深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格-在線瀏覽
2024-07-20 20:16本頁(yè)面
【正文】 4 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) **房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： **交易有限公司 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 二○○四年九月二日 5 表 1 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表 估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深 估字 [2020]09101 估價(jià)基準(zhǔn)日： 2020年 9月 2日 估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)：協(xié)議 深圳市國(guó)策交易評(píng)估有限公司 序號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日的土 地使用者 宗地編號(hào) 土地使用證編號(hào) (深房地字第號(hào) ) 估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際用途 估價(jià)設(shè)定的土地用途 容積率 估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度 尚余土地使用年限(年 ) 土地面 積(平方米 ) 地面地價(jià)（元 /平方米） 樓面地價(jià)（元 /平方米） 總地價(jià) (元 ) 抵押凈值 (元 ) 1 深圳市 2000097720 商住 商住 宗地外六通宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地外六通宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 67 22,084 3,025 69,637,637 60,860,775 合計(jì) 69,637,637 60,860,775 一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件： ：上述土地估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利是出讓土地使用權(quán)， 無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。 ：按規(guī)劃要求，無(wú)特別限制。 二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)： 估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 深圳市 評(píng)估交易有限公 司 （ 2020年 9月 2日） 6 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1. 土地登記狀況 （ 1） 土地位置：深圳市 （ 2） 土地用途：商住混合用地 （ 3） 四至：。 3. 土地利用狀況 待估宗地為熟地，已經(jīng)具備通路、供電、供水、排水、通訊、 7 供氣，場(chǎng)地平整（六通一平）的開(kāi)發(fā)條件。 二、地價(jià)影響因素分析 羅湖區(qū)東接藍(lán)色鹽田區(qū)，西臨規(guī)劃市中心區(qū)福田，北接龍崗區(qū)布吉重鎮(zhèn)，南繞深圳河，是深圳市早期的成熟商貿(mào)中心，擬規(guī)劃與深圳中心區(qū)結(jié)合形成全市的金融、商貿(mào)、行政、信息、文化中心，并成為深圳特區(qū)中部交通樞紐和物流中心。 2. 區(qū)域因素 待估宗地隸屬深圳市東部組團(tuán)－羅湖區(qū)，位于東門中路與曬布路交匯處北側(cè)，距離東門中路約 20 米，緊鄰 曬布路人行天橋與東門中路公交站，有 20 10 5 等多條公交線路通過(guò)。 委估土地位于著名的東門老商業(yè)圈東北側(cè)，屬羅湖區(qū)商貿(mào)中心輻射片區(qū)。隨著羅湖舊城的改造和發(fā)展，該地段將有較好的居住環(huán)境和較大的商 8 機(jī)。 3. 個(gè)別因素 委估地塊成不規(guī)則八邊形，單面臨街，地勢(shì)北高南低。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 合法原則； 最高最佳使用原則； 9 替代原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 公平原則 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一） 估價(jià)方法 按照土地估價(jià)規(guī)程，一般應(yīng)采用兩種方法對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。 （二）估價(jià)過(guò)程 1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 （ 1）基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等對(duì)其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的
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