【正文】 服務相結合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。 減肥美容中心： ? 在引進人才和商家的基礎上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。 健身中心：采用開放式自然通風設置，配置常用健身器材，滿足人們運動的需要，由于小區(qū)有登山健康步道，在器械選擇上以實用為主。項目注重電腦技術應用，方便人們使用。以 “追求自然 ，貼近自然，擁有可持續(xù)發(fā)展的健康人生 ”， “生命加油站 健康儲蓄所 ”， “邁著自信的腳步走入鳳城龍園健康社區(qū) ，體驗健康快樂生活 ”取悅客戶。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項目博采歐美文化之所長。 ? 泛會所理念設計 房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。 “曲高和寡 ”，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比 較性也越少。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。 支柱 F：注重別墅物業(yè)自身的市場性 別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產(chǎn)市場之外的。其服務和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。居家型別墅，其配套會所設施更側重度假休閑目的，具有特別性、獨一性。設計精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。在這三種結構中，從私密角度考慮價值由高到低依次為：獨立式＞連體獨立式＞連體復式。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。 別墅，正是因其獨特的建筑藝術風格，使其單價高于關外風格一般的別墅一倍左右。 別墅項目致勝的五大支柱 ? 支柱 A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術風格 別墅物業(yè)對建筑藝術風格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術風格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。 輕鋼結構別墅 近年國內(nèi)興建的新式別墅，輕鋼結構是近年由國外引進的新興建筑理念之一，是在木結構基礎上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，具有極強的堅實性、防風、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強的綠色環(huán)保概念。據(jù)研究，美國的木結構房屋最早可以追溯到十八世紀一而目前美國已建的 113 萬棟別墅中、就有 98%屬于木結構；由此可見，木結構房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風雨。 第二節(jié) 建筑規(guī)劃設計的提示 別墅所處區(qū)域對價格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價格相對較高，而距離市中心較遠的則價格相對偏低。 靈感曾經(jīng)是詩人和文學家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在 27 歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。尋求項目開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。 保姆生活區(qū)及保安亭，以確保社區(qū)之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。 “青龍苑 ”（東向聯(lián)排別墅群）：獨特的地形及聯(lián)排別墅排位形成了獨特的社區(qū)圖案，流露出中國庭園式的古典和優(yōu)雅的味道。為增加環(huán)保意識，鼓勵住宅采用單車、高爾夫球車代替汽車。 步驟 D：生產(chǎn)出的優(yōu)質的別墅產(chǎn)品 鳳城龍園基于山地地貌的前提，整個社區(qū)依自然山勢而建成，減少推土成本。但鳳城龍園的人們似乎樂此不疲、就象他們既喜歡重型車，又 愛小轎車，既愛聽鄉(xiāng)村音樂，又看棒球壘球。美國的《國家地理雜志》曾編輯過一本《美國大宅》的圖書 ，介紹了美國現(xiàn)有的 150 個最有價值的大宅，而其中風格各異，總體和細部均很有個性特點，而這也成為鳳城龍園設計者們的重要參照。 具體可示范單位及輕鋼結構別墅的裝修、設計標準及環(huán)保、健康方面之特點列舉部分融合，將先進的技術融入精致的建筑風格，將建筑融入環(huán)境中，再將風景引入住宅。運動場所等公共設施的人均占有面積和可接近程度，均在師宗前所未有。