【正文】 面的圖案選擇商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場風(fēng)格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。單向電梯設(shè)置：商場運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。（2）走道設(shè)計要點要點1：脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。要點2：采用回避法商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。3)觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場亮點。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)。要點3：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠離主動線位置（適當(dāng)距離約3m），以達到休憩時的舒適感?！蟛捎孟鄬傂缘慕ㄖ吘壗缑?；◇采用自然的、跌落的、柔性構(gòu)件的建筑界面?！蟛叫袆泳€的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3m~6m），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告招牌立柱），以達到步行空間的流暢性。第一：流暢，明快消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度的感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的。（3）開間設(shè)計建議大型商業(yè)項目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系。依據(jù)超越時代消費者需求設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。① 從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議。項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場、以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。便利店（Convenience store）滿足顧客便利性d 需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。一、戰(zhàn)略定位 FIP“宏策劃”將站在市場的高度為商業(yè)地產(chǎn)項目制定戰(zhàn)略性總體定位。 競爭商業(yè)項目總體分析 包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等的調(diào)研。FIP“以未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國35年市場消費結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 目標客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。 新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲得的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 第6步：分析競爭對手與市場其他情況。 對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。 c、邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少，密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。不同的零售店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 （2）區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求（供應(yīng)量與需求量）走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析。（4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查　　　FIP的調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)經(jīng)營品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開發(fā)中，比住宅開發(fā)過程中具有更重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)這些與住宅不同的特點，需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，以及對待投資招商的謹慎。工作任務(wù)：　　　通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、某市房地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 （1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析。 零售店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。次級商圈顧客占15%25%。一般來說，單程以10分鐘為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分鐘左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而來的顧客），我們稱之為第四商圈。 第5步：是研究商圈內(nèi)居民的消費特征。 d、商圈幅射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等。 目標客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 D、區(qū)域（商圈）消費力分析 E、區(qū)域消費力分析及結(jié)論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。商業(yè)項目定位是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。大型綜合商場（Centeral chandise store)采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費者對這種商業(yè)模式的信賴感。正是因為產(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計建議、廣場設(shè)計建議、中廳設(shè)計建議、內(nèi)部交通設(shè)計建議、功能布局設(shè)