【正文】 因素之一。2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的“中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工的時(shí)間為2000年11月下旬，完成前廣場的回填土的時(shí)間在12月5日。◆ 廣告宣傳及銷售推廣 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下四個(gè)方面的因素：1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。宣傳和造勢都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)。華強(qiáng)北的繁華被華強(qiáng)電子商場完全隔斷?！?四面臨街，且3面與其它商場相鄰。特別是對(duì)遠(yuǎn)期樓花的銷售更是至關(guān)重要。216。敞鋪的面積控制在12—15平方米。216。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持商場的檔次。4層：吧類。在考慮業(yè)態(tài)的具體分布樓層時(shí)，必須結(jié)合其需要的鋪位形式、對(duì)面積的需求大小、資金承受力及利潤率等綜合考慮。2樓商場業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺(tái)灣花園旁一棟舊樓就聚集了“本色吧”等5家。如：女人世界等。并且，勢頭之猛，讓人側(cè)目。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進(jìn)行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購物必到之處?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會(huì)分流客戶。機(jī)會(huì)（O）：◆ 新人類主題商場是市場的空白點(diǎn)。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚?！?主題鮮明，具有相對(duì)唯一性。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢，另外，通過現(xiàn)場包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項(xiàng)目的劣勢。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來展開。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司216。根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。216。T（威脅）：216。216。216。216。216。216。劣勢（W）：216。216。216。216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。(優(yōu)劣勢)分析優(yōu)勢（S）：216。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。第二篇綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對(duì)集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。除地理位置外，他們比較看重樓盤自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。1）周邊原居民包括原來有房者和租客。塔樓部分分為兩座。十一期間拿出部分特價(jià)單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。3)鼎盛時(shí)代項(xiàng)目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。2538層嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價(jià)入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。14500821層彈性辦公空間75%18770商務(wù)單位98%18067100% 246602都市住宅78002+1房59m2推廣策略 均價(jià)(元/m2)戶型及面積 （m2）2）嘉匯新城項(xiàng)目的基本資料嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨。其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。23000商場會(huì)務(wù)商務(wù)中心商務(wù)配套（6—26層）75%12600商務(wù)公寓無29—763房都市住宅、隔3層有空中花園7500784住宅推廣策略均價(jià)（元/m2）戶型及面積（m2）占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。5）華強(qiáng)北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對(duì)較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。近期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“MALL”大型購物商場進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。女人世界以明確的主題商場形象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。88年城市總體規(guī)劃修編時(shí)，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場。由市規(guī)劃國土局和商報(bào)社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會(huì)，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會(huì)，現(xiàn)場成交情況也較為理想。工作的壓力也使得他們對(duì)購物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購物。從98年開始，住宅市場的主力消費(fèi)群已從私營老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟(jì)積累的知識(shí)階層，特別是從事高新科技開發(fā)研究的人員。并將進(jìn)一步走向日常生活。競爭激烈和記黃埔、漢國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進(jìn)入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如:振業(yè)集團(tuán)、萬科、招商、華僑城等的持續(xù)開發(fā)令2000年市場競爭的激烈程度遠(yuǎn)超往年。但從總體來看，相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場的有效方式，如：東門女人天地等。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶型住宅年內(nèi)由金地開發(fā)的金海灣花園的熱銷拉開了大戶型旺銷的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均取得了良好的銷售業(yè)績。7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出，銷售情況良好，說明龍華已開始受到市場的關(guān)注。3)去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場、青少年文化宮等。1)4）公房上市7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重很少，但其對(duì)市場的影響已非常明顯：普通商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。3）辦公樓市場，%。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占出讓面積的57%。市場調(diào)查報(bào)告1）住宅部分，%。項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p23 項(xiàng)目的SWOT分析p24 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析p25 銷售賣點(diǎn)組織p26 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇 重點(diǎn)競爭物業(yè)分析p15 總體市場態(tài)勢p7深圳華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)策劃案目 錄第一篇2）商業(yè)部分，%。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭的事實(shí)。雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊(duì)搶樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績。2)從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將經(jīng)過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨大的利好。5）東部題材年內(nèi)東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇，如：中信開發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。2)寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤構(gòu)成之必需品。5）住宅消費(fèi)者結(jié)