【正文】 個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國(guó)之前 。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。 XX有 15 家保齡球館，球道總數(shù)近 200 道。無(wú)論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 21 六、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 隨著 XX路商圈 各 大型 商業(yè)項(xiàng)目 和品牌百貨 的 爭(zhēng)相進(jìn)駐 ， 作為后起之勢(shì)的 本項(xiàng)目面臨著 嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營(yíng)模式較為成功。 分兩期開發(fā)，一期為 10萬(wàn)平米的商場(chǎng)及其配套設(shè)施，二期為 4萬(wàn)多平米的商務(wù)公寓和住宅。 ◇規(guī)劃上沒(méi)有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前 XX 市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 項(xiàng)目 SWOT分析 及解決 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目雄踞 XX 市最繁華商圈 XX 路商圈的絕版商業(yè)位置，在近幾年可 謂后無(wú)來(lái)者，將對(duì) XX 路商圈的商業(yè)價(jià)值 A 區(qū) 萬(wàn)平米 五 一 路 廣場(chǎng) B 區(qū) 6000平米 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 24 提升起到重要作用。同時(shí)，商業(yè)部分以休閑廣場(chǎng)連接 AB 兩區(qū)，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在 XX 獨(dú)一無(wú)二。 威脅 分析 政策由此引發(fā)的投資觀望對(duì)項(xiàng)目將造成一定的影響，這給項(xiàng)目的操作帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量 規(guī)避劣勢(shì) ，擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)。 綜上所述，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位為： 華 中品牌 走廊 二、開發(fā)理念定位 主題明確的高級(jí) 主題 商業(yè)廣場(chǎng)， 萬(wàn)平方米體量較大的城市核心商業(yè)地【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 27 標(biāo)，特色鮮明的現(xiàn)代建筑。 關(guān)于“品牌店” 我們的品牌是一線品牌。 。這體現(xiàn)的是一種“品牌”意識(shí)，越名牌越有市場(chǎng)。項(xiàng)目提供的就是這樣一種“品牌生活”，所有，滿足品牌消費(fèi)的“吃”必不可少，這也是本案配套的重要組成部分，也是本案商場(chǎng)部分業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。 一、項(xiàng)目銷售概念的提純 投資市場(chǎng)的觀望與 復(fù)雜性對(duì) 本案的銷售及操作 提出了更高的要求，不同的購(gòu) 鋪 者有不同的需要和投資目的，這就要求 本案須 立足市場(chǎng)進(jìn)行 市場(chǎng) 細(xì)分 并確定極具沖擊力的銷售概念 。 通過(guò)對(duì)上述策略的挖 掘和理解 ，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引 各方投資者與經(jīng)營(yíng)者 提供 一種全 新的、具有更高回報(bào)的 投資 產(chǎn)品 構(gòu)建 XX 第一個(gè) 衾影倡導(dǎo)“品牌生活”的 頂級(jí)商鋪組合 創(chuàng)造 XX 前所未有的高檔次商業(yè) 精品； 形成爆炸性的銷售，快速的現(xiàn)金流； 實(shí)現(xiàn) 開發(fā)商利 益 的 最大化。 制定吸具震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。我們從以往的銷售中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來(lái)出租的客戶是親自經(jīng)營(yíng)的客戶的三倍，因此我們敢說(shuō)，“返租”一定可以引爆銷售，吸引大量投資者。以王府井為例： 一至三層平均售價(jià)約為： 57333 元 / M2 一至三層平均租金約為： 元 /M2/天，而 每月的租金約為 206元 投資回報(bào)：稅前 9%，年限 20 年 照此計(jì)算，王府井每年的租金收入為： ＊ 30 元 / M2＊ 12≈ 2473 元 每年的租金返還數(shù)： 57333＊ 9%≈ 5160 元 綜合以上 可以看出： XX 市商業(yè)市場(chǎng)普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前 10%，返租年限 10 年，這個(gè)投資者普遍能接受的方式。 所以本項(xiàng)目的返還總額取一個(gè)中間數(shù) 28%，由 此得出的每平米返還 金額為：6440 元 平均售價(jià)為 29900 元 / m2。 109） 100≈ 25688元 / M2 相比于銅鑼灣，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 40000247。 小結(jié)： 綜合以上分析與考評(píng) 及對(duì)樓層間價(jià)格規(guī)律的評(píng)估 ，本項(xiàng)目的售價(jià)一層可設(shè)定 為 38000元 / M2左右，二層售價(jià)可設(shè)定 為 25000元 / M2左右 ，三層售價(jià)為 18000元 / M2，四層為 11000元 / M2，其平均售價(jià)為 23000元 / M2。因?yàn)橥醺?xiàng)目相對(duì)比較早入市同，目前 XX市的商鋪銷售早已升值，其取值時(shí)應(yīng)基本接近屬于接近于同期入市銅鑼灣廣場(chǎng)。 