【正文】 。 ●二次置業(yè)者 25－ 55 歲左右，本地居民和未來經(jīng)商者； 社會圈子十分廣泛； 收入十分豐厚； 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)常出入消費場所。 職業(yè)： ●在政府機關(guān)及科教文衛(wèi)、公檢法等部門工作的公務(wù)員 2550 歲，多為企事業(yè)單位及政府部門中高層干部 社會圈子十分廣泛； 收入比較豐厚。 從物質(zhì)上講，他們是一群物質(zhì)上的富有者； 從居住方面來說，他們追求的是一種精神層面的享受，更是看好升值潛力極具長遠眼光的人群； 從價值觀講，這一類消費群體持有較強的文化觀念，推崇高品位居住文化； 這一類消費群體喜歡追求生活品質(zhì)，講求生活情調(diào)，追求生態(tài)的自然的居住環(huán)境。選擇住在該片區(qū)的人注 重房子的附加值，追求房子的品味。 第四章 目標客戶群體分析 目標客戶追求時尚的品味生活 ? 隨著人們生活水平的提高，居住由保障型、安居型向舒適型、享受型轉(zhuǎn)變。在園林景觀綠化上專門請知名的園林公司設(shè)計施工，一般小區(qū)的水景都是靜態(tài)的，缺少靈氣，鳳城龍園充分利用緩坡的特點，既借鑒了異國流水花園體系又融合了中國園林布局。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達到 80%以上，年平均濕度 60%以上。 ? 地段：獨特的地理位置不可復(fù)制。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠離塵囂的安寧與快樂。 第三節(jié) 項目的核心價值 ? 首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活 本案地處淺丘陵緩坡地帶。 3.擁有豐富的自然植被，山水交融，空氣清新。在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 更因為首家在小區(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)， 24 小時監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報警、緊 急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠離塵囂的安寧與快樂。由于經(jīng)濟不發(fā)達，商業(yè)交流較少，比較閉塞，外來人口較少，本地人獲取居住房屋的渠道較多，所以，對商業(yè)地產(chǎn)的購買力和經(jīng)濟承受能力較差。而鳳城龍園的戶型不僅布局合理，還采用新型較薄的室內(nèi)隔墻，有效增大了使用面積，創(chuàng)造了戶型史上的奇跡。有些房子的戶型雖然面積不小，但布局不合理，過道多、房間狹長、動靜不分、采光不佳、垃圾面積多，導(dǎo)致使用率低，無形之中增加了單價；特別是高層住宅，既配有樓梯又要公攤電梯及過道的面積，室內(nèi)布局受建筑結(jié)構(gòu)的限制，也會造成面積浪費。 絕對經(jīng)典的戶型設(shè)計 ? 俗話說：買不買房看建筑及園林，掏不掏錢看戶型。 ● 倡導(dǎo)親情化物管服務(wù)： “貼心服務(wù)，關(guān)懷到家 ”道出了物業(yè)管理的宗旨、特色與目標。 VOLV0400KW 柴油發(fā)電機組可確保因意外導(dǎo)致的電力中斷后立即自動啟動后備供電，充分保障數(shù)據(jù)與通訊的安全。重重保護，確保您安心居家。園區(qū)燈光自動控制，機電設(shè)備集中檢測控制，保安 24 小時巡更。 ● 出于全方位服務(wù)業(yè)主的考慮，鳳城龍園不僅在新區(qū)內(nèi)廣泛設(shè)置了包括網(wǎng)球場、棋牌室、健身室、圖書館、乒乓球室、音樂茶吧等在內(nèi)的泛會所，還在社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)了保姆公寓，業(yè)主食堂和公共客房，嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場、花園樓閣 .......這是一個連鳥兒都想棲憩的地方。 緊鄰師宗一中， 10 分鐘路程內(nèi)，學(xué)校、商場、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng) 有盡有。有 2 路公共車直達本案。專家認為，該建筑幾十年甚至上百年都不會落伍。 ? 景觀設(shè)計美侖美奐 鳳城龍園的建筑和景觀設(shè)計分別由昆明理工大商曉明教授 和川崎雅子環(huán)藝設(shè)計公司這樣的名家擔(dān)綱，在建筑設(shè)計上其不僅開創(chuàng)性地賦予建筑以法式唯美上流階層情愫。同時從人性化角度出發(fā)，在局部道路通達能力相對較差的區(qū)域設(shè)置人行梯步，方便居民的往來。次入口：布置在片區(qū)西面的 昆明至羅平的公路上 )。考慮在建筑臨水區(qū)域種植米蘭、曼陀羅等防蟲植物，減少水域較易滋生蚊蟲而帶來的不利因奉。 D、雙拼靚麗組團 該組團是整個規(guī)劃片區(qū)內(nèi)部的分隔帶，組團以；帶狀形態(tài)東西向布置，能夠有效的把規(guī)劃片區(qū)分隔成兩個空間的同時豐富小區(qū)空間內(nèi)容。 