深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價策略書商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 3% 93% 92% 92% 90% 92% 判斷 ： 內(nèi)部認購銷售控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 16 頁 共 16 頁 根據(jù)本項目一期 A區(qū)推出單位是花園洋房、聯(lián)體別墅（ TOWMHOUSE）、獨立別墅現(xiàn)例銷量總表，以供新港公司財務預算參考： （注：因沒有現(xiàn)金流量表作據(jù)所以未考略凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期，進行經(jīng)濟分析。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 7 頁 共 16 頁 按單元位置面湖和非面湖、分離型、處置型、拼湊型來劃分單元數(shù)區(qū)域。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 5 頁 共 16 頁 表一： (花園洋房 ) ? 樓層價差制定 考慮花園洋房多層不帶電，樓層系數(shù)不能太大。 2) 自然條件：位于東經(jīng) 114176。其中均價樓層以上單位采 用 1＋ F，均價層以下單位采用 1－ F。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 3 頁 共 16 頁 ? 各種差異性價格系數(shù)的確定： 1) 確定基礎均價 pa，通常取中間樓層價格作為均價。 S)。 依據(jù) ： 我們是這樣定價 ? 采取差異性價格系數(shù)定價法 1) 根據(jù)日照采光系數(shù)（ B 系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價 pb，即 pb=pa*（ 1177。 B)*(1177。 本項目所有朝向均為雙向通向即：東西 =、西北東南 =南北 =、東北西南 =9。 ? 定價基本法則： （需求導向型 / 競爭導向型） “這里主要采用需求導向型中的名聲價格定價法、端數(shù)價格定價法兩種心里定價法” 1) 名聲價格定價法：給可以表明持有者身份、地位的商品制定的價格； 高價格適用于使人產(chǎn)生檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標志性商品； 這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識的制定高價格，若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。屬副熱帶濕潤季風氣候，雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分 明，全年主導 風向為東北風，夏季主導風向為東南風，西面三角湖為調(diào)節(jié)氣候的自然杠桿。 b) 1樓無償提供花園 c) 基礎均價 (Pa)￥ 1700元，確定為第五層，在均價的基礎上 1－￥ 、 2保持均價、（ 4）＋ 30元 /㎡、頂樓送閣樓＋ 50元 /㎡、單元號數(shù) 差異系數(shù) A11 號樓 A12 號樓 A13 號樓 A14 號樓 1 單元 2 單元 1 單元 2 單元 3 單元 4 單元 1 單元 2 單元 3 單元 1 單元 2 單元 3 單元 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 朝向 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 采光 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 通風 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 景觀 10 10 10 10 10 10 10 10 10 間隔 10 10 10 10 10 10 10 10 合計 49 49 48 49 49 49 49 49 49 49 50 50 47 單元系數(shù)
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