附：項(xiàng)目基本售價(jià)計(jì)算方法 （ 1）市場(chǎng)比較 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及整體商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況及市場(chǎng)接受的價(jià)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 35 格，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格及租金水平進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估與預(yù)算。而實(shí)際中，開發(fā)商承諾的投資回報(bào)率與實(shí)際的投資回報(bào)率存在巨大的差價(jià)，為了使貴司風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)際回報(bào)率與承諾回報(bào)率差值應(yīng)越小越好。這不但保障開發(fā)商有預(yù)期收益，并且能實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)使開發(fā)商獲得返租期內(nèi)的實(shí)際租金收益。 三 、項(xiàng)目銷售策略 2． 1 對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行返租，以快速回籠資金 ． 1 返租方式的可行性分析 對(duì)于 XX 市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 返租是非常有效的手段。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。 內(nèi)涵： 將 品牌 文化溶入 XX 的 主流 傳媒，創(chuàng)造一種力爭(zhēng)上游的 品牌 投資文化，以“品牌概念”全面顛覆 XX 投資市場(chǎng)，提倡一種“有品牌消費(fèi)必有高回報(bào)”的投資模式 。鑒于此，本項(xiàng)目將遵行以下的策劃思路：提純銷售概念 ― 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶－確定銷售策略－制定價(jià)格方案。 “ 品牌、 時(shí)尚”作為位于這個(gè)時(shí)代前沿的理念，已被賦予了更深刻的內(nèi)涵。 關(guān)于“折扣店” 從目前 XX 的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看， XX 路商圈仍屬于大眾消費(fèi)的品牌區(qū)。 在 XX 的發(fā)展進(jìn)程中， XX 投資環(huán)境日益改善，本市高消費(fèi)階層日益壯大，本土的新金領(lǐng)時(shí)尚人士與外來(lái)“資本家”爭(zhēng)相斗艷，XX 儼然已成為華中乃至全國(guó)聞名的“時(shí)尚之都”，而 XX 路商圈，更是這其中的“時(shí)尚工廠”。商鋪一旦有了主題，其亮點(diǎn)和賣點(diǎn)就能快速形成，以吸引投資者。 它更是華中地區(qū)唯一的品牌折扣店，其 “奧特萊斯” 業(yè)態(tài)模式將把 XX 打造成華中地區(qū)的“品牌走廊”。所以，只有進(jìn)行差異化定位，才能吸引其目標(biāo)客戶。項(xiàng)目位居最繁華最中心的 XX商圈，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“快班車”。加上XX 路 立交人行道駁接地面部分正好與本項(xiàng)目形成對(duì)接，有利于人流的直接進(jìn)入。 而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。 6． 2． 2 劣勢(shì)分析 ◇ 經(jīng)營(yíng)品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入 XX 市場(chǎng)，造成了 XX品牌市場(chǎng)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 6． 2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二： 王府井百貨 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目 占地 36畝，兩面沿街，臨 XX 路 140米，臨解放路 60 米。 ◇ 配套 優(yōu)勢(shì)： 2 層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對(duì)充足，能滿足中高檔一族購(gòu)物的便利需求。即： 品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈 。 5． 2． 4 崇土排外 XX 人在吃、玩方面偏向于崇土， 外來(lái) 餐飲 很難在 XX 立足 。而且手 機(jī)更新?lián)Q代快。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)從業(yè)人 數(shù)也均居全國(guó)省會(huì)城市前列。而從 XX市最高的住宅價(jià)格來(lái)看，其價(jià)格也僅為商鋪價(jià)格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。 當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)必然進(jìn)入調(diào)整與細(xì)分，經(jīng)過(guò)數(shù)年的百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)， XX的消費(fèi)市場(chǎng)已步入“市場(chǎng)細(xì)分”時(shí)代，各種商業(yè)以“主題經(jīng)營(yíng)”打破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 XX 路 /XX 路口的環(huán)形立交橋阻礙了 XX路商圈的人流量，商場(chǎng)前方開闊的 XX廣場(chǎng)將 XX路上由北向南的人流量分散開了，無(wú)法將 XX 路商圈的人流量聚集到新大新來(lái)。 ． 1 各樓層 業(yè)種分布 F1：時(shí)尚精品 化妝品、女鞋女包、時(shí)尚手表 、屈臣氏、珠寶首飾、飾品彩妝、煙酒、電訊 F2：流行少女館 內(nèi)衣、家居服、少女服飾 F3：時(shí)尚淑女館 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館、針織內(nèi)衣 F4：紳士精品 男鞋、品牌男裝、運(yùn)動(dòng)服裝 F5：家居生活館 床上用品、工藝品、不銹鋼制品、湘繡、電視購(gòu)物、洗車飾品、瓷器 ． 