【正文】 面的圖案選擇商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)風(fēng)格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。比如高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。單向電梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購(gòu)物的購(gòu)買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。（2）走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)1：脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局。要點(diǎn)2：采用回避法商場(chǎng)某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。3)觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場(chǎng)，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場(chǎng)，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。電梯與過道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡(jiǎn)明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)。要點(diǎn)3：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約3m），以達(dá)到休憩時(shí)的舒適感。◇采用相對(duì)剛性的建筑邊緣界面；◇采用自然的、跌落的、柔性構(gòu)件的建筑界面?！蟛叫袆?dòng)線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少?gòu)V場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3m~6m），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告招牌立柱），以達(dá)到步行空間的流暢性。第一：流暢，明快消費(fèi)者購(gòu)物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度的感受到舒適，激發(fā)其購(gòu)物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的。（3）開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系。依據(jù)超越時(shí)代消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。① 從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議。項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場(chǎng)、以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營(yíng)管理方法。便利店（Convenience store）滿足顧客便利性d 需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。一、戰(zhàn)略定位 FIP“宏策劃”將站在市場(chǎng)的高度為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制定戰(zhàn)略性總體定位。 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目總體分析 包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等的調(diào)研。FIP“以未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國(guó)35年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況分析 包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲得的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 第6步：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。 c、邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少，密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。不同的零售店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 （2）區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 供求（供應(yīng)量與需求量）走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析。（4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查　　　FIP的調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開發(fā)中，比住宅開發(fā)過程中具有更重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)這些與住宅不同的特點(diǎn)，需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，以及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。工作任務(wù)：　　　通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 （1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。 零售店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。次級(jí)商圈顧客占15%25%。一般來說，單程以10分鐘為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分鐘左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而來的顧客），我們稱之為第四商圈。 第5步：是研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。 d、商圈幅射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。大型綜合商場(chǎng)（Centeral chandise store)采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的信賴感。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、中廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)