深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 營(yíng)者 一個(gè)沙井主流消費(fèi)群聚集度最高的區(qū)域 一個(gè)創(chuàng)造企業(yè)品牌的理想高地 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 城市中心綜合體酒店辦公辦公居家一體化外街商業(yè)文化休閑娛樂(lè)居住酒店式公寓內(nèi)街商業(yè)裙樓商業(yè) 一個(gè)展示企業(yè)和商品品牌的最佳窗口 2. 對(duì)企業(yè) 辦公、交流、聚會(huì)、談判的場(chǎng)所 對(duì)外地創(chuàng)業(yè)人士 一個(gè)全方面體驗(yàn)都市文化歷史和潮流交匯的地方 對(duì)城市休閑娛樂(lè)的主流人群 一個(gè)結(jié)交新老朋友，聚會(huì)溝通的都市嘉年華之地 一個(gè)時(shí)尚、動(dòng)感的精 英寓所 3）功能定位 4）分期定位 住宅 —— 酒店式公寓 —— 商業(yè)部分 原則： (1) 價(jià)格基本平開(kāi)高走； (2) 以品牌大型超市引入使商業(yè)價(jià)值最大化，提升房屋的價(jià)值； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 (3) 商業(yè)租售并舉； (4) 酒店式公寓完成內(nèi)、外裝修，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司開(kāi)業(yè)后銷(xiāo)售，能提升價(jià)值。 ? 戶(hù)型主 朝 向須避開(kāi)劣質(zhì)景觀的原則。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 戶(hù)型布局建議 1）戶(hù)型朝向原則 所有戶(hù)型都應(yīng)遵循南北朝向，且有南北通風(fēng)。 C、規(guī)模 約 8000 平米，包括酒點(diǎn)商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓和商業(yè)步行街。 商業(yè)院落 中央休閑商業(yè) 區(qū) 商業(yè)主入口 （商業(yè)大堂） 透空 透空 扶梯 扶梯 商業(yè)次入口 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 一層內(nèi)外商業(yè)街 —— 內(nèi)街：女性服飾、精品專(zhuān)賣(mài)、家居飾品、小餐吧等； —— 外街：多元化特色購(gòu)物區(qū) 個(gè)性服裝、飾品、鞋、禮品、文具等 蛋糕店、西餐廳等 家居用品 24 小時(shí)自動(dòng)銀行等 2）二層 超市、賣(mài)場(chǎng) 以知名的超市或者綜合性賣(mài)場(chǎng)作為主力，二層北側(cè)可考慮餐飲業(yè)的進(jìn)駐 二層示意圖（超市、賣(mài)場(chǎng)） . 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 住宅電梯 扶梯 扶梯 透空 透空 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 物業(yè)要求： 總面積： 15000 平米左右，分內(nèi)、外街，上下兩層。 （ 2）、交通動(dòng)線 考慮車(chē)流、人流的合理組織，人流形成內(nèi)循環(huán)的系統(tǒng)； 商業(yè)應(yīng)提出有效的交通組織方案，切實(shí)考慮商業(yè)與外部的城市交通車(chē)流和人流進(jìn)出的主要通道和疏導(dǎo)方式，充分考慮步行內(nèi)街與購(gòu)物中心在人流和形態(tài)上形成良 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 好溝通和延續(xù)，考慮內(nèi)部人流組織之間的關(guān)系，順暢組織各種人流和車(chē)流； （ 3）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理──聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 全方位標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)服務(wù) 為了滿足住戶(hù)的多種需求，并為之節(jié)省時(shí)間、提高效率、節(jié)約費(fèi) 用，小區(qū)特設(shè)星級(jí)社區(qū)服務(wù)，包含商務(wù)秘書(shū)服務(wù) 、家政秘書(shū)服務(wù)及家居服務(wù)。 