深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價(jià)策略書商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧
2025-04-13 20:14 本頁(yè)面
【正文】 到高的觀景層次。沿湖棧 道、散步道、游艇碼頭、環(huán)境精品、建筑設(shè)計(jì)等意在營(yíng)造 50 萬(wàn)平米的現(xiàn)代風(fēng)情的意大利湖畔小鎮(zhèn)。 4) 戶型分析： (略 ) 方案 ： 我們可以操作了 花園洋房 ? 確立單元系數(shù)（見表一） 單元系數(shù)是根據(jù)單元的朝向、采光、通風(fēng)、景觀、間隔、樓層等因素綜合評(píng)估得分制定，現(xiàn)列出評(píng)估得分表如下： 注： 房間編號(hào)是從每幢樓的東北角的單元開始 由東北向西南延伸。 該單元系數(shù)是以花園洋房結(jié)合 A 區(qū)整體規(guī)劃而客觀分析出來(lái)的，因每幢樓的位置有異，其具體的單元定價(jià)會(huì)根據(jù)周邊因素的影響而相應(yīng)調(diào)整。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 表一： (花園洋房 ) ? 樓層價(jià)差制定 考慮花園洋房多層不帶電，樓層系數(shù)不能太大。否則，不利花園洋房的整體銷售，盡量控制同一單元不同樓層的總價(jià)差不要太懸殊。如 1樓與 6樓的單價(jià)差為 480元左右（ 1樓無(wú)償提供私家花園， 6樓送閣樓），結(jié)合 A區(qū)整體規(guī)劃用地標(biāo)高的不同，作以下細(xì)節(jié)處理： a) 樓層價(jià)差按多層 F系數(shù)通則： 1樓 90%、 2樓 104%、 3樓 110%、 4樓 105%、 5樓 98%、 6樓 93%。 b) 1樓無(wú)償提供花園 c) 基礎(chǔ)均價(jià) (Pa)￥ 1700元，確定為第五層，在均價(jià)的基礎(chǔ)上 1－￥ 、 2保持均價(jià)、（ 4）＋ 30元 /㎡、頂樓送閣樓＋ 50元 /㎡、單元號(hào)數(shù) 差異系數(shù) A11 號(hào)樓 A12 號(hào)樓 A13 號(hào)樓 A14 號(hào)樓 1 單元 2 單元 1 單元 2 單元 3 單元 4 單元 1 單元 2 單元 3 單元 1 單元 2 單元 3 單元 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 朝向 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 采光 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 通風(fēng) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 景觀 10 10 10 10 10 10 10 10 10 間隔 10 10 10 10 10 10 10 10 合計(jì) 49 49 48 49 49 49 49 49 49 49 50 50 47 單元系數(shù) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 復(fù)式＋ 50元 /㎡＋￥ 。 ? 景觀價(jià)值分析 ? 3號(hào)樓西北方向三角湖、游艇碼頭、江漢大學(xué) D系數(shù) =10； ? 2號(hào)樓區(qū)中心花園有親情歸屬感， D系數(shù) =； ? 1號(hào)樓區(qū)外視野廣闊，遠(yuǎn)景如體育中心、南太子 湖、三角湖度假村，無(wú)親情歸屬有拋離感 D系數(shù) =9； ? 制定價(jià)目表（見附表一、附表二） 根據(jù)總體均價(jià)、單元系數(shù)、樓層價(jià)差、定價(jià)法則等方面，綜合運(yùn)用科學(xué)、合理的方法，制定出花園洋房的單位價(jià)格： 最高價(jià)為 : ￥ /㎡ （￥ ） /標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： ￥ /㎡。 最低價(jià)為： ￥ /㎡ (￥ ) /標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： ￥ /㎡。 花園洋房單元價(jià)格計(jì)算公式： 單元價(jià)格 =基礎(chǔ)均價(jià) Pa單元系數(shù)樓層價(jià)差 ※ 最后由定價(jià)法則進(jìn)行調(diào)整 別墅 /聯(lián)排別墅 ? 確定單元系數(shù) 別墅的單元系數(shù)是根據(jù)單元的位置、朝向、景觀、噪音等因素綜合評(píng)估得分制定，但由于別墅的位置價(jià)差為基礎(chǔ)，所已我們須根據(jù)位置價(jià)差來(lái)劃分單元區(qū)域列出單元系數(shù)綜合評(píng)估得分表：（見表二、表三） 注： 別墅單元數(shù)號(hào)按沿湖分置由東北延展環(huán)湖呈逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。聯(lián)派別數(shù)號(hào)按沿湖分置由西南延展環(huán)湖呈順時(shí)針旋轉(zhuǎn)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 按單元位置面湖和非面湖、分離型、處置
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