盧灣區(qū)打浦路某房地產(chǎn)價(jià)格及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-在線(xiàn)瀏覽
2024-08-30 12:17本頁(yè)面
【正文】 公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托估價(jià)方：（1）單位名稱(chēng)：**********（2）單位地址：***********（3）法人代表：**********（4）聯(lián)系人： **** 電話(huà)：*********** 二、受托估價(jià)方：(1) 單位名稱(chēng)： *************(2) 法定代表人： *********************（3）單位地址： **********************************（4） 單位資質(zhì)等級(jí)：建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)等級(jí) [建房估證字（20**）第0***號(hào)]三、估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介（一）地理位置委估對(duì)象上海市打浦路443號(hào)房地產(chǎn)，位于中山南一路打浦路拐角的“南園新村”內(nèi)。所在街坊南為中山南一路內(nèi)環(huán)高架，北為瞿溪路，東為魯班路南北高架，西臨打浦路。（三）建筑物狀況盧灣區(qū)打浦路443號(hào)位于中山南一路打浦路拐角的“南園新村”內(nèi)。該小區(qū)由八幢高層、八幢多層房屋組成，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、物業(yè)管理一般。全幢辦公樓總高2層，層高較高，系混合1等結(jié)構(gòu)， 1994年竣工。（四）房地產(chǎn)權(quán)利狀況委估對(duì)象原產(chǎn)權(quán)人為中國(guó)北方工業(yè)上海公司，委托方**************于2004年12月20日經(jīng)拍賣(mài)取得。四、估價(jià)目的評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方繳納土地使用權(quán)出讓金提供價(jià)格參考。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格指估價(jià)基準(zhǔn)日在市場(chǎng)上出售并根據(jù)以下條件可取得的合理價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則； 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》； 上海市有關(guān)法規(guī)、文件； 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。八、估價(jià)原則本次估價(jià)過(guò)程中，遵循的主要原則有：1. 合法原則房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用的前提條件。因此評(píng)估中以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。房地產(chǎn)估價(jià)是以該房地產(chǎn)在合法使用方式下，其效用作最有效發(fā)揮為前提，即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。在同一市場(chǎng)中，具有相同使用價(jià)值、具有替代性的房地產(chǎn)之間將相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制趨于一致，即同類(lèi)房地產(chǎn)之間的價(jià)格不得明顯偏離。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，且受市場(chǎng)因素影響。因此評(píng)估價(jià)格必須是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，即指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，充分考慮用地的類(lèi)型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價(jià)格。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為已建成的房地產(chǎn)，因其辦理土地出讓手續(xù)，需求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格。本案根據(jù)委估對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)地查勘狀況，結(jié)合此次委估目的的特點(diǎn)，我們選擇采用收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法二種方法進(jìn)行評(píng)估。在以收益還原法評(píng)定委估對(duì)象現(xiàn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法從房地產(chǎn)價(jià)格中剝離出其土地使用權(quán)價(jià)格。其計(jì)算公式可表達(dá)為： 地價(jià) = 房地產(chǎn)總價(jià) 建安工程費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi) 籌建管理費(fèi) 利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 利潤(rùn)十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，充分考慮到影響委估房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，結(jié)合市場(chǎng)近期狀況，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析現(xiàn)有資料和周密準(zhǔn)確地測(cè)算，確定：房 屋 座 落建筑面積（M2）房地產(chǎn)總價(jià)值（萬(wàn)元）土地使用權(quán)價(jià)值（萬(wàn)元）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)（1）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)總價(jià)值為：（大寫(xiě)）人民幣 肆佰肆拾柒萬(wàn)肆仟柒佰元整。 （ RMB : 2,470, ）十一、估價(jià)人員*** 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào)： *********** 中國(guó)土地估價(jià)師 證 號(hào)： ***********十二、估價(jià)作業(yè)日期二00六年四月二十八日至五月九日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本報(bào)告時(shí)效為半年，即自評(píng)估報(bào)告出具之日二00六年五月九日起至二0 0六年十一月八日止。地號(hào)：盧灣區(qū)五里橋街道95街坊3/1丘（1）；土地等級(jí)：上海市基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)地段。土地狀況： 土地坐落：盧灣區(qū)五里橋街道95街坊3/1丘（1）； 土地獨(dú)用面積：； 土地形狀：基本規(guī)則，呈矩形； 用途：辦公用地?！澳蠄@新村”是盧灣區(qū)開(kāi)發(fā)較早的住宅小區(qū)。委估對(duì)象為小區(qū)沿打浦路的二層房屋，正好位于小區(qū)弄堂的拐角處，其外墻部分鋪貼馬賽克，部分為玻璃櫥窗。委估對(duì)象設(shè)有消防人行樓梯，水、
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