【正文】 3元/個30VCD1000010元/本商場樓書數(shù)量因此，本項不計入包裝的成本。合計181200元/塊總體模型 400m2 單價.根據(jù)前面關于分階段現(xiàn)場包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計計算。注：以上表中所示價格，商報按照90折優(yōu)惠。15公交站牌4廣告媒體的選擇及安排：以深圳商報、南方都市報為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站一般每2周南方都市報、商報各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為1/3版、套紅；活動安排：11月24日—27日，住交會本階段的費用預算表費用 項目3）深圳媒體——特報、商報、南方都市報等4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播5）戶外廣告牌——羅湖口岸、上海賓館附近、華強北路等6）世聯(lián)香港公司推廣7）網(wǎng)站8）?？O定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等）由于項目的昭示性不強，但地盤距華強北商業(yè)區(qū)、離天虹商場的距離較近，因此，導示系統(tǒng)的設計考慮4條：1） 華強北路與深南大道交界處至地盤2） 上海賓館至地盤 3） 振華路與華富路的交界處設POP掛旗至中航路4） 華強北路與振華路交界處設POP掛旗至中航路住宅部分由于本項目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對街區(qū)價值及戶型定位展開的，住宅部分的推廣重點應放在平面廣告及銷售資料方面。2）形象包裝◆新人類品牌介紹之二根據(jù)項目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道?！?樓電梯前室——按照交樓標準裝修完畢（20020前）◆內(nèi)街——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類來展開。溫馨的色彩，營造出繁華都市中難得的港灣。要求能夠從居住和商務兩方面展示?！?現(xiàn)場條幅及POP掛旗——條幅的賣點要突出，其色彩的選擇要與LOGO等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3）商場部分強銷期（2002——2001）目的：本階段的樓盤已是準現(xiàn)樓，這是商場銷售的最佳時機，此時推出，能給投資者和經(jīng)營者信心保證。2000年11月24日至27日，深圳第二屆國際住宅與建筑科技展示交易會舉行。而這一點是完成全部樓盤良好銷售的關鍵。為了促進項目的銷售，只有從兩方面來展開，第一：用規(guī)劃和主題來吸引人市場關注；第二：用建筑本體的內(nèi)外裝修和空間來吸引客戶?！?內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進入商場。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米。建議采用集中收銀的管理方式，2每層設收銀處2個。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點小屋或香茗茶座等。4樓定位為吧城。而從消費人群定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人們購物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達的地方，設置小吃店或冷飲店。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴重，華強北近期將推出的商業(yè)面積巨大?！?距未來地鐵站口僅50余米。東側(cè)隔小區(qū)路與華強電子世界相鄰，路側(cè)停放華強電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運貨物人員為主，雖然華強電子的生意紅火，但它對本地塊的商業(yè)輻射極小。216。216。 鐘愛都市生活的其他人216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。 華強北商業(yè)的核心地位的確定，為項目的銷售提供了機會。 項目推出時，形象進度較差。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚。 提供商務和會務中心服務。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。216。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(天虹商場)、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強大廈、中電大廈等）。物業(yè)管理、大堂的裝修及會所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點。2）與華強北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶包括：華強北的生意人、白領階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。3房2廳2衛(wèi)1工人房3房2廳2衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)1房2廳戶型在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。約12000四房二廳~ m2內(nèi)部認購期7700現(xiàn)在8500銷售率類別項目客戶群體主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。華強北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進一步擴大，從整體上看，華強北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠遠好于東門及國貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營者對本區(qū)域的商業(yè)價值認可程度。主題商場是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場的發(fā)源地。8月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P口附近幾處集中的區(qū)域擴展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。5）住宅消費者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化年輕的知識階層在住宅消費者所占比例大幅度增加。2)但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營管理公司的經(jīng)驗缺乏，大大打擊了投資者的信心。梅林拓關，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號線也將經(jīng)過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨大的利好。2)今年的熱點區(qū)域仍然與市政建設的進展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費習慣的改變密切相關。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴重不暢已是不爭的事實。深圳華強北商業(yè)地產(chǎn)策劃案目 錄第一篇 重點競爭物業(yè)分析p15市場調(diào)查報告1）住宅部分，%。3）辦公樓市場，%。1)7月8日物業(yè)集團在關外最大的項目—風和日麗正式推出，銷售情況良好，說明龍華已開始受到市場的關注。但從總體來看，相對明確的主題定位或消費人群定位仍然是突圍市場的有效方式，如：東門女人天地等。從98年開始，住宅市場的主力消費群已從私營老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟積累的知識階層，特別是從事高新科技開發(fā)研究的人員。由市規(guī)劃國土局和商報社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機會，現(xiàn)場成交情況也較為理想。88年城市總體規(guī)劃修編時，華強北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“MALL”大型購物商場進行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費者而確定的主題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗。5）華強北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強北的住宅面積相對較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務用途。戶型及面積（m2）推廣策略784都市住宅、隔3層有空中花園3房29—76無12600商務配套（6—26層）商場其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。戶型及面積 （m2）推廣策略78002100%18067商務單位75%145002538層嘉匯新城也是在工程的形象進度較差的條件下，采取低價入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。十一期間拿出部分特價單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強，或鐘愛本區(qū)域。綜上所述：本項目的目標客戶相對集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關注物業(yè)品質(zhì)的特點。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。 屬于地鐵沿線物業(yè)。216。劣勢（W）：216。216。216。T（威脅）：216。根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時尚感來展開。 建筑本體的會務、商務配套及商業(yè)化管理。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進行方案招標，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設麥當勞或游戲機室等。如：女人世界等。2樓商場業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運動等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。4層：吧類。216。216。◆ 四面臨街，且3面與其它商場相鄰。宣傳和造勢都必須緊緊圍