【正文】 本。 小結(jié)： 綜合以上分析與考評(píng) 及對(duì)樓層間價(jià)格規(guī)律的評(píng)估 ，本項(xiàng)目的售價(jià)一層可設(shè)定 為 38000元 / M2左右，二層售價(jià)可設(shè)定 為 25000元 / M2左右 ，三層售價(jià)為 18000元 / M2，四層為 11000元 / M2，其平均售價(jià)為 23000元 / M2。因?yàn)橥醺?xiàng)目相對(duì)比較早入市同，目前 XX市的商鋪銷售早已升值，其取值時(shí)應(yīng)基本接近屬于接近于同期入市銅鑼灣廣場(chǎng)。 101） 100≈ 18316元 / M2 綜合以上得出的數(shù)據(jù)，通過(guò)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目一層的銷售均價(jià)為： （ 17431+18316）247。 2≈ 32646元 / M2 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 36 本項(xiàng)目二層的銷售均價(jià)為： 相比于王府井，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 19000247。 109） 100≈ 25688元 / M2 相比于銅鑼灣，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 40000247。 附：項(xiàng)目基本售價(jià)計(jì)算方法 （ 1）市場(chǎng)比較 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及整體商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況及市場(chǎng)接受的價(jià)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 35 格，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格及租金水平進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估與預(yù)算。回報(bào)率11%，返還期限 8年。 反過(guò)來(lái)看，從以下表格可以看出： 承諾的投資回報(bào)率 預(yù)期的回報(bào)率 實(shí)際銷售單價(jià)（元 /m2） 需要返還的租金 (元 ) 8 年內(nèi)的預(yù)期租 金 收 益（元） 實(shí)際每平方米收益（元 /m2） 11% % 29900 26312 20210 23000 這個(gè)利潤(rùn)差也是較為合理的，其租金差價(jià)為 6152，而算入售價(jià)的有 6440元，投資者既有投資升值空間，開(kāi)發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較為合理。 所以本項(xiàng)目的返還總額取一個(gè)中間數(shù) 28%，由 此得出的每平米返還 金額為：6440 元 平均售價(jià)為 29900 元 / m2。而實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率與實(shí)際的投資回報(bào)率存在巨大的差價(jià)，為了使貴司風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)際回報(bào)率與承諾回報(bào)率差值應(yīng)越小越好。 根據(jù)目前 XX 市整體售價(jià)水平及考慮項(xiàng)目的升值空間，我們得出項(xiàng)目的基本平均售價(jià)為 23000 元 / m2。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)培育期基本處于透支狀況， 返租時(shí)間越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)越大， 返租年限越短，其風(fēng)險(xiǎn)就越小。以王府井為例： 一至三層平均售價(jià)約為： 57333 元 / M2 一至三層平均租金約為： 元 /M2/天，而 每月的租金約為 206元 投資回報(bào)：稅前 9%，年限 20 年 照此計(jì)算，王府井每年的租金收入為： ＊ 30 元 / M2＊ 12≈ 2473 元 每年的租金返還數(shù)： 57333＊ 9%≈ 5160 元 綜合以上 可以看出： XX 市商業(yè)市場(chǎng)普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前 10%，返租年限 10 年，這個(gè)投資者普遍能接受的方式。這不但保障開(kāi)發(fā)商有預(yù)期收益，并且能實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)使開(kāi)發(fā)商獲得返租期內(nèi)的實(shí)際租金收益。同時(shí)，短期的返租回報(bào)更能體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的信心。其具體的分割面積有待對(duì) XX 投資市場(chǎng)作深入的調(diào)查分析和確定規(guī)劃后確定。我們從以往的銷售中發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)商鋪用來(lái)出租的客戶是親自經(jīng)營(yíng)的客戶的三倍，因此我們敢說(shuō)，“返租”一定可以引爆銷售，吸引大量投資者。 三 、項(xiàng)目銷售策略 2． 1 對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行返租，以快速回籠資金 ． 1 返租方式的可行性分析 對(duì)于 XX 市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 返租是非常有效的手段。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 32 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營(yíng) 客戶 本案因?yàn)闄n次高，主題明確，對(duì)招商的要求無(wú)疑將設(shè)定較高的門(mén)檻，相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)的比例將比較小。 因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。 