【正文】 :12:0803:12:08January 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 3時(shí) 12分 :12January 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 3時(shí) 12分 8秒 上午 3時(shí) 12分 03:12: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項(xiàng)目。 ?2) 技術(shù)對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。 。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。 案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場、天津萬達(dá) 廣場。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院 ?！跋鄳?yīng)調(diào)低售價(jià)，增加銷售量，加快資 金回籠”。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點(diǎn)來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營交由合作方。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項(xiàng) 目 理 念 項(xiàng) 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化 。 ■ 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報(bào)率問題。 以長期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。 ★ 20世紀(jì) 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 /匹配項(xiàng)目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項(xiàng)目。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 專業(yè)性 /住宅 ： 而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。 資金要求 /住宅 ： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能 功能 /住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。 如保利、中海、 SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè) 升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力 和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。 /優(yōu)勢分析 ：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有 19家門店。 模式四：租售結(jié)合 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。事實(shí)上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購物中心； 起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這 是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。 ■ 2023年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時(shí)出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 08年運(yùn)營面積 達(dá)到 ， 09年運(yùn)營面積將達(dá)到 米， 09年的租金收入達(dá)到 ， 07年 GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商 由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 07年年報(bào)指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2023年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項(xiàng)目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ TOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑） 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 危機(jī)一： 高成本拿地 自 05年上市以來，富力大舉納地。同時(shí)，“投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩”，計(jì)劃在 2023年底前將 凈資產(chǎn)負(fù)債率降至 80％以內(nèi)。 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。 第三代產(chǎn)品 2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 – 分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 – 萬達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院。 ?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi) 運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 :12:0803:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 23日星期一 3時(shí) 12分 8秒 03:12:0823 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時(shí) 12分 8秒 03:12: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 23日星期一 3時(shí) 12分 8秒 03:12:0823 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 與大型零售商 國內(nèi)許多實(shí)力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價(jià)和加快中小店的招商進(jìn)度。 ?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： – 萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分