盧灣區(qū)打浦路某房地產(chǎn)價(jià)格及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。所在街坊南為中山南一路內(nèi)環(huán)高架，北為瞿溪路，東為魯班路南北高架，西臨打浦路。該小區(qū)由八幢高層、八幢多層房屋組成，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、物業(yè)管理一般。（四）房地產(chǎn)權(quán)利狀況委估對(duì)象原產(chǎn)權(quán)人為中國(guó)北方工業(yè)上海公司，委托方**************于2004年12月20日經(jīng)拍賣(mài)取得。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格指估價(jià)基準(zhǔn)日在市場(chǎng)上出售并根據(jù)以下條件可取得的合理價(jià)格。八、估價(jià)原則本次估價(jià)過(guò)程中，遵循的主要原則有：1. 合法原則房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用的前提條件。房地產(chǎn)估價(jià)是以該房地產(chǎn)在合法使用方式下，其效用作最有效發(fā)揮為前提，即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，且受市場(chǎng)因素影響。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價(jià)格。本案根據(jù)委估對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)地查勘狀況，結(jié)合此次委估目的的特點(diǎn)，我們選擇采用收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法二種方法進(jìn)行評(píng)估。其計(jì)算公式可表達(dá)為： 地價(jià) = 房地產(chǎn)總價(jià) 建安工程費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 籌建管理費(fèi) 利息 銷售稅費(fèi) 利潤(rùn)十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，充分考慮到影響委估房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，結(jié)合市場(chǎng)近期狀況，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析現(xiàn)有資料和周密準(zhǔn)確地測(cè)算，確定：房 屋 座 落建筑面積（M2）房地產(chǎn)總價(jià)值（萬(wàn)元）土地使用權(quán)價(jià)值（萬(wàn)元）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)（1）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)總價(jià)值為：（大寫(xiě)）人民幣 肆佰肆拾柒萬(wàn)肆仟柒佰元整。地號(hào)：盧灣區(qū)五里橋街道95街坊3/1丘（1）；土地等級(jí)：上海市基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)地段。“南園新村”是盧灣區(qū)開(kāi)發(fā)較早的住宅小區(qū)。委估對(duì)象設(shè)有消防人行樓梯，水、電、煤及通訊設(shè)施齊全，目前正在進(jìn)行室內(nèi)裝修。委估對(duì)象的南面和北面是多層、高層新建住宅居民小區(qū)。附近的東南醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒樓、商店、超市及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等其他服務(wù)性行業(yè)，為這里居民提供較為完善的服務(wù)?！笆濉逼陂g，上海又進(jìn)入了新一輪的城市建設(shè)高潮。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，未來(lái)幾年，上海商品住房消費(fèi)主體，主要集中在中高收入階層。由于上海市政府關(guān)于修改《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》的決定以及《上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償辦法》的修改，土地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)和建筑費(fèi)用等將有較大幅度的提高，開(kāi)發(fā)商的建造成本隨之提升。2006年3月，中房上海綜合指數(shù)為1,334點(diǎn)，較上月上漲1點(diǎn)，%。我們要清醒地認(rèn)識(shí)到，目前這個(gè)補(bǔ)量行情能走多遠(yuǎn)，還有待觀察，整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)要看供應(yīng)方面的變化，還要看貨幣政策和財(cái)政政策的是否變化。估價(jià)對(duì)象為已建成的房地產(chǎn)，因其辦理土地出讓手續(xù)，需求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格。由于委估對(duì)象為辦公樓，屬收益性房產(chǎn)，故宜采用租金收益還原法對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算評(píng)估。則還原利率為：R = % + 2 % + % 2% = % ，還原利率R %。：20元/平方米，、水、煤、通訊等工程費(fèi)110元/平方米，其中： 電氣：30元/平方米； 給排水及污水處理：30元/平方米； 煤氣：30元/平方米； 通訊及有線電視：20元/平方米建安費(fèi)用合計(jì)： ~ 之和 1,200 + 20 + 110 = 1,330（元/平方米）（2）其它基建費(fèi)用： 市政建設(shè)配套費(fèi)：320元/平方米 變配電工程及增容：145元/平方米：60元/平方米 (可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)、審照等)：取建安費(fèi)用的5% 則：1,3305 % = 67 (元/平方米) 建設(shè)單位管理費(fèi): 取建安費(fèi)用的3% 則： 1,330 3 % = 40 (元/平方米) ~ 費(fèi)用合計(jì): 320 + 145 + 60 + 67 + 40 ＝ 632（元/平方米）（3）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取建筑安裝工程費(fèi)的5%，則：1,330 5% = 67（元/平方米）總建筑費(fèi)用為（1）~ （3）之和，即： 1,330 + 632 + 67 = 2,029 (元/平方米)（4）貸款利息：該項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)周期為1年，設(shè)土地費(fèi)用A在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建筑費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入， %，按單利計(jì)算。 （ 注：2～6資料均為復(fù)印件） ********************** 二00六年五月九日
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