深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-全文預覽
【正文】 商工作開展前獲得階段性成果，以提升商業(yè)價值和推動其它散戶的招商工作進行。因此，為了獲取經(jīng)濟效益的最大化，項目商業(yè)部分銷售必須在招商工作達到一定的效果時才能啟動。因此，正式招商工作時機的確定應結(jié)合這兩方面因素來考慮。如果雙方確定合作，我司將以最快的速度將相關(guān)營銷工作展開，投入優(yōu)勢人力、物力支持項目工作的快速啟動，并將以最好的工作成果來展示九天機構(gòu)的營銷實力。 全面招商前提條件 3全面招商條件工程進度安排 公共部分及配套設施完成招商處確立 廣告推廣配合 招商物料準備 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 因此，結(jié)合項目前期招商工作的進展成果預估及招商條件的準備時間，我們認為， 08 月 10 正式招商應該可以 啟動。 因此，為盡快地推動項目銷售工作的展開，早 日實現(xiàn)資金回籠，降低風險，我們認為商業(yè)正式招商工作應盡早開展。 因此，我們稱酒店、引擎店、主力店招商為前期招 商，正式全面招商成為后期招商。因為產(chǎn)權(quán)式酒店、引擎店、主力店的成功招商： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 可以提升項目知名度和商業(yè)價值； 第二，可以解決幾塊重大物業(yè)的商家引進問題，解決了后顧之憂； 第三，可以利用這些商家的頭羊效應，吸引其它中小型散戶進駐。而招商的成功，又是商業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的前提。 ? 適時推出一些促銷策略 營銷宣傳：極具誘惑力的價格 ,高品質(zhì)的地段。一方面集中精力，做足樓房賣相，精心打造成與眾不同的優(yōu)勢，用心營造現(xiàn)場氣氛，充分展示項目本體；另一方面，采取多種宣傳推廣手段，有計劃、有節(jié)奏地展開宣傳攻勢。建議聘請知名物業(yè)管理公司進行直接管理，以提高形象，予住戶信心，維持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。 酒店式公寓 定位：中高檔，外形時尚，面積較小總價較低，可提供酒店式管理服務。 處于社會交際發(fā)展和培育期，新朋老友交往頻繁，且朋友圈子迅速擴大 需要通過消費行為被重視，被尊重 D2 泛消費群 周邊社區(qū)中等收入家庭 復合了日常生活需要、社交、自我實現(xiàn)等需求。 建筑設計及建筑風格要點建議 經(jīng)過對目前深圳房地產(chǎn)市場近年推出的住宅樓盤建筑風格進行調(diào)查分析，占主流的建筑風格大致分三類： 序號 風格分類 風格表述 代 表樓盤 1 傳統(tǒng)風格 （嶺南風格） ? 粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號 ? 出現(xiàn)坡屋頂、牌樓等傳統(tǒng)建筑語言 ? 色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色 碧云天 陽光荔景 2 歐陸風格 ? 粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結(jié)合裙樓、標準層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理 香榭里花園 楓丹雅苑 名仕閣 3 現(xiàn)代風格 （建議采用） ? 粘貼現(xiàn)代藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 萬 科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 第四章、各專項定位與規(guī)劃設計建議 一、商業(yè)專項 1）商業(yè)的定位 A、商業(yè)的定位原則 采取“注重市場”原則，來重塑商業(yè)街的功能：把“商業(yè)街區(qū)”變成“都市生活街區(qū)”，即將內(nèi)外商業(yè)街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。 本住宅區(qū)定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環(huán)境景觀、戶型朝向、通風及戶型種類適應性等要求極其高 , 根據(jù)對深圳市場同類產(chǎn)品的研判，我司認為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設計的可操作上具有優(yōu)勢，同時三棟建筑向南呈擁抱“南環(huán)”的人氣、財氣之式，建筑風水極佳，因此暫定為首選方案。 ? 所有戶型須 通透、采光好的原則。 2） 優(yōu)化物業(yè)組合 餐飲、酒店式公寓、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)的組合開發(fā)，既體現(xiàn)出功能的互動、消費群的互動，又著重于開發(fā)分期的聯(lián)動和滾動開發(fā)，酒店式公寓可按酒店方式進行轉(zhuǎn)換。 二、開發(fā)思路 1） 混合型城市中心綜合體 城市綜合體的開發(fā)只有在提升城市價值的基礎上才能實現(xiàn)土地、物業(yè)、資產(chǎn)價值的提升。 B、以城市功能的“場”的集聚帶動產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚原則 打造特色的城市功能的“場”（空間、環(huán)境、氛圍、人文 ），吸引特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶，以特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶集聚特定的企業(yè)和消費群，實現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚，提升物業(yè)開發(fā)價值。 ◆ 區(qū)域市場對于小產(chǎn)權(quán)的接受度較高； ◆ 由于消費者構(gòu)成的偏高端特性和區(qū)域中小企業(yè) 密集，小產(chǎn)權(quán)房的一次性繳款基本不構(gòu)成購買行為阻礙； ◆ 鄰近地塊 08年將正式進入銷售階段的估計有 2～ 3個以小產(chǎn)權(quán)房為銷售形式的樓盤，普遍具有產(chǎn)品通風透氣性能和園林配套不足、檔次不夠的特征。 3）規(guī)模適中容易操作 4）座處于主干道邊，易吸引目標客戶眼球。高尚住宅的建設條件尚不具備。 西岸華府等中大型居住小區(qū)共同造就了良好的居住環(huán)境。工業(yè)發(fā)達，流動人口大，居住需求量大。 三、本項目 SWOT 分析： 項目優(yōu)勢 1）項目隸屬于沙井鎮(zhèn)中心區(qū)，交通較為便利。購房者對此種面積的戶型需求量明顯高于其它戶型在這一方面，雖然此種戶型所占比例大，但從踩盤銷售現(xiàn)場了解到仍沒有過剩的狀態(tài)，說明此種戶型仍是未來市場需 求的重點。 ◆ 銷售價格： 商品房與小產(chǎn)權(quán)房差距較大，小產(chǎn)權(quán)房之間差距甚小。 沙井制造業(yè)基地為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，吸引了多方投資客，其中不乏來自香港、臺灣、日本、美國、德國、印度尼西亞以及韓國等國家和地區(qū)的投資方。深圳國際機場距沙井僅 8 公里；廣深公路和廣深珠高速公路橫貫街道內(nèi)并設有中轉(zhuǎn)站，由街道內(nèi)通往廣深公路的三條25 米 寬標準水泥路暢通無阻，環(huán)鎮(zhèn)路和連接各居委會的水泥路寬闊平坦；建有250 噸級碼頭，水路可直達深圳、蛇口、珠海、中山、廣州及港澳地區(qū)，當天即可往返。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 深圳寶安沙井項目初步分析綱要 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 前言 ????????????????????????
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