C、點式高檔組團 組團處在整個規(guī)劃區(qū)域的核心區(qū)域 (包括規(guī)劃片區(qū)北部區(qū)域 )，組團中心現(xiàn)狀有一個水池，設(shè)計對該水池進行整理造型，以此為中心點式布置建筑，錯位、借景相統(tǒng)一，力求每一棟建筑都能臨窗觀水。規(guī)劃依山就勢，依山造景采用對接、圍合等拼聯(lián)形式布置，布置注重房屋的采光，原則上南北向偏北 15 度左右布置。本片處于整個小區(qū)由縣城方向入口的西則，其西臨昆明至羅平的在建新公路，規(guī)劃采用 2—5 個單元為一排的布置方式，以公路成 45 度左右角布設(shè)，這樣不僅和現(xiàn)狀職工居住區(qū)有一定的聯(lián)系和過渡，還能使整個片區(qū)有空間上的隔離，同時可借此向過往車輛乘客展示小區(qū)的氣度與風(fēng)采。所有建筑間距在滿足規(guī)范的前提下，充分考慮其建筑形態(tài)、位置和朝向的差異，從采光、通風(fēng)、私密性和景觀均好性著手給予充分的考慮。 四組團：多層經(jīng)典組團、聯(lián)排時尚組團、點式高檔組團、雙拼亮麗組團。 二脈：現(xiàn)代特色 ——以整個小區(qū)的建設(shè)高標準、現(xiàn)代氣息突出考慮，從總體形態(tài)布置，視覺空間組織、建筑單體外觀和管理機制上共同體現(xiàn)小區(qū)的現(xiàn)代特色。 規(guī)劃設(shè)計采用 “一環(huán)、二脈、四組團 ”的整體空間布置結(jié)構(gòu) ，使整個規(guī)劃片區(qū)成為既相互獨立又和諧統(tǒng)一的整體。城市與森林的息息相通，讓鳳城龍園成為上天特別厚愛的地方。穿透綠色的屏障，這片森林感受天地的祝福，山水間蘊藏已久的智慧與感悟，正因 “鳳城龍園 ”而日見清晰。野生植物資源有較為名貴的禿杉、桫羅、銀杏、水杉、杜仲、木棉、蘇鐵、董棕、櫸樹、紅花木蓮、紅椿等珍稀樹種。如樓梯間鋪設(shè)中國紅花崗巖，門為帶自動上鎖的高級防盜門，窗為鋁合金噴涂窗和塑鋼窗，外墻包裝為高級防水涂料及高級外墻磚等，可謂幾十年都不會落伍。整體建筑風(fēng)格參照法式上流階層專屬樓盤做法，并融入中國現(xiàn)代文明建筑工藝，建筑線條粗放中透出細膩，凹凸中透出統(tǒng)一；建筑色調(diào)則冷中有暖，暖中有冷，舒展、奔放而又穩(wěn)定內(nèi)斂；戶型設(shè)計則不滿足于多種結(jié)構(gòu)、 3 米層高、底層花園，頂層閣樓，以及大面寬、短進深和 “動靜分離，干濕分離 ”等常規(guī)動作，而是一反常規(guī)地把觀景陽臺納入客廳的 “視力范圍 ”，通過通透時尚大弧形全落地外飄玻璃配置，保證了客廳在空間上更顯氣派。 緊鄰師宗一中，10 分鐘路程內(nèi)，學(xué)校、商場、公 園、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)有盡有。有 2 路公共車直達本案。 （ 3）交通方便：多條公交線均可到達，10 分鐘步程內(nèi)休閑、娛樂、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)、商場超市、醫(yī)療、銀行等一應(yīng)俱全。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達到 80%以上，年平均濕度 60%以上，這里的秀美景色 是鳳城龍園成為 “師宗后花園 ”的最有力證據(jù)。 鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里人們被譽為師宗的福地?？h委、縣政府所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔 1850 米，西經(jīng)石林至省會昆明 198 公里，北距曲靖市政府 130 公里。 地段得天獨厚，配套零距離 ? 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯：師宗縣位于云南省東部，滇桂兩省結(jié)合部。園區(qū)燈光自動控制，機電設(shè)備集中檢測控制，保安 24小時巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。重重保護，確保業(yè)主安心居家。 因為首家在小區(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)， 24 小時監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠離塵囂的安寧與快樂。在這里，你是自由的，花是自由的，所有的心都是 自由的 ! ，確保業(yè)主居住的私密性和安全性 出色的規(guī)劃設(shè)計：本案地處淺丘陵緩坡地帶。社區(qū)綠化率高達 49． 5％，景觀既借鑒了異國流水花園體系又融合了中國園林布局，引進多種熱帶植物，使整個社區(qū)的建筑看起來恢弘壯觀，且在莊嚴之中靈動舒展，全部隱現(xiàn)于綠色景致之中。同時，為解決業(yè)主為做飯花費太多時間與精力問題，社區(qū)將提供了 “業(yè)主食堂 ”配套服務(wù)，使業(yè)主省心省力，有更 多時間去享受現(xiàn)代時尚生活。步入園區(qū)，沿緩緩的坡地走過鳳城龍園呼吸清新的空氣，你會把城市的喧囂和都市的浮躁忘得一干二凈，也把一天的疲勞全部消除，盡情享受美景，盡情享受生活。一年四季花不斷，時時刻刻春滿園。因為鳳城龍園所帶來的不僅僅是一棟房子，一個景觀的變化，而是一種全新的生活觀念和生活方式。 