【正文】 售價(jià)臨街 120150 萬／套，均價(jià)約 2500 元／平米；內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)基本相同，價(jià)格不詳，尚未確定。 售樓處分析 ? 師宗縣房地產(chǎn)企業(yè)的售樓處，基本上都不太注重形象，只有文化商貿(mào)廣場一家在現(xiàn)場售樓部制作了樓盤模型，張貼了戶型圖，整潔、明亮 ，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。其他公司開發(fā)的樓盤售樓處環(huán)境形象一般，都比較簡單，甚至連打印的與樓盤有關(guān)的文字介紹都沒有，樓盤的平面圖都非常粗造。樓書和 DM 宣傳從未見到。售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。售樓人員對樓盤了解有所欠缺，大部分問題均無法回答，實(shí)際上大部分樓盤并不是有售樓人員完成銷售，而是由老板和老板的朋友完成了銷售。有的樓盤有的甚至沒有專業(yè)售樓處，也根本沒有售樓部，而是在開發(fā)公司的辦公室就完成了銷售。 價(jià)格分析 ? （ 1）地段售價(jià)分析 A、一類地段 一 類地段的樓盤，價(jià)格相差較大。商住樓盤住房價(jià)格在 10001200 元 /㎡左右，均價(jià)在 1100 元 /㎡左右（不含規(guī)費(fèi)）；商鋪 600011000 元元 /㎡左右；如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。 B、二類地段 二類地段的檔次區(qū)分并不十分明顯。一般別墅價(jià)位在 22002300 元 /㎡左右，連排別墅價(jià)位在 12001400 元 /㎡左右，多層住宅價(jià)位在 9001100 元 /㎡左右，商鋪價(jià)格 4000—6000 元 /㎡左右，如東林花苑、綠?；▓@。 （ 2）樓層、朝向價(jià)格換算分析 在朝向、樓層換算方面，師宗的大多樓盤并沒有固定的換算標(biāo)準(zhǔn)，少 數(shù)換算的樓盤標(biāo)準(zhǔn)也很不一致。東西基本無差價(jià)。 連排通常送露臺、閣樓、花園。 （ 3）付款方式分析 在付款方式上，通常有按揭和一次性付款兩種方式。對一次性付款的優(yōu)惠方式很不一致。有幾個樓盤沒有折扣，如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。也有以房價(jià)打折作優(yōu)惠鼓勵的，如綠?；▓@就對一次性付款以 9?5 折優(yōu)惠。一般按揭的樓盤以 6成 20 年居多。 戶型分析 ? 在戶型設(shè)計(jì)上，各大樓盤普遍傾向大戶型，銷售也較好。 （ 1）主流戶型分析 目前在師宗銷售形勢相對較好的住房，其主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在師宗較具代表性。面積在 100—140 之間較多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 （ 2）最大戶型分析 最大戶型在 300—500 平方米左右，以下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。 （ 3）最小戶型分析 最小戶型在 50—90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。 （ 4）最暢銷戶型分析 基本和目前師宗的主流戶型吻合，面積在 100—140 之間，三房二廳一廚一衛(wèi)較多。 綠化分析 ? （ 1）綠化率較低，基本上沒有景觀設(shè)計(jì) 師宗市內(nèi)山很少，水資源又極其豐富。兩者的過少與過濫加上商品房售價(jià)都比較低，而低價(jià)又相對較高，使開發(fā)商很難在這上面做文章，所 以開發(fā)商普遍對綠化都不很重視。一、二地段的高檔樓盤綠化率都非常低，景觀設(shè)計(jì)基本上見不到。 （ 2）營造方式分析 師宗的綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園綠化。 A、一般的樓盤都沒有庭前地面綠化。 B、只有綠海花園配有小面積中心花園。 C、其它樓盤幾乎都沒有景觀設(shè)計(jì)和綠化帶。 配套分析 ? （ 1）基本配套 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機(jī)、寬帶。 （ 2）特色配套 師宗樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時(shí)保安巡視、智能化、封閉式管理、遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控的樓盤目前還沒 有。 （ 3）地方特色 值得注意的是，一般認(rèn)為基本配套所必需的液化煤氣，在師宗幾乎沒有樓盤有這方面配套，大多數(shù)樓盤基本上是賣毛房。 業(yè)主分析 ? （ 1）業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 師宗城市不大，外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。在師宗，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和私營業(yè)主的收入相對較高，是買房的主要社會群體。 （ 2）業(yè)主年齡構(gòu)成 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 3545 歲左右的高收入群體，有一定的消費(fèi)積累，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)、環(huán)境的安全問題。另一類為 2530 歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 銷售現(xiàn)狀分析 ? 在師宗，一類地段的樓盤賣得非常火爆，基本上開盤前已經(jīng)賣出大半，開盤即清盤。比較好的是通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街，基本上是開盤即清盤，綠?；▓@至調(diào)查時(shí)只剩 2 套。 營銷推廣分析 ? （ 1）主要宣傳點(diǎn) 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤幾乎沒有，推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強(qiáng)。 （ 2）主要媒體 宣傳媒體主要以橫幅為主。戶外廣告僅發(fā)現(xiàn)在天匯商業(yè)廣場上作了一塊（文華商貿(mào)廣場），面積不超過 20 平方米。 DM 及傳單、以及像昆明在報(bào)紙上登大版面廣告的宣傳方 式，在師宗根本沒有，電視也幾乎沒有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)廣告。 當(dāng)?shù)貥潜P知名度分析 ? 注：對本項(xiàng)調(diào)查分市民隨機(jī)調(diào)查（以下稱 A 項(xiàng)）和售樓處有強(qiáng)烈購房意向人士調(diào)查（以下稱 B 項(xiàng)）兩部分。 （ 1）開發(fā)商知名度 A 項(xiàng)調(diào)查顯示，能準(zhǔn)確說出開發(fā)公司名稱，并知道公司地址，電話、老板姓名的不到 5％。 （ 2）樓盤知名度 A 項(xiàng)調(diào)查表明，對樓盤有所了解的被調(diào)查者， 80%知道雄業(yè)商業(yè)步行街，其次為綠?；▓@ 42%和東林花苑占 32%。 師宗各大樓盤狀況綜述 ? （ 1）根據(jù)樓盤調(diào)查可知： A、同一檔次的樓盤，其配套設(shè)施、綠化程度、戶型面積 、推廣營銷手段等水平差距不大。 B、樓盤的主流戶型和暢銷戶型也比較集中，通常為三室二廳，四室兩廳，下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。 （ 2）通過分析，我們認(rèn)為： 總體而言，師宗房產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，其樓盤檔次差距不大，樓盤的開發(fā)面積及體量都不大，市民房產(chǎn)消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)。 近年師宗房地產(chǎn)市場比較熱，但總體房產(chǎn)銷售形勢并不非常樂觀。師宗縣民普遍收入不高，又缺乏外來人口的購房潛力，受整個消費(fèi)水平的限制，對開發(fā)商來講，投資需從整體效益上慎重把關(guān)。 第二節(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 通過市場調(diào)查我們可以看到：師宗的樓市由于地理環(huán) 境和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，最終形成規(guī)模小、居住環(huán)境差、分散零亂的局面。