2各樓層品牌 一樓 名牌手表：卡西歐、天王表、依波表、飛亞達(dá)、思兔、艾迪爾、吉盟 化妝品品牌：玉蘭油、鄭明明、資生堂、雅芳、美寶蓮、歐珀萊、卡資蘭 珠寶：周大福、六福、惠通玉器、銀河之星、周生生 皮具箱包：鱷魚恤、米奇、金利來(lái)、 萬(wàn)里馬 鞋類：冰女人、歡歡步履、星期六、貴之步、百麗、天意美 二樓 衣裝品牌：似水年華、康妮雅、秋鹿家居、芬怡、儷思、歐迪芬、唐朝、伊絲芬、貝拉維拉、 SOGO、麗蓓卡、花花公子、 LUDS、犁人坊、 ETAM、 EVCODE、ANNZO 等 三樓 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館（國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)品牌）、針織內(nèi)衣 四樓 男裝：鱷魚恤、 BOSS、 CANUDILO、圣得西、卡爾丹頓、 KS、紳浪、法夢(mèng)迪爾、保羅、華倫天奴、夢(mèng)特嬌、中國(guó)虎、森達(dá)、樺鷹、紅蜻蜓、耐克、 CONVERSE 五樓 夢(mèng)潔、多喜愛(ài)、晚安、名針家飾家紡 ． 3分析： 春天百貨占據(jù)著 解放路的中心地段，與對(duì)面的平和堂、銅鑼灣、王府井【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 15 成四方呼應(yīng) 之勢(shì)，并與平和堂一起構(gòu)筑了早期的 XX路商圈。這個(gè)口岸把過(guò)去的 XX 路商圈真正延伸到 XX 路，擴(kuò)充了 XX路商圈的商業(yè)資源，即使在五府井進(jìn)駐競(jìng)爭(zhēng)后，仍有著強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。 XX 鎮(zhèn)商圈 作為河西唯一 的商圈，承擔(dān)著未來(lái)河西區(qū)域商業(yè)發(fā)展的先發(fā)責(zé)任，但目前規(guī)劃混亂、檔次低劣、消費(fèi)能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。 除此之外，日益興起的還有包括友誼商店，阿波羅商業(yè)城等的袁家?guī)X商圈。 XX 商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著都心地帶強(qiáng)勁的向心力和豐富的含金量，同時(shí)也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 XX 商圈已成為龍虎爭(zhēng)雄之地，北派商家大佬王府井百貨盤踞南部，南派商家旗手銅鑼灣百貨屹立北方，與先行者平和堂、春天百貨一起，成四方呼應(yīng)之勢(shì)。以“ 女性主題商場(chǎng) ”為主題的春天百貨、以 “金色家族名品中心” 為主題的 XX百貨大樓 、以“運(yùn)動(dòng)商場(chǎng)”為主題的新大新等為代表，帶領(lǐng) XX 百貨 商業(yè)步入了 “主題時(shí)代”。 單一的產(chǎn)品與銷售模式使 XX 商業(yè)投資市場(chǎng)陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 XX 市的三大商圈即泛 XX 路商圈、 XX 商圈、火車站商圈。《 XX 市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》以 XX 市為中心，立足 1 小時(shí)商務(wù)圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、國(guó)際合作等業(yè)態(tài)，同時(shí)注重文化特色。城市居民恩格爾系數(shù)為 ，同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。 18萬(wàn)平方公里，人口 613萬(wàn)，其中城區(qū)面積 556 平方公里，人口 199 萬(wàn)。 XX 是湘鄂贛三省和東南沿海、長(zhǎng)江沿岸、大西南出海通道三個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，從 XX至廣州走京珠高速 公路只要 小時(shí)，鐵路僅 8小時(shí)，乘飛機(jī)不用 1 小時(shí)，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢(shì)，具有極強(qiáng)的周邊輻射能力和帶動(dòng)功能。在這一發(fā)展態(tài)勢(shì)下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口 、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升。隨著 XX 城區(qū)擴(kuò)張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移 ，高規(guī)劃、高起點(diǎn)的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。 這樣的梯度分布 不僅沒(méi)有造成 “三 敗俱傷 ” ， 反而形成了 市場(chǎng)的共贏局面。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)?；? 隨著國(guó)際資本的大舉進(jìn)入和國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的實(shí)力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)同先進(jìn)的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)模化，經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，是大勢(shì)所趨。這將是未來(lái) XX 的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式走向。 XX 商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過(guò) 30 萬(wàn)），是真 正意義上的寸土寸金。 雖 XX 商圈的商業(yè)格局已經(jīng)相對(duì)飽和，但 2021 年對(duì)連接曙光路與車站路的赤新路進(jìn)行大規(guī)模拓改，（即將新建赤新路西段，西起 XX 立交橋北端，東至曙光路，長(zhǎng)約 1 公里）推動(dòng) 了 XX 商圈的再度升級(jí)與擴(kuò)容；赤新路的拓改竣工，將進(jìn)一步完善 XX商圈，其商業(yè)規(guī)模與 繁華程度將