更大的支持，一方面獲取全社會的認(rèn)同和美譽，從而給予目標(biāo)客戶一個本項目未來可預(yù)見的光明前景，以支持其對項目產(chǎn)品經(jīng)濟價值的預(yù)期。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 重建坡子街是長沙市政府的一項重大舉措，得到了從中央到地方多級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持，也是本項目重要的社會形象資源。 國際 感： 第一次 將長 沙商 業(yè) 物 業(yè) 形 態(tài) 提升到了一 個 全新的 國際 化商 業(yè) 平臺；在形象上應(yīng)具有強烈的時尚感，一切造型和材料應(yīng)用，均應(yīng)按現(xiàn)代審美習(xí)慣設(shè)計，表達(dá)現(xiàn)代國際流行的時尚標(biāo)準(zhǔn)。 文化感： 用長沙特有的平民文化和消費 個 性，貫穿整個街區(qū)。 坡子街總資產(chǎn)價值（底價） 110979 萬元，其中包含公司擬自持資產(chǎn)約價值 8000 萬元，回款金額（底價） 102979 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 目標(biāo)時間分解表 上表說明： 住宅內(nèi)部認(rèn)購收取大定：大定收取標(biāo)準(zhǔn)為購房總金額的 20％； 商鋪內(nèi)部認(rèn)購收取大定：大定收取標(biāo)準(zhǔn)為購鋪總金額的 5％； 目標(biāo)完成時間 銷售目標(biāo) 認(rèn)購合同金額 （萬元） 回款 金額 （萬元） 2020 年 7－ 10 月 基本完成住宅內(nèi)部認(rèn)購 12020 2400 2020 年 7－ 10 月 完成 2 號地商鋪的 70％銷售 5800 5800 2020 年 10－ 12 月 完成 3－ 7 號地商鋪 25％的內(nèi)部認(rèn)購， 21711 4342 2020 年小計 39511 12542 2020 年 5 月 基本完成住宅銷售 3772 12020 2020 年 1－ 10 月 持續(xù)完成商鋪銷售 41000 32020 2020 年 11 月以后 持續(xù)完成剩余商鋪銷售任務(wù) 18696 46437 合 計 102