【正文】 園，但人流大，嘈雜，市場認(rèn)可度一般。 樓盤名稱 洛浦 .御博城（西工區(qū)） 中原人家 文興現(xiàn)代城 地理位置 御博路一號 南昌路 聯(lián)盟路三號 項(xiàng)目規(guī)模 10 多棟高層組成 三棟高層 共 500 戶商住公寓 面積分布 80－ 200 多，二房、三房標(biāo)準(zhǔn)戶型為主 二房 105 ㎡，三房 150㎡為主 共 30層， 4－ 10層為平層，其余為樓中樓。三期 85－ 160 ㎡ 85－ 200 多㎡ 高層全為 150 ㎡以上 價格 均價 2300 元 /㎡ 三期 10 月推出，價格1700 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 銷售狀況 約 40% 尚未開盤 多層售完，高層未開盤 物業(yè)管理 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 樓盤評價 純高層社區(qū)，板樓、點(diǎn)板樓結(jié)構(gòu)，容積率較高，社區(qū)成熟、自身配套完善。 （ 3）社區(qū)規(guī)模、環(huán)境等因素已受到購房群體重視 購房群體開始重視居住小區(qū)的環(huán)境、規(guī)模、開發(fā)商品質(zhì)等因素，而不是一味追求便捷 與繁華，購買行為呈現(xiàn)理性特征。 2020 年銷售量遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，而 2020 年多層放量供應(yīng)，使得多層市場供不應(yīng)求局面得到緩減。 （二）區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 1．總體狀況 澗西區(qū)是洛陽房地產(chǎn)主流市場，其市場的成交量與活躍程度甚至超過行政區(qū) —— 西工區(qū)。澗西擁有眾多國家大型企業(yè)和科研院所：第一拖拉機(jī)廠（一拖公司），軸承廠（洛軸集團(tuán)公司）、礦山機(jī)器廠（中信重機(jī)公司）、銅加工廠、河南柴油機(jī)廠、耐火材料廠， 725 所、拖研所、軸研所、耐研院等，是國家農(nóng)機(jī)、礦山、發(fā)電設(shè)備、摩托車、銅材、軸承耐火材料、儀表、化工產(chǎn)品的重要產(chǎn)地，技術(shù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 門類齊全。但西擴(kuò)的效果并不明顯，政府扶持力度缺乏后續(xù)支撐，如政府欲大力打造武漢南路的森林公園，幾年間僅僅栽植了樹木，而缺乏后期扶持與發(fā)展，致使該區(qū)域形象甚至配套未取得質(zhì)的飛躍。而從洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看， 2000 元 /㎡正是市場逐漸發(fā)展的主力價位點(diǎn)，而契稅制度的限制對開發(fā)高檔商品住宅以及房價的走勢無疑有著決定性的遏制作用。首先政府缺乏對市場的總體調(diào)控，不顧市場需求容量以及居民對住房的購買水平，盲目供應(yīng)土地，大量的土地上市帶來了連續(xù)幾年的開發(fā)過剩。 2．市場供需矛盾突出 市場供需矛盾主要表現(xiàn)為總量不均衡、結(jié)構(gòu)不合理。 高層物業(yè)集中在以上兩個區(qū)域的原因在于：長期以來，澗西作為我市廠礦和科研院所最集中的區(qū)域，西工作為我市的政治、商業(yè)、文化中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平在我市一直處于前列，具 備了消費(fèi)高層住宅的市場潛力。 平均投放面積下降，主要由于 2020 年除了港 興碧水云天、洛浦 .御博城、文興 . 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 現(xiàn)代城三個盤規(guī)模超過 3 萬㎡外，其余項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小。 市場失衡的主要原因在于，高層在造價成本、品質(zhì)等多方面均優(yōu)于多層，在檔次上表現(xiàn)為高檔次特征，是洛陽市場除極少的別墅外的高端主流產(chǎn)品。 C．市場需求多元化趨勢逐漸呈現(xiàn) 多層市場盡管以低端路線為主流，但走高端精品路線的樓盤如盛世唐莊、華源河畔明居等，憑借景觀資源以及較高的產(chǎn)品品質(zhì)，在市場上也取得了不錯的銷售業(yè) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 績。 多層市場出現(xiàn)以上良好局面，首先得益于洛陽整體經(jīng)濟(jì)的向好，居民收入水平穩(wěn)步上升，住房消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)。由于多層在開發(fā)成本上低于高層，因此多層在市場上主要表現(xiàn)為中低端產(chǎn)品層次，其所面對的客群也是以工薪階層為主的大眾化購買群體。 D） 區(qū)域消費(fèi)特征明顯 從洛陽購買群體對區(qū)域選擇來看，出于對原居民區(qū)域的熟悉、臨近親朋 好友等諸多因素，購房者的區(qū)域消費(fèi)特征極其明顯，即西工區(qū)居民大部分選擇在西工區(qū)購買住房，而澗西區(qū)居民大部分選擇在澗西區(qū)購買住房。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 4）需求因素分析 A） 需求容量穩(wěn)步上升 洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了居民收入水平的改善，再加上市場競爭使得產(chǎn)品品質(zhì)局部得到了提升，滿足了購買群體的需求意 向，并最終獲得了釋放，從而帶來了需求容量的穩(wěn)步上升。 2020 年上半年以來，市場供應(yīng)面積同比繼續(xù)下降，新增上市面積僅為 萬㎡，而需求面積卻達(dá)到了 萬㎡，市場供需矛盾進(jìn)一步減緩。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2020 上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，同比增長 17%，遠(yuǎn)低于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 30%以上的平均增幅。 3．居民收入水平的改善，帶來了洛陽居民消費(fèi)的亟待升級，以汽車、房產(chǎn)等耐用消費(fèi)品為特征的中高端消費(fèi)逐漸步入大眾化消費(fèi)階段。洛陽市的建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟(jì)、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，完善城市功能，逐步把洛陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明、設(shè)施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護(hù)的文明城市。