制定吸具震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。一般來(lái)說(shuō)，三年 ―― 五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一 旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。 通過(guò)對(duì)上述策略的挖 掘和理解 ，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引 各方投資者與經(jīng)營(yíng)者 提供 一種全 新的、具有更高回報(bào)的 投資 產(chǎn)品 構(gòu)建 XX 第一個(gè) 衾影倡導(dǎo)“品牌生活”的 頂級(jí)商鋪組合 創(chuàng)造 XX 前所未有的高檔次商業(yè) 精品； 形成爆炸性的銷售，快速的現(xiàn)金流； 實(shí)現(xiàn) 開(kāi)發(fā)商利 益 的 最大化。 內(nèi)涵： 將 品牌 文化溶入 XX 的 主流 傳媒，創(chuàng)造一種力爭(zhēng)上游的 品牌 投資文化，以“品牌概念”全面顛覆 XX 投資市場(chǎng)，提倡一種“有品牌消費(fèi)必有高回報(bào)”的投資模式 。 將 品牌性 頂級(jí)商鋪和頂級(jí) 高檔休閑餐飲緊密結(jié)合， 共同打造一種 “ 品牌生活模式 ”，提供 一種 高品位的 品牌 生活， 全面豐富與深化 XX 的消費(fèi)文化。在營(yíng)銷鏈上做到 概念 —— 形式—— 內(nèi)容 —— 實(shí)質(zhì) /內(nèi)涵的不斷延伸和升華 ，促進(jìn)項(xiàng)目的 銷售與招商。 一、項(xiàng)目銷售概念的提純 投資市場(chǎng)的觀望與 復(fù)雜性對(duì) 本案的銷售及操作 提出了更高的要求，不同的購(gòu) 鋪 者有不同的需要和投資目的，這就要求 本案須 立足市場(chǎng)進(jìn)行 市場(chǎng) 細(xì)分 并確定極具沖擊力的銷售概念 。鑒于此，本項(xiàng)目將遵行以下的策劃思路：提純銷售概念 ― 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶－確定銷售策略－制定價(jià)格方案。 第 三 部分： 項(xiàng)目銷售及執(zhí)行方案 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 30 一切都為銷售出發(fā)。并通過(guò)形象包裝 有效 地 把本項(xiàng)目從林立節(jié)次的周邊商場(chǎng)分隔出來(lái)，成為 XX成功一族眾相 追捧的高檔 主題 購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目提供的就是這樣一種“品牌生活”，所有，滿足品牌消費(fèi)的“吃”必不可少，這也是本案配套的重要組成部分，也是本案商場(chǎng)部分業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。 “ 品牌、 時(shí)尚”作為位于這個(gè)時(shí)代前沿的理念，已被賦予了更深刻的內(nèi)涵。 關(guān)于“高級(jí)” 從區(qū)位價(jià)值上看，本項(xiàng)目承擔(dān)著提升整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與開(kāi)發(fā)商價(jià)值【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 29 最大化的使命，在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的 XX 路商圈，要達(dá)到樹(shù)立形象、甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、補(bǔ)充 XX 目前消費(fèi)結(jié)構(gòu)以達(dá)到本案價(jià)值最大化的目標(biāo)，必須以高檔立項(xiàng)。我們的產(chǎn)品是一線品牌，我們的消費(fèi)者客戶是一部分金字塔頂尖 客戶加一部分品牌追崇者，品牌折扣店能吸引更多的品牌追崇者。這體現(xiàn)的是一種“品牌”意識(shí)，越名牌越有市場(chǎng)。 關(guān)于“折扣店” 從目前 XX 的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看， XX 路商圈仍屬于大眾消費(fèi)的品牌區(qū)。經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，我司積累了豐富的商家資源。引領(lǐng)潮流，追求品牌所帶來(lái)的精神享受是 XX人生活和消費(fèi)的導(dǎo)航儀 。 。 在 XX 的發(fā)展進(jìn)程中， XX 投資環(huán)境日益改善，本市高消費(fèi)階層日益壯大，本土的新金領(lǐng)時(shí)尚人士與外來(lái)“資本家”爭(zhēng)相斗艷，XX 儼然已成為華中乃至全國(guó)聞名的“時(shí)尚之都”，而 XX 路商圈，更是這其中的“時(shí)尚工廠”。在這樣的消費(fèi)環(huán)境下， XX 市的時(shí)尚與品牌市場(chǎng)已落后于消費(fèi)需求。 從 以上對(duì) 市場(chǎng) 的分析中得出：目前 XX 市已進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，中高檔收入人群更是品牌的崇尚與時(shí)尚的推動(dòng)者。 關(guān)于“品牌店” 我們的品牌是一線品牌。商鋪一旦有了主題，其亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)就能快速形成，以吸引投資者。這種聚沙成塔的資源共享模式有利于消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的利益。 三、主題功能定位 “品牌折扣店＋ 餐飲俱樂(lè)部 ”的高級(jí)主題商場(chǎng) 定位依據(jù)： 關(guān)于“主題商場(chǎng)” ． 1 本項(xiàng)目的商業(yè)體量上為 萬(wàn)平方米，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，適合于經(jīng)營(yíng)小型主題商場(chǎng)。 綜上所述，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位為： 華 中品牌 走廊 二、開(kāi)發(fā)理念定位 主題明確的高級(jí) 主題 商業(yè)廣場(chǎng)， 萬(wàn)平方米體量較大的城市核心商業(yè)地【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 27 標(biāo)，特色鮮明的現(xiàn)代建筑。 