第二節(jié) 項目優(yōu)勢分析 通過市場調(diào)查我們可以看到：師宗的樓市由于地理環(huán) 境和地方經(jīng)濟發(fā)展的影響，最終形成規(guī)模小、居住環(huán)境差、分散零亂的局面。 近年師宗房地產(chǎn)市場比較熱，但總體房產(chǎn)銷售形勢并不非常樂觀。 B、樓盤的主流戶型和暢銷戶型也比較集中，通常為三室二廳，四室兩廳，下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。 （ 2）樓盤知名度 A 項調(diào)查表明，對樓盤有所了解的被調(diào)查者， 80%知道雄業(yè)商業(yè)步行街，其次為綠?；▓@ 42%和東林花苑占 32%。 當(dāng)?shù)貥潜P知名度分析 ? 注：對本項調(diào)查分市民隨機調(diào)查（以下稱 A 項）和售樓處有強烈購房意向人士調(diào)查（以下稱 B 項）兩部分。戶外廣告僅發(fā)現(xiàn)在天匯商業(yè)廣場上作了一塊（文華商貿(mào)廣場），面積不超過 20 平方米。 營銷推廣分析 ? （ 1）主要宣傳點 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤幾乎沒有，推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強。 銷售現(xiàn)狀分析 ? 在師宗，一類地段的樓盤賣得非?；鸨?，基本上開盤前已經(jīng)賣出大半，開盤即清盤。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)、環(huán)境的安全問題。在師宗，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和私營業(yè)主的收入相對較高，是買房的主要社會群體。 （ 3）地方特色 值得注意的是，一般認為基本配套所必需的液化煤氣，在師宗幾乎沒有樓盤有這方面配套，大多數(shù)樓盤基本上是賣毛房。 配套分析 ? （ 1）基本配套 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。 B、只有綠海花園配有小面積中心花園。 （ 2）營造方式分析 師宗的綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園綠化。兩者的過少與過濫加上商品房售價都比較低，而低價又相對較高，使開發(fā)商很難在這上面做文章，所 以開發(fā)商普遍對綠化都不很重視。 （ 4）最暢銷戶型分析 基本和目前師宗的主流戶型吻合，面積在 100—140 之間，三房二廳一廚一衛(wèi)較多。 （ 2）最大戶型分析 最大戶型在 300—500 平方米左右，以下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。面積在 100—140 之間較多。 戶型分析 ? 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向大戶型，銷售也較好。也有以房價打折作優(yōu)惠鼓勵的，如綠?；▓@就對一次性付款以 9?5 折優(yōu)惠。對一次性付款的優(yōu)惠方式很不一致。 連排通常送露臺、閣樓、花園。 （ 2）樓層、朝向價格換算分析 在朝向、樓層換算方面，師宗的大多樓盤并沒有固定的換算標準，少 數(shù)換算的樓盤標準也很不一致。 B、二類地段 二類地段的檔次區(qū)分并不十分明顯。 價格分析 ? （ 1）地段售價分析 A、一類地段 一 類地段的樓盤，價格相差較大。售樓人員對樓盤了解有所欠缺，大部分問題均無法回答，實際上大部分樓盤并不是有售樓人員完成銷售，而是由老板和老板的朋友完成了銷售。樓書和 DM 宣傳從未見到。 售樓處分析 ? 師宗縣房地產(chǎn)企業(yè)的售樓處，基本上都不太注重形象，只有文化商貿(mào)廣場一家在現(xiàn)場售樓部制作了樓盤模型，張貼了戶型圖，整潔、明亮 ，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。由于離 324 國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約 12021 平米，建筑面積約 28800 平米。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 13 樓建筑面積 299 平米，其中一樓商鋪單位面積約為 87 平米（ 2 間），售價 72 萬／套，均價約 2400 元／平米；住房 212 平米／套（ 45 躍層），平均房價約 1100 元／平米。 前后排 1 樓租金約為 80120 元／平米／月；中間商普租金 5070 元／平米／月； 樓盤名稱： 綠?；▓@ 項目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址：師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口 樓盤現(xiàn)狀：商鋪已售完，僅余一套別墅和一套躍層 環(huán)境評估：位于師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口，東臨新 324 國道，位于城市入口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Α？傉嫉孛娣e約 5600 平米，建筑面積約 20210平米，其中商鋪約 4000 平米，銷售總額約 48， 000， 000 元。后排為 17 套帶花園 3 層連排別墅