內(nèi)容包括 —— SAS 小區(qū)安全自動(dòng)化：包括住戶(hù)燃?xì)庑孤﹫?bào)警和自動(dòng)切斷系統(tǒng)；住戶(hù)防盜報(bào) 警及緊急求助系統(tǒng)；住戶(hù)可視對(duì)講系統(tǒng)；室外紅外線報(bào)警系統(tǒng)； CAS 小 區(qū)通信自動(dòng)化：包括有線電視系統(tǒng)；語(yǔ)音與傳真服務(wù)及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接 口； MAS 小區(qū)管理自動(dòng)化：包括住戶(hù)私人智能卡； IC 感應(yīng)式小區(qū)門(mén)禁；三表抄表 系統(tǒng)；小區(qū)車(chē)輛出入管理系統(tǒng)；小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)；小區(qū)巡更系統(tǒng)； 第五章 營(yíng)銷(xiāo)工作思路 一、本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略初步設(shè)想： 塑造項(xiàng)目在沙井片區(qū)的標(biāo)志性建筑形象 —— 黃金地段、位置優(yōu)勢(shì) 多重優(yōu)勢(shì)的復(fù)合展示 —— 片區(qū)成熟優(yōu)勢(shì)、生活氛圍優(yōu)勢(shì)、周邊大配套優(yōu)勢(shì) 鎖定主力目標(biāo)客戶(hù)群 —— 地緣性客戶(hù)、工廠企業(yè)白領(lǐng)、管理層 差異化推介 —— 價(jià)格差異 化 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 銷(xiāo)售策略 根據(jù)本項(xiàng)目體量適中，可以根據(jù)實(shí)際情況為開(kāi)發(fā)商鋪設(shè)一個(gè)品牌概念，拉動(dòng)樓房銷(xiāo)售。 ? 價(jià)格上采取平開(kāi)高走策略 。預(yù)計(jì)： 小產(chǎn)權(quán)認(rèn)購(gòu)期實(shí)現(xiàn)預(yù)定 15%（時(shí)間為 1 個(gè)月） 公開(kāi)發(fā)售期銷(xiāo)售 30%（加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)定單位，時(shí)間為 1 個(gè)月） 熱銷(xiāo)期銷(xiāo)售 30%（時(shí)間為 2 個(gè)月） 持續(xù)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售 25%（時(shí)間為 2 個(gè)月） 尾盤(pán)繼銷(xiāo)期銷(xiāo)售 5%（時(shí)間為四到 1 個(gè)月） 三、招商工作思路 作為城市綜合體的本項(xiàng)目，商業(yè)價(jià)值在項(xiàng)目總價(jià)值中占據(jù)著相當(dāng)大的比重。商業(yè)價(jià)值大小的最終實(shí)現(xiàn)的，取決于商業(yè)招商成功的大小。其關(guān)系如下圖： 4酒店、引擎店、主力店招商商業(yè)整體招商商業(yè)銷(xiāo)售 根據(jù)上述商業(yè)物業(yè)招商與商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的關(guān)系，酒店、引擎店、主力店招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系，我們認(rèn)為，招商工作應(yīng)該在項(xiàng)目既定的總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃基礎(chǔ)之上，以提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值、推動(dòng)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的目的，綜合考慮項(xiàng)目各部分商業(yè)物業(yè)的不同作用及特點(diǎn)，統(tǒng)籌今后項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)度，本著 效益最大化、工作流程最優(yōu)化的原則，最終確定工作計(jì)劃如下： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 前期招商準(zhǔn)備期 前期招商執(zhí)行期 后期招商準(zhǔn)備期 后期招商執(zhí)行期招商工作階段安排酒店、引擎店、主力店招商 正式招商 酒店、引擎店、主力店招商階段 由上述酒店、引擎店、主力店的招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系分析得知，酒店、引擎店、主力店的成功招商，對(duì)整體商業(yè)招商成功，對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升，有著巨大的促進(jìn)作用，因此，這一階段的招商工作，應(yīng)該在全面招
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