它更是華中地區(qū)唯一的品牌折扣店，其 “奧特萊斯” 業(yè)態(tài)模式將把 XX 打造成華中地區(qū)的“品牌走廊”。 第二部分：項(xiàng)目 主題定位 一、戰(zhàn)略定位： 通過(guò)以上的 分析與判斷，我們可 以得出： XX 市缺少一個(gè)以高端品牌的集結(jié)區(qū)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 與威脅 規(guī)避 ： 本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò) 差異化 的定位和 提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目 投資性價(jià) 比來(lái)規(guī)避 目前市場(chǎng)的觀望 。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量 規(guī)避劣勢(shì) ，擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)。所以，只有進(jìn)行差異化定位，才能吸引其目標(biāo)客戶。 區(qū)位上，本項(xiàng)目旁邊即為占據(jù)十字路口且經(jīng)營(yíng)欠佳的新大新大廈，其冷清的形象將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，而相反，只要本案操作得當(dāng)，威脅將化為機(jī)遇。 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)分析，主要經(jīng)營(yíng)中高品檔品牌的王府井百貨與平和堂商廈，甚至于阿波羅商業(yè)集團(tuán)旗下的春天百貨、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、上海百聯(lián)等都具有相當(dāng)?shù)钠放苹A(chǔ)，在 XX 市消費(fèi)者心目中占據(jù)著絕對(duì)的影響力。 威脅 分析 政策由此引發(fā)的投資觀望對(duì)項(xiàng)目將造成一定的影響，這給項(xiàng)目的操作帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。項(xiàng)目位居最繁華最中心的 XX商圈，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“快班車(chē)”。 機(jī)遇 分析 根據(jù) XX 城市化進(jìn)程的加快，“城市空心理論”將產(chǎn)生作用。 劣 勢(shì)分析 位置上，本項(xiàng)目屬于 XX 路商業(yè)延伸段，歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱，現(xiàn)階段人流相對(duì)稀少， 加上 XX 路立交形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割。同時(shí)，商業(yè)部分以休閑廣場(chǎng)連接 AB 兩區(qū)，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在 XX 獨(dú)一無(wú)二。加上XX 路 立交人行道駁接地面部分正好與本項(xiàng)目形成對(duì)接，有利于人流的直接進(jìn)入。 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所臨 XX 路即為公交車(chē)站，數(shù) 10 路公交在此通過(guò)，交通極為便利，人流量大。 地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊臨近 XX 路，臨路面長(zhǎng) 80米，徑深為 120米，商業(yè)價(jià)值明顯。 項(xiàng)目 SWOT分析 及解決 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目雄踞 XX 市最繁華商圈 XX 路商圈的絕版商業(yè)位置，在近幾年可 謂后無(wú)來(lái)者，將對(duì) XX 路商圈的商業(yè)價(jià)值 A 區(qū) 萬(wàn)平米 五 一 路 廣場(chǎng) B 區(qū) 6000平米 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 24 提升起到重要作用。 而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。 在各路商家爭(zhēng)相圈地以求進(jìn)駐中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)的 XX 的時(shí)機(jī)下，本案的入市的絕對(duì)具有震撼效應(yīng)。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 23 七、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值、 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 本項(xiàng)目 是 XX市最火爆商圈 ―― XX路商圈的目前僅供發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，具有絕版的商業(yè)價(jià)值。 ◇規(guī)劃上沒(méi)有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前 XX 市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 6． 2． 2 劣勢(shì)分析 ◇ 經(jīng)營(yíng)品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入 XX 市場(chǎng)，造成了 XX品牌市場(chǎng)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 ◇ 交通 規(guī)劃合理 ， 設(shè)置 有 3 個(gè)出入口，可以自由 地 從解放路、 XX 路及藥王街出入。 ◇規(guī)模優(yōu) 勢(shì)： 商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一