【正文】 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 五月 218:54 下午 五月 2120:54May 12, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 8:54:50 下午 8:54 下午 20:54:50五月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 20:54:5020:54:5020:545/12/2023 8:54:50 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。當(dāng)?shù)刭徺I力有限，無法支撐大體量的商業(yè)項(xiàng)目216。信托融資 資產(chǎn)抵押 貸款 租約抵押 貸款配合萬達(dá)快速擴(kuò)張的發(fā)展模式，信托融資、資產(chǎn)抵押貸款、租約抵押貸款等多融資渠道應(yīng)運(yùn)而生萬達(dá)融資97大連萬達(dá) lCMBS的價(jià)格根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)來確定；投資銀行再參考評(píng)級(jí)后，確定最后發(fā)行價(jià)格，向投資者發(fā)行。目前開發(fā)多元化融資渠道主通過四種方式：REITs和 CMBS已成為目前主流多元化融資方式之一，萬達(dá)在經(jīng)歷了探索REITs失敗之后，開創(chuàng)了中國(guó) CMBS融資第一案股權(quán)融資項(xiàng)目融資房地產(chǎn)投資信托 “ REITs”Real Estate Investment Trusts商業(yè)地產(chǎn)貸款抵押證 “ CMBS”Commercial Mortgagebased Securities1234麥格理 32億元收購萬達(dá)九個(gè)商業(yè) 24%的股權(quán)，籌備 REITs2023年香港REITs計(jì)劃失利2023 年發(fā)行CMBS ， 融資形成 “離岸資產(chǎn)包 ”—— 為未來融資提供了伏筆麥格理向渣打銀行借貸歸還貸款萬達(dá)具備了潛在的資本市場(chǎng)融資渠道萬達(dá)從探索 REITs到發(fā)行 CMBS之路：萬達(dá)融資93萬達(dá)與麥格理的 REITs 探索，最終因?yàn)樯鲜虚T檻提高，以失敗告終大連萬達(dá)集團(tuán)麥格理 —萬達(dá)房地產(chǎn)基金（MWREF）審核澳大利亞麥格理銀行路演上市萬達(dá) 9個(gè)項(xiàng)目24%的股權(quán)萬達(dá)獲得 38 億元 融資 失敗2023年 7月，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的看法》 出臺(tái) ，嚴(yán)厲限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)。開工后四個(gè)月左右即可開盤 ，形成 “ 建成即開業(yè)，開業(yè)即滿鋪 ” 的格局。一般戰(zhàn)略合作伙伴租金低于其他招商品牌 在訂單模式下，通常為吸引品牌在項(xiàng)目啟動(dòng)之前優(yōu)先簽約，均為給予一定的租金優(yōu)惠戰(zhàn)略合作伙伴 —訂單租戶 散鋪?zhàn)鈶舾黝惿虡I(yè)品牌租金情況比較超市、賣場(chǎng)類一般訂單租戶企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)品牌其他招租品牌招商與管理 : 訂單模式下的租金呈現(xiàn)等級(jí)化，但是隨著萬達(dá)品牌價(jià)值的不斷提升，租金分級(jí)出現(xiàn)趨同現(xiàn)象216。順應(yīng)企業(yè)產(chǎn)品的更新?lián)Q代，土地規(guī)模將不低于 40萬㎡，未來拿地規(guī)模向 100萬㎡傾斜216。1第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購物中心 “ 只租不售 ” 。 資金管控216。城市 項(xiàng)目名稱 總建面 商業(yè)面積 酒店面積南京 南京建鄴萬達(dá)廣場(chǎng) 98 28 5寧波 寧波萬達(dá)廣場(chǎng) 59 26 4福州 福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng) 39 17 5廣州 廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng) 40 17 5合肥 合肥包河萬達(dá)廣場(chǎng) 70 18 5呼和浩特 呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng) 128 17 4包頭 包頭青山萬達(dá)廣場(chǎng) 65 17 　濟(jì)南 濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場(chǎng) 93 16 5青島 青島 CBD萬達(dá)廣場(chǎng) 38 15 5紹興 紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng) 64 17 　沈陽 