深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格-免費(fèi)閱讀
【正文】 而基準(zhǔn)地價(jià)修正法結(jié)果是在區(qū)域平均價(jià)格的基礎(chǔ)上修正得到的，其 結(jié)果對(duì)地塊本身特性及市場(chǎng)變化反應(yīng)的敏感度和及時(shí)性相對(duì)較弱，但其計(jì)算基礎(chǔ)是政府公示地價(jià)，有一定的權(quán)威性及參考價(jià)值。 a)前期工程費(fèi) 100（ 20620+2400） +地價(jià)＝ 2,302,000+地價(jià) b)基礎(chǔ)工程費(fèi) 140（ 20620+2400）＝ 3,222,800 元 c)建筑安裝工程費(fèi) 住宅部分按照單位建筑面積 2400 元 /平方米，商業(yè)部分按照單位建筑面積 2600 元 /平方米計(jì)。 （ 2）估價(jià)假設(shè)： ，確定土地的最高最佳使用用途為商住混合用地，計(jì)入容積率總建筑面積為 23020 平方米，其中，商業(yè)建筑面積 2400平方米，住宅建筑面積 20620平方米。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 合法原則； 最高最佳使用原則； 9 替代原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 公平原則 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 （一） 估價(jià)方法 按照土地估價(jià)規(guī)程，一般應(yīng)采用兩種方法對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。 2. 區(qū)域因素 待估宗地隸屬深圳市東部組團(tuán)－羅湖區(qū)，位于東門中路與曬布路交匯處北側(cè)，距離東門中路約 20 米，緊鄰 曬布路人行天橋與東門中路公交站，有 20 10 5 等多條公交線路通過。 ：按規(guī)劃要求，無特別限制。 ，若規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等改變，地價(jià)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。 義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。 ：無。并且南距市東西交通干道－深南東路約 500 米，距深圳火車站約 ，交通便捷。 根據(jù)此次評(píng)估的目的和委估物業(yè)狀況，此次評(píng)估適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。 2 年，即從估價(jià)期日起 2 年（ 2002 年 9月至 2020年 9月），建造期 年。 2400 20620+2600 2400＝ 58,950,800元 d)室外配套費(fèi)用 200（ 20620+2400）＝ 4,604,000元 e)專業(yè)人員費(fèi)用 按照建安費(fèi)用和室外配套費(fèi)用之和的 5％計(jì)。因 15 此，我們采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法及假設(shè)開發(fā)法評(píng)估計(jì)算出的宗地地價(jià)的算術(shù)平均值作為最終評(píng)估結(jié)果。 203228201 ％＝ 17,680,853元 銷售收入－銷售稅費(fèi)＝建造成本 +利息 +利潤，則 地價(jià)＝ 92,988,398元 地價(jià)＝ 68,852,499元 故：總地價(jià)： 68,852,499元（取整） 單位面積地價(jià)： 21835元 /平方米（取整） 樓面地價(jià)： 2991元 /平方米（取整） (三 )地價(jià)確定 1. 地價(jià)的確定方法 假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算出的宗地地價(jià)結(jié)果有一定差距，假設(shè)開發(fā)法結(jié)果是宗地的實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格，確定委估宗地上開發(fā)物業(yè)的客觀合理的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除合理的成本、費(fèi)用、利息、利潤后的合理價(jià)格，相對(duì)較好地反應(yīng)了宗地的市場(chǎng)價(jià)格。 則銷售收入為 ： （ 8100 20620+24800 2400） [80％（ 1+%/12） 24 + 20％（ 1+%/12） 27 ] ＝ 203,228,201（元） 《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》中“深圳市各類建筑工程成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表”和“建筑成本造價(jià)增加值”和本項(xiàng)目具體情況估算項(xiàng)目建設(shè)成本，并按照分部工程單價(jià)方法估算。因此對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地使用年限修正（計(jì)算時(shí)土地還原利率參照深圳市有關(guān)規(guī)定取 5％） 住宅部分修正系數(shù)： K1=[11(1+5%)]/[11/(1+5%)70]= 商業(yè)部分修正系數(shù)： K2=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%
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