深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2025-06-22 20:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 貨、旺角廣場(chǎng)、九龍城廣場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)、東門步行街、百變電子城、順電家居廣場(chǎng)等知名商廈和商業(yè)街，是深圳知名的特色商業(yè)圈。隨著羅湖舊城的改造和發(fā)展，該地段將有較好的居住環(huán)境和較大的商 8 機(jī)。 委估地塊所處區(qū)域及地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“六通一平” ，通路、通上水、通下水、通氣、通電、通訊及土地平整。 3. 個(gè)別因素 委估地塊成不規(guī)則八邊形，單面臨街，地勢(shì)北高南低。土地用途為商住混合用途，土地面積 平方米，規(guī)劃計(jì)入容積率總建筑面積不超過(guò) 23020平方米，住宅 20620平方米，商業(yè) 2400 平方米，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 50％ 。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 合法原則； 最高最佳使用原則； 9 替代原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 公平原則 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一） 估價(jià)方法 按照土地估價(jià)規(guī)程，一般應(yīng)采用兩種方法對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。 根據(jù)此次評(píng)估的目的和委估物業(yè)狀況，此次評(píng)估適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。 （二）估價(jià)過(guò)程 1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 （ 1）基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等對(duì)其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的原理及深圳市公示地價(jià)及市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算的有關(guān)規(guī)定，測(cè)算公式如下： 宗地總地價(jià)＝建筑面積基準(zhǔn)地價(jià)使用年期修正系數(shù) （ 2）估價(jià)前提 根據(jù)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則以及 H2120029 宗地的《房地產(chǎn)證》、《土地使用權(quán)出讓合同書》，確定委估宗地用地面積為 平方米，建筑面積為 23020平方米，其中，住宅建筑面積為 10 20620 平方米，商業(yè)建筑面積為 2400平方米。 （ 3）估價(jià)過(guò)程 根據(jù)政府公示地價(jià)，通過(guò)宗地坐標(biāo)查詢，確定委估宗地 住宅樓面地價(jià)為： 2,650 元 /平方米 商業(yè)樓面地價(jià)為： 5,900 元 /平方米 由于政府公示地價(jià)為樓面地價(jià)，按照深圳市地價(jià)測(cè)算有關(guān)規(guī)定，對(duì)地價(jià)不需作容積率等個(gè)別因素修正，但要作使用年限修正。根據(jù)宗地《房地 產(chǎn)證》所列，其使用年限為 70 年（ 2001 年 3月 5日至 2071年 3月 4 日），剩余使用年限為 。因此宗地住宅部分（基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限為 70年）對(duì)應(yīng)的使用年限為 ，商業(yè)部分（基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)象的使用年限為 40年）對(duì)應(yīng)的使用年限為 年。因此對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地使用年限修正（計(jì)算時(shí)土地還原利率參照深圳市有關(guān)規(guī)定取 5％） 住宅部分修正系數(shù)： K1=[11(1+5%)]/[11/(1+5%)70]= 商業(yè)部分修正系數(shù)： K2=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%)40]= 則根據(jù)公式，計(jì)算宗地的總地價(jià)為： 總地價(jià)＝住宅部分基準(zhǔn)地價(jià) K1住宅部分建筑面積 +商業(yè)部分基準(zhǔn)地價(jià) K2商業(yè)部分建筑面積 ＝ 2650 20620+5900 2400 ＝ 70,422,775元 故：宗地使用權(quán)價(jià)值為： 70,422,775元（取整） 單位面積地價(jià)為： 22,333元 /平方米（取整） 11 樓面地價(jià)： 3,059 元 /平方米（取整） （ 1）基本思路：根據(jù)預(yù)期原理，估算待估宗地?cái)M建高層商住物業(yè)總開發(fā)價(jià)值的 基礎(chǔ)上，扣除建造總成本、利息、利潤(rùn)、銷售費(fèi)用等后，以價(jià)格余額來(lái)確定待估宗地的土地價(jià)格。 （ 2）估價(jià)假設(shè)： ，確定土地的最高最佳使用用途為商住混合用地，計(jì)入容積率總建筑面
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