商業(yè)地產(chǎn)如何招商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家-文庫(kù)吧
2025-02-09 10:37 本頁(yè)面
【正文】 其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？建筑條件也是限制某些商戶(hù)進(jìn)駐的重要因素。 有些較理想的承租商正因此而不得不 “ 望樓興嘆 ” 。 其四，購(gòu)物中心目前都面臨著地方化、民族化、國(guó)際化相融合的課題。對(duì)這種消費(fèi)文化問(wèn)題，招商工作是無(wú)法回避的 。比如，國(guó)際品牌、全國(guó)品牌可為購(gòu)物中心帶來(lái)較高聲譽(yù)，但在許多地區(qū)，國(guó)際一流品牌不一定更比國(guó)內(nèi)二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨(dú)特性和顧客忠誠(chéng)度。最有名的，不一定適合列入招商藍(lán)圖。 其五，市場(chǎng)消費(fèi)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是什么？比如近幾年，歐美國(guó)家新建購(gòu)物中心反映出強(qiáng)化娛樂(lè)設(shè)施的趨勢(shì)。 據(jù)資料稱(chēng)， 2023年英國(guó)新建的購(gòu)物中心，有 38%把主要的娛樂(lè)設(shè)施（電影院、保齡球場(chǎng)、夜總會(huì)、少兒游樂(lè)場(chǎng)等）集于一身。而在前五年，這個(gè)比例僅是 25%。 （ 2/3） 目前，某些新潮且極富特色的 “ 形象店 ” （比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵。 “形象店 ” 對(duì)吸引青少年、突出購(gòu)物中心商品花色的立體感和前衛(wèi)化很有效果。招商計(jì)劃只有顧及消費(fèi)流行趨勢(shì)，才能更加強(qiáng)化購(gòu)物中心的品牌形象。 綜上所述， “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，實(shí)際在很大程度上決定購(gòu)物中心 “ 賣(mài)什么 ” 、 “ 賣(mài)給誰(shuí) ” 、 “ 怎么賣(mài) ” 等重要問(wèn)題。它關(guān)聯(lián)著購(gòu)物中心這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的各方面、全過(guò)程。所以，招商工作應(yīng)從建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始介入，根據(jù)總體定位，進(jìn)行全方位的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，并把藍(lán)圖交給建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行平面、立面布局，賦予有生命和個(gè)性的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，才能形成更成熟、完美的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案。 （ 3/3）如何定租金才恰當(dāng) ？ 定租金的難處主要來(lái)自于 3方面的矛盾：一是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚(yú)長(zhǎng)期獲利之間的矛盾；二是價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價(jià)位與周?chē)?lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾。 在技術(shù)操作上可分 3個(gè)方面： 整體價(jià)位；租金形式；付租時(shí)間。 目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價(jià)位）。其實(shí)，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強(qiáng)對(duì) “ 形象店 ”的招商拉力，可采用 “ 定額租金（低）十百分比租金（中）十補(bǔ)貼返還（中） ” 的組合設(shè)計(jì)。為拉動(dòng)本地區(qū)的薄利型品牌店入駐，可采用租金的 “ 定額累退 ” 方式：“ 第三年開(kāi)始，若達(dá)到 100萬(wàn)元 /年?duì)I業(yè)額，定額租金則減少 30元 / 平方米 ” 等。 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購(gòu)物中心的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。 “ 租金越高越好 ” ，是目前內(nèi)地開(kāi)發(fā)商為盡快收回投資而普遍采用的價(jià)格政策。然而，現(xiàn)代購(gòu)物中心目前在內(nèi)地尚在成長(zhǎng)階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費(fèi)者接受這種嶄新的購(gòu)物場(chǎng)所和消費(fèi)習(xí)慣，還需一定時(shí)日。 我們認(rèn)為，在這種情況下，購(gòu)物中心在招商中相應(yīng)地采取租金 “ 低門(mén)檻 ” 策略，是比較恰當(dāng)?shù)摹? 當(dāng)然，門(mén)檻 “ 低 ” 并不是絕對(duì)的，在一定條件下可以向 “ 高 ” 轉(zhuǎn)化。這種轉(zhuǎn)化的 “ 條件 ” 有二：一是在 “ 低門(mén)檻 ” 之后再設(shè) “ 保護(hù)性門(mén)檻 ” ，如正當(dāng)費(fèi)用攤銷(xiāo)，合法費(fèi)用收取，年?duì)I業(yè)額的要求，服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)態(tài)業(yè)種的保護(hù)等等。二是眼下放水養(yǎng)魚(yú)引導(dǎo)市場(chǎng)，努力搞好經(jīng)營(yíng)管理，待把生地 “ 煨 ” 成熟地，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大更長(zhǎng)久的投資收益。 如何制定能讓市場(chǎng)接受的租金政策？招商租約中的三大痼疾 ？ 有些好項(xiàng)目，承租戶(hù)看中了，卻老是猶豫磨蹭著不敢簽約，甚至今天簽了，明天就毀約 ***。這到底是為什么？ 對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。如前文典型表述： “ 誰(shuí)知道美好藍(lán)圖將來(lái)能不能兌現(xiàn) ” 。 商業(yè)信譽(yù)不好，是另一種社會(huì) “ 環(huán)境污染 ” 。究其淵源，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) “ 責(zé)無(wú)旁貸 ” 。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。正如商戶(hù)所說(shuō)：現(xiàn)在的合同，還不如買(mǎi)個(gè)家電的說(shuō)明書(shū)寫(xiě)得清楚和明白。 目前購(gòu)物中心的招商租約，在開(kāi)發(fā)商方面主要存在著 3方面的問(wèn)題： 主觀上有意地利用信息不對(duì)稱(chēng)，在租約某些條文中做文章。或籠統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。 輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于
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