【正文】 細(xì)部組合 A、廣場(chǎng)休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺(tái)方式的座椅），坐臥高度以 45厘米―― 60 厘米為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休恬空間的便利性； B、廣場(chǎng)休恬空間的個(gè)人空間距離最適尺度是 米－ 米，這樣的領(lǐng)域范圍對(duì)于休恬的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺(jué)，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場(chǎng)中； C、廣場(chǎng)中休恬空間應(yīng)盡是面對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn) 離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約 3米），以達(dá)到休恬時(shí)的舒適感； D、廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺(jué)焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動(dòng)舞、坐臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺(jué)焦點(diǎn)； 有效界定范圍 在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無(wú)障礙的休恬空間； 21 廣 場(chǎng) 功 能 空 間 大眾空間 休息交流空間 社會(huì)團(tuán)體空間 演出空間、觀賞納涼 年青人空間 健力、娛樂(lè)設(shè)施 老年人空間 游樂(lè)活動(dòng) 兒童空間 游樂(lè)活動(dòng) 商 業(yè) 廣 場(chǎng) 空 間 設(shè) 計(jì) 四 大 模 式 模 式 設(shè) 計(jì) 特 色 線型空間為主結(jié)合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場(chǎng)作為連接線型街區(qū)的元素，會(huì)使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。如何將廣場(chǎng) 與內(nèi)庭通過(guò)互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素； （ 6）、外部空間廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 思路一：注重互動(dòng)性 20 ★★ 商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng) 步行空間的配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過(guò)程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系。大商店面寬： 1 1 1 2 24。比如，設(shè)計(jì)室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設(shè)計(jì)可伸展出來(lái)的平臺(tái)，用于演出等商業(yè)活動(dòng)；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺(jué)效果設(shè)計(jì)等，這樣才會(huì)形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計(jì)出富有個(gè)性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。 對(duì)于主力店來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝 由它自己來(lái)確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)商自行主張。 根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮， FIP 根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營(yíng)方式分為三類，即自營(yíng)、招租、委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式，這種分類也與國(guó)際通行的分類方式不謀而合。 法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大 商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差 2―― 3 倍?，F(xiàn)代商場(chǎng)通常體現(xiàn)如下四大功能： 購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商場(chǎng)最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代大型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置； 娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場(chǎng)的物管和商場(chǎng)客戶經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面； （五）、形象定位 商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 從消費(fèi)群需求上界定 業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購(gòu)物習(xí)慣，方便客戶購(gòu)物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快 的心態(tài)和較高的興致。 家居中心（ HOME CENTER） 改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 FIP 商業(yè)“宏策劃通過(guò)對(duì)銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜 合商場(chǎng)、便利店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。耽誤您一點(diǎn)時(shí)間，問(wèn)您一些問(wèn)題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問(wèn)員姓名： 訪問(wèn)時(shí)間： 甄 別 問(wèn) 卷 出示卡片 1 S請(qǐng)問(wèn)您及家人有沒(méi)有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場(chǎng)調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報(bào)紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無(wú) 6 S您本人在過(guò)去 6 個(gè)月中，有沒(méi)有參加任何形式的市場(chǎng)研究活動(dòng)？ A、有 B、沒(méi)有 出示卡片 2 S請(qǐng)問(wèn)您的年齡是： 7 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請(qǐng)問(wèn)您是：（單選） 土生 土長(zhǎng)的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來(lái)旅游觀光 4 外地人來(lái)出差 5 外地人來(lái)探親 6 其他（請(qǐng)記錄） 7 購(gòu)物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請(qǐng)問(wèn)您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)嗎？ 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)卡片上所列的哪些批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物？ 01 02 順德樂(lè)從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請(qǐng)注明） 7 7 出示卡片 5 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)廣州以外的其他地方購(gòu)物嗎？ 去過(guò)深圳 1 去過(guò)廣東省的其他城市 2 去過(guò)廣東省外的其他省 3 去過(guò)香港 4 去過(guò)澳門 5 沒(méi)有去過(guò)廣州以外的其他地方 6 其他（請(qǐng)注明） 7 出示卡片 6 0靖問(wèn)您在什么情況下會(huì)去廣州以外的其他地方購(gòu)物 廣州沒(méi)有賣的 1 買貴重的物品會(huì)選擇更專業(yè)的市場(chǎng) 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購(gòu)物時(shí) 4 買家私時(shí) 5 買珠寶首飾時(shí) 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您在廣州到過(guò)哪些地方逛街或購(gòu)物呢？ 0請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)地方是您最常去逛街或購(gòu)物的呢？ 8 出示卡片 7 0請(qǐng)問(wèn)您通常和什么人一起去逛街購(gòu)物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您逛街購(gòu)物時(shí)通常幾個(gè)人一起？ 請(qǐng)記錄： 人 0請(qǐng)問(wèn)您每次逛街的購(gòu)物的花費(fèi)一般有多少？ 請(qǐng)記錄：元 出示卡片 8 01請(qǐng)問(wèn)您通常是選擇哪種交通工具到購(gòu)物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請(qǐng)問(wèn)您通常多久逛街購(gòu)物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個(gè)月一次 4 三個(gè)月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來(lái)沒(méi)去過(guò)購(gòu)物 9 其他（請(qǐng)注明） 0 出示卡片 10 01去某個(gè)商業(yè)區(qū)逛街的時(shí)候，以下的因素對(duì)您而言，重要程度如何？這里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請(qǐng)用卡片上的尺度去對(duì)這些因素評(píng)分。 FIP 以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來(lái)中國(guó) 3－ 5 年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購(gòu)買額， RF 為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。一般來(lái)說(shuō)，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以內(nèi)，我們 稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來(lái)說(shuō)單程以 15 分鐘為限，距離在 2000 米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過(guò)普通公路、高速公路來(lái)此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。核心商圈的顧客占 55%―― 70% Ⅱ、 次級(jí)商圈 次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 ⑥ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工 程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。 ④現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng) ，通過(guò)索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定 一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案： 項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略 【 調(diào)研分析策略 】 （一） FIP“宏策劃”市場(chǎng)調(diào)研策略研究 市場(chǎng)調(diào)研步驟 第一步： 界定問(wèn)題 第二步： 尋求解決問(wèn)題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)研分類研究 市場(chǎng) 調(diào)研按以識(shí)別問(wèn)題為目的和以解決問(wèn)題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類； ⑴ 以識(shí)別問(wèn)題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問(wèn)題； ① 市場(chǎng)潛力――攀升、下降； ② 市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮?。? ③ 企業(yè)形象 ④ 市場(chǎng)特征 ⑤ 招商與銷售 ⑥ 市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè) ⑵ 以解決問(wèn)題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) ② 確定細(xì)分的依據(jù) ③ 確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力 ④ 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)研各類各類 調(diào)研種類 所需資料 研究范圍 商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè) 態(tài)情況、營(yíng)業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購(gòu)買力 消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研 投資客戶研究 對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等 確定市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng) 估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。 然而，相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的直銷，它對(duì)投資商的要求更在于資