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。隨著洛陽 “工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步加大。 洛陽也是舉世聞名的牡丹城。 3．城市面積 洛陽城市 南北最大縱距 168 公里，東西最大橫距 170 公里，轄區(qū)總面積 平 方公里，其中市區(qū)面積 544平方公里，城市建成區(qū)面積 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一部分 市場篇 一、洛陽社會經(jīng)濟(jì)背景 （一）城市概況 1．城市位置 洛陽是河南省省轄市 ，為河南第二大城市， 位于河南省西部黃河中游兩岸 。 洛陽城市區(qū)位圖 2．行政轄區(qū) 洛陽為地級城市， 現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等 8個縣 6個區(qū)，代管偃師市。 洛陽是中國六大古都之一，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)和龍門石窟、白馬寺等眾多文物古跡， 1982年 2月 15日被國務(wù)院列為國家歷史文化名城。 2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 洛陽作為我國老工業(yè)城市之一，工業(yè)基 礎(chǔ)雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極其突 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 出。在總體上，洛陽市實(shí)行 “西擴(kuò)南移” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 2．城市發(fā)展目標(biāo) 洛陽是國家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。 2．最近幾年洛陽經(jīng)濟(jì)取得了較大的突破，人均 GDP 以及衡量居民生活水平的指標(biāo)雖取得了突破性進(jìn)展，但仍處于全國平均水平行列，距離全面實(shí)現(xiàn)小康的發(fā)展目標(biāo)仍然比較遙遠(yuǎn)，城市發(fā)展空間巨大。 二、洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r （一）商品房市場分析 1．總體市場分析 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 156 212 — 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） — 18 商品房施工面積（萬㎡） — 454 — 商品房竣工面積（萬㎡） — 120 51 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 18 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資比例不足 10%；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增長的同時，房地產(chǎn)對國民經(jīng) 濟(jì)推動的作用并不明顯。 2020 年在上一年市場供應(yīng)壓力下，上市面積有所下降，僅為 萬㎡，但需求較2002 年取得了較大的增長，市場空置面積取得了較大的下降。 （ 3）市場價格走勢 （經(jīng)濟(jì)適用房不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)） 多層、高層價格走勢1689 1522 169024152076 2232010002000300003上半年 03下半年 04上半年多層高層 2020 年以來，房價走勢呈現(xiàn)出高開低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢，原因在于市場競爭過度帶來了 2020 年下半年房價的下跌，而 2020 年市場新增供應(yīng)較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷售，從而帶來了房價的回升。 C） 中高收入階層購買力不容忽視 中高收入階層主要由行政、事業(yè)單位職員、企業(yè)單位管理層以及私營業(yè)主等構(gòu)成，他們是洛陽市高價房的購買主體，盡管該群體對市場的支撐面有限，但其壯大的速度不可忽視。 （ 1）市場總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應(yīng)面積（萬㎡） 商品多層供應(yīng)（萬㎡） 商品多層銷售（萬㎡） 34 經(jīng)適 房供應(yīng)（萬㎡） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 經(jīng)適房銷售（萬㎡） — 多層市場由多層商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房組成。 （ 2）市場特征 A．多層市場一枝獨(dú)秀，市場呈現(xiàn)供需兩旺局面 2020 年，洛陽多層商品房市 場投放量為 萬㎡，銷售量為 萬㎡，銷售量已經(jīng)超過投放量，市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢。 而其它區(qū)域雖然投放量較 前幾年增長較快，但銷售仍然較為緩慢，并且仍然表現(xiàn)為投放與銷售比例不均衡的局面。 3．高層市場分析 （ 1）市場總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 高層供應(yīng)（萬㎡） 高層銷售（萬㎡） 從 2002 年至今，洛陽批準(zhǔn)高層上市面積累計(jì)達(dá)到 萬㎡，而銷售量累計(jì)為 萬㎡，供需比例為 ： 1，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，這也是洛陽房地產(chǎn)市場整體失衡的主要因素。 （ 2）市場特征 A．高層平均投放規(guī)模呈下降趨勢 2020 年投放的高層物業(yè)，平均單個物業(yè)的投放面積為 萬㎡，與 2002 年單個投放面積 萬㎡相比，平均每個樓盤下降了 萬㎡，降幅明顯。澗西區(qū)投放量為 萬㎡，西工投放量為 萬㎡。在小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過程中，缺乏人性化考慮，盲目追求利益最大化，最終帶來了市場疲軟以及開發(fā)商銷售的巨大壓力。 3．政府規(guī)劃先天不足 政府是洛陽房地產(chǎn)市場呈不良發(fā)展的罪