沈陽鐵西萬達(dá)廣場(chǎng) 91 16 4石家莊 石家莊裕華萬達(dá)廣場(chǎng) 184 20 5蘇州 蘇州平江萬達(dá)廣場(chǎng) 41 14 　太原 太原龍湖萬達(dá)廣場(chǎng) 148 19 5唐山 唐山路南萬達(dá)廣場(chǎng) 105 21 5天津 天津河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng) 52 18 　無錫 無錫濱湖萬達(dá)廣場(chǎng) 70 17 6武漢 武漢菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng) 51 21 　襄樊 襄樊萬達(dá)廣場(chǎng) 60 15 4宜昌 宜昌萬達(dá)廣場(chǎng) 47 15 4鎮(zhèn)江 鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場(chǎng) 40 17 4重慶 重慶南坪萬達(dá)廣場(chǎng) 78 13 4典型萬達(dá)廣場(chǎng)面積配比情況表44區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)地塊周邊交通的要求對(duì)地塊周邊交通的要求1 ? 項(xiàng)目周邊經(jīng)停公交線路不少于 5條2 ? 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道 (雙向 6車道 )或兩條交通次主干道（雙向 4車道）交匯處便捷的交通將為一個(gè)商業(yè)體帶來源源不斷的客流量，也是一個(gè)商業(yè)體成功的關(guān)鍵因素之一45區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)大部分的萬達(dá)廣場(chǎng)都位于城市中心或是城市副中心，周邊交通便利，客流充足上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)城市主干道：中環(huán)線（雙向 6車道）公交站點(diǎn)（五角場(chǎng)區(qū)域公交樞紐）軌道交通 10號(hào)線成渝高速：四川第一條高速公路（雙向 8車道）重慶萬達(dá)廣場(chǎng)軌道交通 7號(hào)線 軌道交通 9號(hào)線軌道交通 5號(hào)線46區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)市政設(shè)施的要求對(duì)市政設(shè)施的要求1 ? 項(xiàng)目用地永久性供電和動(dòng)力電達(dá)到項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)23? 項(xiàng)目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決? 項(xiàng)目用地通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）有地下管道。在土地獲取方面，無論是在區(qū)位的選擇，還是價(jià)格的高低，都會(huì)給予一定的優(yōu)惠；216。近 1年多以來，萬達(dá)共發(fā)展了項(xiàng)目 35個(gè)，其中二線以及中西部城市依然是萬達(dá)的發(fā)展重點(diǎn)216。 城市選擇的標(biāo)準(zhǔn)216。酒店的打造和成功經(jīng)營(yíng)對(duì)整個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)具有強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不斷攀升216。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。最初以百盛為主要的合作對(duì)象；后來，同大洋百貨和香港新世界進(jìn)行合作。?業(yè)態(tài)配比 ：增加文化（如文化廊、書城）、旅游（如萬達(dá)旅游區(qū)微縮、萬達(dá)旅游紀(jì)念品等）、展示（如萬達(dá)大事記、萬達(dá)榮譽(yù)墻、萬達(dá)在中國(guó)）等。?零售類比例偏大占總經(jīng)營(yíng)面積 80％以上。1“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ” 商業(yè)地產(chǎn)模式——萬達(dá)地產(chǎn)深度研究報(bào)告 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 2第一部分：萬達(dá)地產(chǎn)研究意義3幾組數(shù)字看萬達(dá)研究萬達(dá)的意義持有物業(yè)面積 700萬 平方米，是 亞洲排名第一 的不動(dòng)產(chǎn)商截止到 2023年 5月， 44個(gè) 萬達(dá)廣場(chǎng)、 15家 五星級(jí)酒店、 600多塊電影銀幕 、 近 30家連鎖百貨 以及 30多家量販 KTV計(jì)劃到 2023年，開業(yè) 80個(gè) 萬達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積 1200萬 平方米，年銷售金額達(dá)到 