無論是師宗未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)劃，市民的消費(fèi)需求都清楚地告訴我們 —— 現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)水平和開發(fā)模式已經(jīng)不能代表和體現(xiàn)師宗未來的發(fā)展方向，已經(jīng)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ——特別是旅游業(yè)發(fā)展的需求，已經(jīng)滯后于消費(fèi)者對生活環(huán)境，對生活方式更替的追求和憧憬 —— 因此，應(yīng)運(yùn)而生的鳳城龍園將成為師宗房地產(chǎn)開發(fā)史上最具有歷史意義的里程碑。因?yàn)轼P城龍園所帶來的不僅僅是一棟房子，一個景觀的變化，而是一種全新的生活觀念和生活方式。 首創(chuàng)全新的生活理念和生活享受 ? 首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活 ? 園區(qū)內(nèi)綠化盡可能做到見縫插綠，除了綠地外，小區(qū)綠化景觀充分利用丘陵緩坡地的有利地形造形，使水景活起來，潺潺溪流穿過小橋，你隨時(shí)可以掬起一捧水來，也可以追逐游魚放飛心情；園區(qū)內(nèi)遍布熱帶、亞熱帶名貴苗木，榕樹給你撐起一片綠蔭；丹桂飄香時(shí)節(jié)你可以與家人在月光下品茗賞月，分享中秋月餅和節(jié)日的快樂。一年四季花不斷，時(shí)時(shí)刻刻春滿園。在造景上既借鑒異國流水花園體系又融合中國園林布局，充分考慮景觀的均好性，特別注重人的參與性，所有樹林及溪流水景均能讓人深入其中散步嬉水，小區(qū)內(nèi)全部用 高檔綠化地面磚鋪設(shè)，沒有一寸爛泥地面，這就是鳳城龍園最大的特色。步入園區(qū)，沿緩緩的坡地走過鳳城龍園呼吸清新的空氣，你會把城市的喧囂和都市的浮躁忘得一干二凈，也把一天的疲勞全部消除，盡情享受美景，盡情享受生活。 鳳城龍園為解決來自家庭瑣事的壓力，將率先推出 “保姆公寓、公共客房、業(yè)主食堂 ”，有效擴(kuò)大業(yè)主居住面積，降低客人、保姆與主人生活細(xì)節(jié)的交叉，充分滿足自由空間的獨(dú)享與私密，減少購房時(shí)的支出。同時(shí)，為解決業(yè)主為做飯花費(fèi)太多時(shí)間與精力問題，社區(qū)將提供了 “業(yè)主食堂 ”配套服務(wù)，使業(yè)主省心省力，有更 多時(shí)間去享受現(xiàn)代時(shí)尚生活。 完美的細(xì)節(jié) 鳳城龍園建筑風(fēng)格源于古典民居與現(xiàn)代豪宅水乳交融的上流階層的唯美情愫，旨在構(gòu)建一個反映時(shí)代文明特征、讓現(xiàn)代人徹底放松享受生活的高尚美景社區(qū)。社區(qū)綠化率高達(dá) 49． 5％，景觀既借鑒了異國流水花園體系又融合了中國園林布局，引進(jìn)多種熱帶植物，使整個社區(qū)的建筑看起來恢弘壯觀，且在莊嚴(yán)之中靈動舒展，全部隱現(xiàn)于綠色景致之中。規(guī)劃前衛(wèi)科學(xué)，建筑上以較強(qiáng)現(xiàn)代暖色調(diào)為外觀色，多種結(jié)構(gòu)任你隨意組建功能布局，建筑結(jié)構(gòu)上既有獨(dú)立別墅、連排別墅、雙拼別墅等豪宅，也有多層普 通高品質(zhì)建筑，適應(yīng)不同的消費(fèi)需求；戶型上兼顧平層、錯層、躍層，完全實(shí)現(xiàn) “居寢分離、食寢分離 ”的現(xiàn)代文明生活方式；所有空間寬大通透，超大觀景陽臺與通透氣派大弧形落地玻璃窗全面舒展你的視野，保證 270?室內(nèi)室外的全面觀景且步移景異；在這里，連來自歐洲的坡屋頂都可以為你舒緩壓力；社區(qū)流水繞園，鮮花滿圃，生命在雅園的綠色中盡情延伸 ……鳳城龍園是唯一的，也是唯美的，她的每一個細(xì)節(jié)，均科學(xué)的讓你煩累的心情得如陽光般燦爛，讓你舒解壓力，享受一份久違的現(xiàn)代舒適與從容優(yōu)雅文明生活。在這里，你是自由的，花是自由的，所有的心都是 自由的 ! ，確保業(yè)主居住的私密性和安全性 出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)：本案地處淺丘陵緩坡地帶。開發(fā)商舍利追求盡善盡美，建筑面積從 28 萬平米減至 15 萬平米，美侖美華的景觀設(shè)計(jì)以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，人性化的設(shè)計(jì)更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。 