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達地區(qū)的情況，只有在郊外和風景區(qū)營造的獨立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再豪華，無非有一個較為古老的名字 ——花園洋房，或者一個比較時尚的稱呼 ——都市豪宅。龍園的人們喜歡包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。而龍園更進一步，別墅群容積率為 0． 3 左右，約 150 多畝土地，僅建了 50 余幢別墅。 ” 經(jīng)過對市場的判斷以及對 “別墅 ”概念的凈化，發(fā)展商提出了 “純別墅 ”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它多種物業(yè)形態(tài)，保證應有的檔次品位。 鳳城龍園之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物業(yè)賣展的一個必然方向。 鳳城龍園所處的地理位置在丹鳳鎮(zhèn)橫山附近，而師宗的五龍以秀美的山水，多姿多彩的民俗文化與極富傳奇色彩的神話傳說名揚四方。 師宗縣城市規(guī)劃東南以通源大道和文筆大道和新 324 國道為中心，將成為未來的政治經(jīng)濟中心。 圍繞 “藍天、碧水、青山、綠地 ”主題，該縣啟動了 7 個規(guī)劃體系的修編和新編，增強城市建設的科學性和長遠性。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前師宗開發(fā)的一些房地產(chǎn)項目，雖然在設計、景觀、配套等方面都還存在較多比較明顯的缺陷，但依舊在短時間內(nèi)取得較好的銷售，購房人群主要為國家公務員和事業(yè)單位人員，其次是工企業(yè)主、高層管理人員、中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者。 師宗縣現(xiàn)有人口約 38 萬，其中城區(qū)常住人口與外來流動人口逾 4 萬，由于歷史的原因，城市建設規(guī)劃起步較晚，現(xiàn)有居住條件及環(huán)境較差。其中尤以煤和石灰石（水泥生產(chǎn)原料）儲量豐富、質地優(yōu)良。 本案為師宗縣丹鳳水泥廠拆遷項目，本項目的實施從根本上解決了原水泥 廠對整個縣城及周邊自然環(huán)境的環(huán)境污染問題，從整體上推動了整個師宗的城市化進程與商業(yè)化進程，同時還為周遍區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整創(chuàng)造和提供了有利條件！ 項目概況： 總用地面積： 189140 平方米 建筑總面積： 140686 平方米 其中： 點式住宅： 14574 平方米 (10． 35％ ) 雙聯(lián)住宅： 10260 平方米 (7． 29％ ) 聯(lián)排住宅： 13230 平方米 (9． 40％ ) 多層住宅： 101544 平方米 (72． 18％ ) 幼兒園： 1078 平方米 總建筑占地： 32490． 8 平方米 道路面積： 28878 平方米 水體面積： 7320 平方米 容積率： 0． 74％ 綠化率： 49． 5％ 各式建筑基本情況： 點式住宅 A—1： 236 平方米 (24 套 ) 點式住宅 A—2： 275 平方米 (10 套 ) 點式住宅 A—3： 280 方米 (22 套 ) 雙聯(lián)住宅 C—1： 240 平方米 (24 套 ) 雙聯(lián)住宅 C2： 250 平方米 (18 套 ) 聯(lián)排住宅 B： 22 24 262 平方米 (共 42 套 ) 多層建筑 D—1： 110 平方米 (72 套 ) 多層住宅 D—2： 120 平方米 (120 套 ) 多層住宅 D—3： 128 平方米 (228 套 ) 多層住宅 D—4： 1136 平方米 (240 套 ) 多層住宅 D—5： 145 平方米 (120 套 ) 師宗縣域經(jīng)濟文化特點 ? 人文地理及宏觀的經(jīng)濟政策環(huán)境 師宗縣 位于云南省東部，滇桂兩省結合部，屬云南省革命老區(qū)縣。城市與森林的息息相通，讓師宗成為上天特別厚愛的地方。 本案具有開發(fā)高檔商住物業(yè)的優(yōu)越條件，屬半坡地塊，倚山畔水，四周群山環(huán)抱，自然植被較好；有優(yōu)質自然活水山泉，倚山畔水，藏金風納紫氣，讓這片土地氣度非凡。 目 錄 第一章 項目概況 第二章 項目的市場定位 第三章 項目 SWOT 分析 第四章 目標客戶群體分析 第五章 營銷推廣策略 第六章 市場推廣策略及 實施方案 第七章 項目進度計劃 第 一 章 項目概況 “鳳城龍園 ”概況 ? “鳳城龍園 ”將是師宗以聯(lián)排別墅、獨立別墅、多層住宅為主，專為高收入群體、事業(yè)有成者，二次置業(yè)者量身定做，文化與自然景觀，高尚住宅與天地山水渾然一體，代表著一種享受生活、體驗全新生活方式的高品質，高品位山水生態(tài)園林生活社區(qū)。其實，做大型商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃，關鍵在于知己知彼。除此之外，再沒有別的衡量尺度。 “好 ”“壞 ”的尺度，就看能不能讓實行該方案的企業(yè)產(chǎn)品迅速的占領市場，實現(xiàn)贏利的最大化，同時能使該企業(yè)的知名度和美譽度快速提升，也就是說一個好的企劃案會使企業(yè)名利雙收。 