1200億 2023年萬達(dá)地產(chǎn)銷售額超過 770億 元， 2023年 16月 340億元4 萬達(dá)的企業(yè)愿景改變的原因萬達(dá)自成立到目前共經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段由多元化發(fā)展向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變基本以開發(fā)住宅為主，也歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索確立商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn) “ 兩條腿 ” 走路的發(fā)展戰(zhàn)略確立商業(yè)地產(chǎn)為主要發(fā)展核心，成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)幫助企業(yè)開始快速擴(kuò)張之路初創(chuàng)期 轉(zhuǎn)型期發(fā)展期19881998 19992023 2023至今?1988 年，萬達(dá)公司成立?1994 年，萬達(dá)進(jìn)入足球領(lǐng)域?1995 年 1998 年，在住宅開發(fā)的同時(shí)，歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索?1999 年，開始 “訂單產(chǎn) ”的最初模式思考?2023 年，確立商業(yè)與住宅 “兩條腿 ”走路?2023 年萬達(dá)合股成立大洋百貨集團(tuán)?0507 年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型?2023 年，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，對(duì)外宣稱將 200 億元拿地5萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式核心 ——“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ” —— 萬達(dá)地產(chǎn)盈利模式的精髓為什么萬達(dá)住宅不做溢價(jià)？為什么萬達(dá)要實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)？為什么萬達(dá)要進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制？為什么萬達(dá)要進(jìn)行訂單地產(chǎn)？為什么萬達(dá)要實(shí)行集團(tuán)化管控制？為什么萬達(dá)營(yíng)銷采用 PK制？ 萬達(dá)的發(fā)展模式的核心6一、萬達(dá)地產(chǎn)的產(chǎn)品線 09二 、萬達(dá)地產(chǎn)的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 31三、萬達(dá)地產(chǎn)的管控模式 54四、萬達(dá)地產(chǎn)的融資模式 86目錄 7第一部分：萬達(dá)地產(chǎn)的產(chǎn)品線216。代表案例第二代產(chǎn)品：發(fā)展期（ 20232023年），特點(diǎn)如下：萬達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程11缺 陷u多產(chǎn)品的綜合體，以盒子+街區(qū) +高層的組合形式建筑形態(tài) 業(yè)態(tài)分布體量u占地面積：1020萬平方米u(yù)建筑面積：4080萬平方米，其中商業(yè)規(guī)模在 1520 萬平左右選址u選擇省會(huì)或中心城市布局u選址在城市副中心或新區(qū)中心u涵蓋星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)、 SHOPPING MALL及 住宅組成u主力店一般為百貨、超市、家電、影院、美食等寧波萬達(dá)廣場(chǎng)上海萬達(dá)廣場(chǎng)北京萬達(dá)廣場(chǎng)成都萬達(dá)廣場(chǎng)等?設(shè)計(jì)不盡合理、工程建設(shè)粗糙、管理粗放等不足或需完善之處。如今的萬達(dá)在向第四代產(chǎn)品方向初探，對(duì)于業(yè)態(tài)的種類與分布不斷完善，并且加重了健康休閑設(shè)施的比例萬達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程14目前的萬達(dá)廣場(chǎng)形成 “ 一主三次多輔助 ” 的多功能復(fù)合體模式： HOPSCA即： Hotel+Office+Public Space+Shopping