【正文】 提 根據(jù)估價的合法原則、最高最佳使用原則以及 H2120029 宗地的《房地產(chǎn)證》、《土地使用權出讓合同書》，確定委估宗地用地面積為 平方米，建筑面積為 23020平方米，其中，住宅建筑面積為 10 20620 平方米，商業(yè)建筑面積為 2400平方米。（ 注：以項目為方向基準 ） （ 4） 土地面積： （ 5） 土地所有權性質(zhì)：國有 （ 6） 土地登記證書號： a.《深圳市土地使用權出讓合同書》 [深地合字號 ] b.《房地產(chǎn)證》（深房地字第號） 2. 土地權利狀況 委估宗地所有權為國家所有，根據(jù)《深圳市土地使用權出讓合同書》 [深地合字號 ]、付清地價款證明（第號）及《深圳市土地使用權出讓合同書》補充協(xié)議，受讓方“深圳市 有限公司、深圳市 開發(fā)有限公司、深圳市 發(fā)展有限公司”三方已于 2001年 2月 22日付清全部地價款且同意將宗地號為 （面積為 平方米）的地塊，用地年限為 70年（ 2001年 3月 5 日至 2071年 3月 4日），尚余使用年限為 69 年的土地使用者變更為受讓方成立的項目公司“深圳市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。 九、估價結果 根據(jù)評估目的和原則，采用假設開發(fā)法對委估土地進行估算，并根據(jù)所掌握的市場資料結合估價人員經(jīng)驗，最終確定評估結果為： 總 地 價： 69,637,637 元（含轉讓時預計稅費） 人民幣大寫金額：陸仟玖佰陸拾叁萬柒仟陸佰叁拾柒元整 單位面積地價： 22,084元 /平方米 樓面地價： 3,025 元 /平方米 評估凈值： 60,860,775 元（扣除轉讓預計稅費） 3 人民幣大寫金額：陸仟零捌拾陸萬零柒佰柒拾伍元整 （詳見預計稅費表與《土地估價結果一覽表》） 十、需要特殊說明的事項 估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。 二、地價影響因素分析 羅湖區(qū)東接藍色鹽田區(qū)，西臨規(guī)劃市中心區(qū)福田，北接龍崗區(qū)布吉重鎮(zhèn)，南繞深圳河，是深圳市早期的成熟商貿(mào)中心，擬規(guī)劃與深圳中心區(qū)結合形成全市的金融、商貿(mào)、行政、信息、文化中心，并成為深圳特區(qū)中部交通樞紐和物流中心。因此宗地住宅部分（基準地價對應的使用年限為 70年）對應的使用年限為 ，商業(yè)部分（基準地價對象的使用年限為 40年）對應的使用年限為 年。 14 （地價 +2302000+69424750） 25％＝ 17,931,687+地價 25％ 營業(yè)稅取項目銷售收入的 5％；城市建設維護稅、教育費附加、印花稅等取銷售收入的 ％；市場推廣費、銷售代理費取銷售收入的 3％，共計 ％。 （ 58950800+4604000） 5％＝ 3,177,740 元 13 f)管理費 按照建安費、室外配套費、專業(yè)人員費之和的 3％計。 （二）估價過程 1. 基準地價修正法 （ 1）基本思路 基準地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等對其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 二、其他需要說明的事項： 估價機構：深圳市 房地產(chǎn)經(jīng)紀評估有限公司 深圳市 評估交易有限公 司 （ 2020年 9月 2日） 6 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1. 土地登記狀況 （ 1） 土地位置：深圳市 （ 2） 土地用途：商住混合用地 （ 3） 四至：