【正文】 最低價為： ￥ /㎡ (￥ ) /標(biāo)準(zhǔn)價為： ￥ /㎡。 3000 元的價格定為 2900 元，使人注意到 3000 元和 2900 元之間的差距，留下生刻印 象。 S)*(1177。 D)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值。 4) 戶型分析： (略 ) 方案 ： 我們可以操作了 花園洋房 ? 確立單元系數(shù)（見表一） 單元系數(shù)是根據(jù)單元的朝向、采光、通風(fēng)、景觀、間隔、樓層等因素綜合評估得分制定，現(xiàn)列出評估得分表如下： 注： 房間編號是從每幢樓的東北角的單元開始 由東北向西南延伸。 。 3) 設(shè)計規(guī)劃：一期工程沿新民河、三角湖分置別墅，區(qū)內(nèi)花園洋房組團，明確功能區(qū)分，并對湖形成由低到高的觀景層次。 3) D 系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 B），其中 pa為基礎(chǔ)均價。其中 U 為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。整個地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開，湖岸線長 4000 米，地形較破碎，地勢基本 平坦，最大高差 7 米。聯(lián)派別數(shù)號按沿湖分置由西南延展環(huán)湖呈順時針旋轉(zhuǎn)。 b) 1樓無償提供花園 c) 基礎(chǔ)均價 (Pa)￥ 1700元，確定為第五層，在均價的基礎(chǔ)上 1－￥ 、 2保持均價、（ 4）＋ 30元 /㎡、頂樓送閣樓＋ 50元 /㎡、單元號數(shù) 差異系數(shù) A11 號樓 A12 號樓 A13 號樓 A14 號樓 1 單元 2 單元 1 單元 2 單元 3 單元 4 單元 1 單元 2 單元 3 單元 1 單元 2 單元 3 單元 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 朝向 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 采光 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 通風(fēng) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 景觀 10 10 10 10 10 10 10 10 10 間隔 10 10 10 10 10 10 10 10 合計 49 49 48 49 49 49 49 49 49 49 50 50 47 單元系數(shù) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 6 頁 共 16 頁 復(fù)式＋ 50元 /㎡＋￥ 。 ? 定價基本法則： （需求導(dǎo)向型 / 競爭導(dǎo)向型） “這里主要采用需求導(dǎo)向型中的名聲價格定價法、端數(shù)價格定價法兩種心里定價法” 1) 名聲價格定價法：給可以表明持有者身份、地位的商品制定的價格； 高價格適用于使人產(chǎn)生檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標(biāo)志性商品； 這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識的制定高價格，若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。 B)*(1177。 S)。其中均價樓層以上單位采 用 1＋ F，均價層以下單位采用 1－ F。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 5 頁 共 16 頁 表一： (花園洋房 ) ? 樓層價差制定 考慮花園洋房多層不帶電，樓層系數(shù)不能太大。 別墅 最高單價為 : ￥ /㎡ （￥ ） /標(biāo)準(zhǔn)價為： ￥ /㎡ ， 最低單價為： ￥ /㎡ (￥ ) /標(biāo)準(zhǔn)價為： ￥ /㎡ ； 聯(lián)排別墅 最高單價為 : ￥ 元 /㎡ （￥ ） /標(biāo)準(zhǔn)價為： ￥ /㎡ ， 最低單價為： ￥ /㎡ (￥ ) /標(biāo)準(zhǔn)價為： ￥ /㎡ ； 單元價格計算公式： 單元價格 =基礎(chǔ)均價 Pa單元系數(shù)位置價差 ※ 最后由定價法則進行調(diào)整 附表一： “金色港灣” 價格表（內(nèi)部） A 區(qū) 1＃ 2＃ 單元幢號 差異系數(shù) C 檔 A 檔 B 檔 1幢 2幢 3幢 5幢 6幢 7幢 8幢 9幢 10幢 11幢 12幢 15幢 16幢 17幢 18幢 19幢 20幢 21幢 22幢 位置價差 103% 101% 102% 102% 108% 110% 107% 107% 107% 107% 107% 107% 110% 109% 105% 103% 101% 101% 101% 單元幢號