Mall+CultureRecreation+Apartment公共空間住宅休閑設(shè)施酒店寫字樓項(xiàng)目整體檔次的基礎(chǔ)，銷售為主的營(yíng)銷模式是平衡現(xiàn)金流的又一途徑完善項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，提高項(xiàng)目整體形象各業(yè)態(tài)之間的紐帶，形成多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)格局，進(jìn)一步集中人氣平衡整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，并為項(xiàng)目聚集人氣項(xiàng)目最初吸引人流的主要途徑在萬達(dá)廣場(chǎng)向第三代產(chǎn)品的發(fā)展過程中，形成以商業(yè)為核心，住宅、寫字樓和酒店為次要核心，公共空間、文化娛樂休閑設(shè)施相輔助的多功能城市綜合體，各業(yè)態(tài)之間相輔相成商業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)15業(yè)態(tài) 規(guī)模 建筑 租售模式 目標(biāo)群體 人氣聚集效果商業(yè) 主力店 30%40% 多層建筑 租賃 普通大眾 　步行街沿街商鋪 5%10% 租賃 普通大眾 　其他散鋪 10%20% 銷售 普通大眾 　住宅 020% 高層 銷售 投資客為主 　辦公 5%20% 高層 以售為主 SOHO業(yè)主 　酒店 010% 高層 持有 商務(wù)、旅游人士 　萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)、辦公、住宅等各種業(yè)態(tài)都具有明確的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和客戶定位216。家電 ：與吉盛偉邦、百安居、紅星美凱龍、國(guó)美電器等家電家具城長(zhǎng)期合作。萬達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)影院超市百貨家電美食19類 型 品 牌現(xiàn)代百貨主力店 百盛、國(guó)商、大商、上海百 聯(lián) 、新天地等家居建材主力店月星、居然之家、 紅 星美 凱龍 、 藍(lán) 景 麗 家、吉盛 偉 邦、好百年等家居建材超市 百安居、 東 方家園、家德寶等日用品超市家 樂 福，沃 爾 瑪 、 華聯(lián) 、美廉美、物美、麥得隆、大福源專業(yè)店 獨(dú)立 專業(yè) 店： ITAT、海 瀾 之家等； 連鎖專業(yè) 店：屈臣氏（屬 專業(yè)護(hù) 理店）、國(guó)美、 蘇 寧、肯德基、麥當(dāng) 勞 、加州牛肉面、斗牛士牛排、上 島 咖啡、星巴克功能店 休 閑娛樂 ：影院、咖啡吧、茶吧、球 館 、 電 玩、游 樂設(shè)施等；配套功能店：美容 護(hù) 理、洗 車 行、洗浴、快捷酒店等美食店 成品：老昌、阿 滿 、中之杰等；中高檔餐 飲 ：大宅 門 、灶王 爺 、牛扒店、 東 方 餃 子王、米 鍋 店等醫(yī)藥連鎖店吉林健康萬家、深圳美信、珠海 濟(jì) 生、北京金象、廣西嘉進(jìn) 等萬達(dá)廣場(chǎng)主力店類型及品牌在不斷發(fā)展的十年中，萬達(dá)廣場(chǎng)在主力店的選擇上越發(fā)的注重 “ 品牌性 ”萬達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)20目前的萬達(dá)廣場(chǎng)，可分為高中低 ABC三個(gè)檔次，但整體分割仍較為模糊，尚未形成明確的分類體系A(chǔ)版高檔萬達(dá)在發(fā)展第三代產(chǎn)品的過程中，正在形成高、中、低三個(gè)檔次的產(chǎn)品 .不同檔次的產(chǎn)品在建造標(biāo)準(zhǔn)、城市選擇、區(qū)位選擇等方面要求也有所不同B版中檔C版低檔萬達(dá)廣場(chǎng)的檔次細(xì)分21建筑標(biāo)準(zhǔn)：216。目前與凱悅、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋、洲際等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系，未來將在逐漸以自主管理為主216。 區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)216。另外，三四線城市和珠三角發(fā)展勢(shì)頭迅猛 ——擴(kuò)張33鑒于萬達(dá)的快速擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與商業(yè)需求的匹配度，目前萬達(dá)發(fā)展趨勢(shì)正由的城市 中心向 城市 副中心 轉(zhuǎn)移 ， 高級(jí)別城市向中低級(jí)別城市轉(zhuǎn)移成本高、競(jìng)爭(zhēng)激烈發(fā)展?jié)摿^大，成本低中心城市的核心商圈基本成熟核心商圈成本高昂東部城市商業(yè)水準(zhǔn)高競(jìng)爭(zhēng)激烈副中心符合企業(yè)產(chǎn)品體量副中心人口導(dǎo)入多，潛力巨大中西部城市需要城市綜合體東部城市 城市核心區(qū)域中部城市 城市副中心216。即使是企業(yè)自主擴(kuò)張看中的地塊，政府也會(huì)與萬達(dá)協(xié)商給予一定的土地價(jià)格優(yōu)惠；北京石景山項(xiàng)目樓面地價(jià)為 2400 元，而一街之隔的另一塊地樓面地價(jià)是 6000 元青島項(xiàng)目的樓面地價(jià)是 2100 元，相隔的項(xiàng)目則是 8000 元上海嘉定項(xiàng)目的樓面地價(jià)是 1653 元，