因?yàn)槭准以谛^(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)， 24 小時(shí)監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安 24 小時(shí)巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。重重保護(hù)，確保業(yè)主安心居家。 鳳城龍園全面啟動科技工程，首家在小區(qū)內(nèi)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，除此之外，小區(qū)還提供了 100M 寬帶網(wǎng)接入， 100M／ 10M 到戶，領(lǐng)先 e 時(shí)代；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安 24小時(shí)巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 網(wǎng)球場、棋牌室、健身房、圖書館、音樂茶吧、嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場、花園樓閣 ......這是一個連鳥兒都想棲憩的地方。 地段得天獨(dú)厚，配套零距離 ? 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯：師宗縣位于云南省東部，滇桂兩省結(jié)合部。東與羅平縣接壤，東南部與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔江相望，南鄰文山州邱北縣，西 南與紅河州瀘西縣毗鄰，北倚陸良縣?？h委、縣政府所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔 1850 米，西經(jīng)石林至省會昆明 198 公里，北距曲靖市政府 130 公里。南昆鐵路、國道 324 線、省道以馬線、師彌線等重要交通干道穿境而過，新 324 國道的的修建通車，無疑是一大利好。 鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里人們被譽(yù)為師宗的福地。從橫山西望，幾乎將整個師宗城納入視野，城市的脈絡(luò)盡收眼底。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達(dá)到 80%以上，年平均濕度 60%以上，這里的秀美景色 是鳳城龍園成為 “師宗后花園 ”的最有力證據(jù)。 （ 1）地段：上風(fēng)上水，紫氣東來： （ 2）地理：淺丘陵緩坡地帶，擁有豐富的自然植被，山水交融，空氣清新。 （ 3）交通方便：多條公交線均可到達(dá)，10 分鐘步程內(nèi)休閑、娛樂、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)、商場超市、醫(yī)療、銀行等一應(yīng)俱全。 本案為丹鳳水泥廠拆遷改造項(xiàng)目，緊臨新 324 國道，位于群山環(huán)抱的城市入口處，到達(dá)市中心約 10 分鐘步程。有 2 路公共車直達(dá)本案。本案有新 324 國道和縣府前街、鳳竹路三個路口可以自由出入，交通十分方便。 緊鄰師宗一中，10 分鐘路程內(nèi)，學(xué)校、商場、公 園、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)有盡有。 品質(zhì)出眾 ? 一是建筑設(shè)計(jì)具有超前性和恒久性。整體建筑風(fēng)格參照法式上流階層專屬樓盤做法，并融入中國現(xiàn)代文明建筑工藝，建筑線條粗放中透出細(xì)膩，凹凸中透出統(tǒng)一；建筑色調(diào)則冷中有暖，暖中有冷，舒展、奔放而又穩(wěn)定內(nèi)斂；戶型設(shè)計(jì)則不滿足于多種結(jié)構(gòu)、 3 米層高、底層花園，頂層閣樓，以及大面寬、短進(jìn)深和 “動靜分離，干濕分離 ”等常規(guī)動作，而是一反常規(guī)地把觀景陽臺納入客廳的 “視力范圍 ”，通過通透時(shí)尚大弧形全落地外飄玻璃配置，保證了客廳在空間上更顯氣派。二 是建筑用材極盡高檔和高標(biāo)準(zhǔn)。如樓梯間鋪設(shè)中國紅花崗巖，門為帶自動上鎖的高級防盜門，窗為鋁合金噴涂窗和塑鋼窗，外墻包裝為高級防水涂料及高級外墻磚等，可謂幾十年都不會落伍。 山水園林純生態(tài)居住環(huán)境 ? 師宗縣境內(nèi)較大的地勢高差懸殊，造