【正文】 細(xì)部組合 A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以 45厘米―― 60 厘米為佳，以達(dá)到廣場中休恬空間的便利性； B、廣場休恬空間的個人空間距離最適尺度是 米－ 米，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中； C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn) 離主動線位置（適當(dāng)距離約 3米），以達(dá)到休恬時的舒適感； D、廣場中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)； 有效界定范圍 在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休恬空間； 21 廣 場 功 能 空 間 大眾空間 休息交流空間 社會團(tuán)體空間 演出空間、觀賞納涼 年青人空間 健力、娛樂設(shè)施 老年人空間 游樂活動 兒童空間 游樂活動 商 業(yè) 廣 場 空 間 設(shè) 計 四 大 模 式 模 式 設(shè) 計 特 色 線型空間為主結(jié)合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。如何將廣場 與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素； （ 6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路 思路一：注重互動性 20 ★★ 商場與廣場互動 步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過程中達(dá)到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系。大商店面寬： 1 1 1 2 24。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。 對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝 由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。 根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險能力等因素的考慮， FIP 根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。 法則一：縱向定價波動大 商場負(fù)一層與一層的租金相差 2―― 3 倍?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能： 購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面； （五）、形象定位 商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 從消費(fèi)群需求上界定 業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快 的心態(tài)和較高的興致。 家居中心（ HOME CENTER） 改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 FIP 商業(yè)“宏策劃通過對銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜 合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。耽誤您一點(diǎn)時間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 7 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生 土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 8 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費(fèi)一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請問您通常多久逛街購物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個月一次 4 三個月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來沒去過購物 9 其他（請注明） 0 出示卡片 10 01去某個商業(yè)區(qū)逛街的時候，以下的因素對您而言，重要程度如何？這里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請用卡片上的尺度去對這些因素評分。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5 年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF 為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。一般來說，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以內(nèi)，我們 稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以 15 分鐘為限，距離在 2000 米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。核心商圈的顧客占 55%―― 70% Ⅱ、 次級商圈 次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 ⑥ 區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查 競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工 程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 ④現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場 ，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定 一套整體發(fā)決策和計劃方案： 項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競爭策略考慮 項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略 【 調(diào)研分析策略 】 （一） FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究 市場調(diào)研步驟 第一步： 界定問題 第二步： 尋求解決問題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報告 市場調(diào)研分類研究 市場 調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標(biāo)準(zhǔn)分類； ⑴ 以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題； ① 市場潛力――攀升、下降； ② 市場分額――擴(kuò)大、縮小； ③ 企業(yè)形象 ④ 市場特征 ⑤ 招商與銷售 ⑥ 市場趨勢――短期與長期預(yù)測 ⑵ 以解決問題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場細(xì)分的依據(jù) ② 確定細(xì)分的依據(jù) ③ 確定各種細(xì)分的市場潛力 ④ 選擇目標(biāo)市場 市場調(diào)研各類各類 調(diào)研種類 所需資料 研究范圍 商圈研究 對項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè) 態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力 消費(fèi)者研究 對消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研 投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等 確定市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評 估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。 然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資