商業(yè)地產(chǎn)如何招商商業(yè)地產(chǎn)運營專家-文庫吧
2025-02-09 10:37 本頁面
【正文】 其三，項目自身的建筑特點有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進駐的重要因素。 有些較理想的承租商正因此而不得不 “ 望樓興嘆 ” 。 其四，購物中心目前都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對這種消費文化問題，招商工作是無法回避的 。比如，國際品牌、全國品牌可為購物中心帶來較高聲譽，但在許多地區(qū)，國際一流品牌不一定更比國內(nèi)二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨特性和顧客忠誠度。最有名的，不一定適合列入招商藍圖。 其五，市場消費的未來發(fā)展趨勢是什么？比如近幾年，歐美國家新建購物中心反映出強化娛樂設施的趨勢。 據(jù)資料稱， 2023年英國新建的購物中心，有 38%把主要的娛樂設施（電影院、保齡球場、夜總會、少兒游樂場等）集于一身。而在前五年，這個比例僅是 25%。 （ 2/3） 目前，某些新潮且極富特色的 “ 形象店 ” （比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運動品店等）將成為業(yè)界新寵。 “形象店 ” 對吸引青少年、突出購物中心商品花色的立體感和前衛(wèi)化很有效果。招商計劃只有顧及消費流行趨勢，才能更加強化購物中心的品牌形象。 綜上所述， “ 招攬什么樣的商家進店 ” ，實際在很大程度上決定購物中心 “ 賣什么 ” 、 “ 賣給誰 ” 、 “ 怎么賣 ” 等重要問題。它關聯(lián)著購物中心這個復雜系統(tǒng)的各方面、全過程。所以，招商工作應從建筑的規(guī)劃設計階段就開始介入，根據(jù)總體定位，進行全方位的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，并把藍圖交給建筑設計師進行平面、立面布局，賦予有生命和個性的創(chuàng)意設計，才能形成更成熟、完美的項目開發(fā)設計方案。 （ 3/3）如何定租金才恰當 ？ 定租金的難處主要來自于 3方面的矛盾：一是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長期獲利之間的矛盾；二是價格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產(chǎn)生的矛盾。 在技術操作上可分 3個方面： 整體價位；租金形式；付租時間。 目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價位）。其實，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強對 “ 形象店 ”的招商拉力，可采用 “ 定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中） ” 的組合設計。為拉動本地區(qū)的薄利型品牌店入駐，可采用租金的 “ 定額累退 ” 方式：“ 第三年開始，若達到 100萬元 /年營業(yè)額，定額租金則減少 30元 / 平方米 ” 等。 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購物中心的長期經(jīng)營（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。 “ 租金越高越好 ” ，是目前內(nèi)地開發(fā)商為盡快收回投資而普遍采用的價格政策。然而，現(xiàn)代購物中心目前在內(nèi)地尚在成長階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費者接受這種嶄新的購物場所和消費習慣，還需一定時日。 我們認為，在這種情況下，購物中心在招商中相應地采取租金 “ 低門檻 ” 策略，是比較恰當?shù)摹? 當然，門檻 “ 低 ” 并不是絕對的，在一定條件下可以向 “ 高 ” 轉(zhuǎn)化。這種轉(zhuǎn)化的 “ 條件 ” 有二：一是在 “ 低門檻 ” 之后再設 “ 保護性門檻 ” ，如正當費用攤銷，合法費用收取，年營業(yè)額的要求，服務質(zhì)量的標準，業(yè)態(tài)業(yè)種的保護等等。二是眼下放水養(yǎng)魚引導市場，努力搞好經(jīng)營管理，待把生地 “ 煨 ” 成熟地，將給開發(fā)商帶來更大更長久的投資收益。 如何制定能讓市場接受的租金政策？招商租約中的三大痼疾 ？ 有些好項目，承租戶看中了，卻老是猶豫磨蹭著不敢簽約，甚至今天簽了，明天就毀約 ***。這到底是為什么？ 對開發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。如前文典型表述： “ 誰知道美好藍圖將來能不能兌現(xiàn) ” 。 商業(yè)信譽不好，是另一種社會 “ 環(huán)境污染 ” 。究其淵源，地產(chǎn)開發(fā)業(yè) “ 責無旁貸 ” 。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。正如商戶所說：現(xiàn)在的合同，還不如買個家電的說明書寫得清楚和明白。 目前購物中心的招商租約，在開發(fā)商方面主要存在著 3方面的問題： 主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章。或籠統(tǒng)，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責任，給自己多留一些權(quán)利。 輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于
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