有的商業(yè)物業(yè)一經(jīng)推出就被搶購一空，這里面有策劃很大的作用。 作為專業(yè)營銷策劃機構，銷售的是一種全新的生活理念，推薦給客戶的是一種提升生活品質的機會，賣的是一種全新的投資理念和理財觀，從營銷推廣的角度來看， “鳳城龍園 ”用什么來吸引更多置業(yè)者及投資者的眼球，在市場上掀起 “鳳城龍園 ”的銷售熱潮？用什么營銷手段來達到開發(fā)商所追求的理想期望值？同時用什么營銷手法使 “鳳城龍園 ”成為云南家喻戶曉的知名商住物業(yè)，這是本案的目的。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達到 80%以上，年平均濕度 60%以上。放眼遠眺，綠海無邊，每一棵樹都是一朵 綠色的浪花，多少樹才匯成這海一樣無邊無際的森林 !每天從清晨到黃昏，當人們在快意游玩時，這片城市西北部綿延不斷的森林帶，源源不斷地將數(shù)十億粒鮮氧分子從這里輸送到城區(qū)。特別適合于開發(fā)別墅，連排別墅及多層高尚住宅。 師宗縣礦產(chǎn)資源十分豐富，師宗縣現(xiàn)已探明的礦藏有煤、鐵、銻、銅、鉬、汞、錳、辰砂、石膏、石灰石、陶瓷土、砷、鈷等。 2021 年師宗縣生產(chǎn)原煤 250 萬噸、焦炭 120 萬噸，產(chǎn)值和稅金首次突破 10億元和 1 億元大關，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的 60%，煤炭成為師宗富民強縣的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。隨著工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的快速增長和生活理念、開放的發(fā)展觀念的逐步滲透，經(jīng)濟實力的逐漸增強，師宗商品房市場的破冰起步，商品房有以土地資源的不可再生，投資效應逐漸顯現(xiàn)，使較多的一、二次置業(yè)者都對改善居住環(huán)境 和居住條件表現(xiàn)出較高的熱情。提出用 5 年時間大力建設，使縣城建成區(qū)達 平方公里，城市人口達 6 萬人，城鎮(zhèn)化水平達到 30%以上。其中公務員總數(shù)量 12 千人，事業(yè)單位人員近萬人。 第二章 項目的市場定位 第一節(jié) 打造師宗第一個運動健康型體驗山水園林生態(tài)社區(qū) 鳳城龍園案名 ? 龍園是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍本，乍看立了似乎矛盾，實則蘊含著深厚的文化底蘊。 項目規(guī)劃思路： “山水園林生態(tài)純美園地 ”? 整體上突出伊甸園式的純美感覺，給人清 新脫俗的感覺，具體還有另一種含義：純：指鳳城龍園規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項目的檔次超美：指鳳城龍園以北美式湖泊別墅為藍本，突出美加風情。 步驟 A：提純 雕塑家羅丹說過： “雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了。而愛玩別墅的朋友也有一個喜愛的指標，在三級市場容積率 0． 9以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想。 來到鳳城龍園不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動著豪車的身影。 “一心一意發(fā)展優(yōu)秀別墅 ”這就是唯一的目標。超量配置，架空會所和泛會所、雙車庫（室內(nèi)車庫、綠化帶泊位）的設計，大面積散點式的運動娛樂，休閑設施的安排。 別墅的建筑標準： 1）在設計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能 2）要有必要的配置和多方位的功能服務； 3）應 采用先進的建筑工藝、技術和材料。 步驟 C：創(chuàng)新 風格和個性是別墅的靈魂。 一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。就象同行們做的蛋糕和火鍋，鳳城龍園如同佳釀，有一個純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧。 社區(qū)內(nèi)預留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。 步驟 E：別墅項目環(huán)境與配套設計 “騰龍苑 ”（南向多層建筑群）：社區(qū)內(nèi)最大的小區(qū)， 16 幢多層建筑錯落有致，環(huán)繞組成一個組團，上百棵大樹迎風而立；綠化特點：成片樹木、果木； 設施：綠地迷宮、兒童游樂場、小飛龍雙語幼兒園。 龍城花園廣場：正對大門，位于社區(qū)景觀中軸線上的別具特色的大型水景廣場，周圍是綠樹環(huán)繞，鳥語花香，中心是喻意深刻的五龍主題雕塑，而九龍池沿山勢奔流而下，麗江白水臺的旖旎風光令你流連忘返，由景觀組成的 6 朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個廣場充滿歡樂的氛圍； 設施：草地滾球場、網(wǎng)球場、社區(qū)服務中心、業(yè)主食堂。 房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而