【正文】 不可預(yù)見費： （ 58950800+4604000+3177740+2001976） 5％＝ 3,436,726 元 工程監(jiān)理費： （ 58950800+4604000+3177740+2001976） ％＝ 1,031,018元 以上 a 項為開發(fā)初期一次性投入，其估價時點（ 2002 年 9 月 2日）時的價值不變， b— g項之和共計 73202260元 ，將其折算到估價時點的價值為： 73202260（ 1+%/12） 1 2＝ 69,424,750 元 。 （ 3）估價過程 根據(jù)政府公示地價，通過宗地坐標查詢，確定委估宗地 住宅樓面地價為： 2,650 元 /平方米 商業(yè)樓面地價為： 5,900 元 /平方米 由于政府公示地價為樓面地價，按照深圳市地價測算有關(guān)規(guī)定，對地價不需作容積率等個別因素修正，但要作使用年限修正。 3. 土地利用狀況 待估宗地為熟地，已經(jīng)具備通路、供電、供水、排水、通訊、 7 供氣，場地平整（六通一平）的開發(fā)條件。 1 土地估價技術(shù)報告 第一部分 總述 一、估價項目名稱 深圳市羅湖區(qū) 曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價值評估 二、委托估價方 委托單位：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、受托估價方 ******經(jīng)紀評估有限公司 地址：深圳市 資質(zhì)級別：深圳市二級 資質(zhì)證書號：深中服資（評）字 法人代表： 聯(lián)系電話：（ 0755） **交易評估有限公司 地址： 資質(zhì)級別：一級 資質(zhì)證書號： 四、估價目的 為向銀行申請抵押貸款提供參考依據(jù) 五、估價依據(jù) 1.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； 2 土地方面的法律、法規(guī)及政策； ； ； 六、估價基準日 2020 年 9 月 2日 七、估價日期 2020 年 8 月 30日至 2020年 9月 2 日 八、地價定義 本報告出具的土地評估價格是該宗土地使用權(quán)抵押價值，采用公開市場價值標準，即該宗地于估價期日 2020年 9月 2日，現(xiàn)狀開發(fā)程度為六通一平（通路、通上水、通下水、通電、通氣、通訊、場地平整），現(xiàn)狀商住用途，法定最高使用年限 70 年（ 2001年 3月5 日起至 2071 年 3月 4日止）的 土地公開市場價值。目前該宗地正在進行工程項目建設(shè)，且工程已經(jīng)完成地面工程六層， 12 規(guī)劃為商 場， 3 層為車庫， 430層為住宅。根據(jù)宗地《房地 產(chǎn)證》所列，其使用年限為 70 年（ 2001 年 3月 5日至 2071年 3月 4 日），剩余使用年限為 。 前期工程費按一次性投入計息， b— g按建造期內(nèi)平均投入計息，則利息為： （地價 +2302000） [（ 1+%/12） 2 4 － 1] +73202260 [（ 1+%/12） 12 － 1] = 3224743+地價 [（ 1+%/12） 24 － 1] 將其折現(xiàn)到估價時點時的價值為： {3224743+地價 [（ 1+%/12） 24 － 1] }（ 1+%/12） 24 按照項目一般開發(fā)利潤水平，即建造成本的 25％計。 （ 58950800+4604000+3177740） 3％＝ 2,001,976 元 g)不可預(yù)見費與工程監(jiān)理費 分別按照建安費、室外配套費、專業(yè)人員費用、管理費用之和的 5％、 ％計。 根據(jù)基準地價修正法的原理及深圳市公示地價及市場地價測算的有關(guān)規(guī)定，測算公式如下： 宗地總地價＝建筑面積基準地價使用年期修正系數(shù) （ 2）估價前