深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價(jià)策略書商業(yè)地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) “金色港灣” 價(jià)格表（內(nèi)部） A 區(qū) 聯(lián)排別墅 A 型 位置幢號(hào) 25 幢 26 幢 27 幢 28 幢 29 幢 30 幢 31 幢 32 幢 33 幢 35 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 99% 99% 95% 95% 95% 90% 93% 98% 97% 96% 位置幢號(hào) 36 幢 37 幢 38 幢 39 幢 51 幢 52 幢 53 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 95% 93% 93% 92% 92% 90% 92% 判斷 ： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 根據(jù)本項(xiàng)目一期 A區(qū)推出單位是花園洋房、聯(lián)體別墅（ TOWMHOUSE）、獨(dú)立別墅現(xiàn)例銷量總表，以供新港公司財(cái)務(wù)預(yù)算參考： （注：因沒有現(xiàn)金流量表作據(jù)所以未考略凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。 花園洋房單元價(jià)格計(jì)算公式： 單元價(jià)格 =基礎(chǔ)均價(jià) Pa單元系數(shù)樓層價(jià)差 ※ 最后由定價(jià)法則進(jìn)行調(diào)整 別墅 /聯(lián)排別墅 ? 確定單元系數(shù) 別墅的單元系數(shù)是根據(jù)單元的位置、朝向、景觀、噪音等因素綜合評(píng)估得分制定，但由于別墅的位置價(jià)差為基礎(chǔ)，所已我們須根據(jù)位置價(jià)差來劃分單元區(qū)域列出單元系數(shù)綜合評(píng)估得分表：（見表二、表三） 注： 別墅單元數(shù)號(hào)按沿湖分置由東北延展環(huán)湖呈逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。如 1樓與 6樓的單價(jià)差為 480元左右（ 1樓無償提供私家花園， 6樓送閣樓），結(jié)合 A區(qū)整體規(guī)劃用地標(biāo)高的不同，作以下細(xì)節(jié)處理： a) 樓層價(jià)差按多層 F系數(shù)通則： 1樓 90%、 2樓 104%、 3樓 110%、 4樓 105%、 5樓 98%、 6樓 93%。 4) 戶型分析： (略 ) 方案 ： 我們可以操作了 花園洋房 ? 確立單元系數(shù)（見表一） 單元系數(shù)是根據(jù)單元的朝向、采光、通風(fēng)、景觀、間隔、樓層等因素綜合評(píng)估得分制定，現(xiàn)列出評(píng)估得分表如下： 注： 房間編號(hào)是從每幢樓的東北角的單元開始 由東北向西南延伸。 29ˊ。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 4 頁(yè) 共 16 頁(yè) ? 差異性價(jià)格系數(shù)資源分析： 1) 基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠 318 國(guó)道，新近落成的江漢大學(xué)與之隔湖相望，全市最大的體育 中心和最好的中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校在周邊。常見的隨機(jī)因數(shù)包括設(shè)備的干擾、樓道電梯及人行的干擾等。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。其中東、南朝向單位采用 1＋ B；西、北朝向單位采用 1－ B。 F) 5) 考慮到其它隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（ U 系數(shù)）確定最終的定價(jià) Pu，即 pu=pn*U。 F） =pa*(1177。 D)。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ！ “牽動(dòng)一生的浪漫” 金色港灣 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)定價(jià)策略 深圳市新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 策劃 /代理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 2 頁(yè) 共 16 頁(yè) 基礎(chǔ) ： 我們已經(jīng)確定銷售均價(jià) （新港公司提供） ? 花園洋房：￥ 1700 元 /㎡ ? 聯(lián)排別墅：￥ 2300 元 /㎡
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