盧灣區(qū)打浦路某房地產(chǎn)價(jià)格及相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告(文件)
【正文】 ,149（元/ M2?年） （2）年支出成本： 稅金：%； 管理費(fèi)：按通常標(biāo)準(zhǔn)，按租金的5%計(jì)； 維修費(fèi)：按常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，按租金的3%計(jì)； 保險(xiǎn)費(fèi)：%； ~ ，即：1,149（ % + 5% + 3% + % ） = 295（元/年?M2） （3）年純收益： A = 1,149 – 295 = 854（元/年?M2） （4）收益還原利率的確定： 一般情況下， %，風(fēng)險(xiǎn)率為2%。經(jīng)過(guò)對(duì)委估對(duì)象的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、層高、設(shè)備、裝修等影響房屋建造價(jià)格因素的認(rèn)真分析，評(píng)定委估對(duì)象的建造成本為1,200元/平方米。 （ RMB : 2,470, ）第四部分 附件有關(guān)委估對(duì)象照片；房地產(chǎn)估價(jià)委托書；《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》；委托方提供的其他資料；委估房地產(chǎn)地理位置示意圖；上海申房房地產(chǎn)估價(jià)有限公司資質(zhì)證書。則總利息支出為：A %1 + 2,029 % = + 57（5）銷售費(fèi)用：參照國(guó)家及上海市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用如下： 工商統(tǒng)一稅：包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加，按銷售收入計(jì)取，%，則： 10,832 % = 603（元/平方米） 買賣手續(xù)費(fèi)：%計(jì)，則：10,832 % = 9（元/平方米） 宣傳代理費(fèi)、廣告費(fèi)：按銷售收入2 %計(jì)，則：10,832 2 % = 217（元/平方米）銷售費(fèi)用總計(jì)：603 + 9 + 217 ＝ 829（元/平方米）（6）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：按投資成本20 %回報(bào)率計(jì)，則：（A + 2,029） 20 % = + 406（元/平方米）（三）熟地價(jià)A的確定： 熟地價(jià) = 樓價(jià) – 建筑費(fèi)（含專業(yè)費(fèi)用） – 利息– 銷售費(fèi)用 – 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) A = 10,832－2,029－（ + 57）－829－（ + 406） A = 7,511 A （樓面地價(jià)） = 5,981（元/平方米） 熟地總價(jià) ＝ 5,981 ＝ （萬(wàn)元 ） 六、 估價(jià)結(jié)果確定：經(jīng)過(guò)本所評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集有關(guān)產(chǎn)權(quán)材料、市場(chǎng)資料等，認(rèn)真分析研究，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，進(jìn)行定性和定量評(píng)估，結(jié)論如下：房 屋 座 落建筑面積（M2）房地產(chǎn)總價(jià)值（萬(wàn)元）土地使用權(quán)價(jià)值（萬(wàn)元）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)（1）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)總價(jià)值為：（大寫）人民幣 肆佰肆拾柒萬(wàn)肆仟柒佰元整。（5）收益期限： 按辦公用地，土地使用權(quán)出讓法定最高年限為50年，故收益年限n取50。（一）用收益還原法求取委估對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)選取3例估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)的日單位面積租金收益案例，列表如下：房屋地址部位建筑面積（M2）類型租金(元/)租賃日期瑞金南路*號(hào)*室辦公樓斜土路*號(hào)*室部分辦公樓麗園路*號(hào)*層?xùn)|北間辦公樓從案例看，不同樓盤及面積相應(yīng)租金也不同，據(jù)此擬以三個(gè)比較實(shí)例租金的算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的試算月租。據(jù)此目的，本案根據(jù)委估對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)地查勘狀況，采用收益還原法評(píng)定其現(xiàn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)值，并采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法從房地產(chǎn)價(jià)格中剝離出其土地使用權(quán)價(jià)格。我們?nèi)匀簧钚?，有住宅制度改革重大利好，還房于民政策使本市廣大居民手中擁有了一塊巨額的住房資產(chǎn)，有本市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的背景，有建設(shè)國(guó)際大都市的未來(lái)目標(biāo)，有“新上海人”的增量因素，在市政府“鼓勵(lì)自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)、完善保障”的調(diào)控指導(dǎo)下，上海房地產(chǎn)有望走向全面發(fā)展的新階段。其中，中房上海住宅指數(shù)為1,266點(diǎn)，較上月相比不漲不跌，結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月價(jià)格下降；中房上海辦公樓指數(shù)為1,482點(diǎn)，較上月上漲7點(diǎn)，%，％。近年來(lái)，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資、開(kāi)發(fā)、銷售均處于高位運(yùn)行。2001年8月1日起，上海正式實(shí)行內(nèi)外銷商品房交易并軌，港澳臺(tái)同胞、歐美等外籍人士、海外留學(xué)歸國(guó)人員以及外省市人士購(gòu)買高檔商品住宅的熱情進(jìn)一步高漲，生態(tài)環(huán)境的改善，可以不斷優(yōu)化住宅小區(qū)的居住與生活質(zhì)量，從而提高小區(qū)的品味，使其有所增值。浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)這一世紀(jì)性工程已經(jīng)啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)范圍涉及包括盧灣在內(nèi)的5個(gè)區(qū)，沿線長(zhǎng)20公里，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)4個(gè)地區(qū)。小區(qū)綠化環(huán)境一般，設(shè)有健身設(shè)施，地面停車位，地下停車庫(kù)，專業(yè)物業(yè)管理。打浦路西、北側(cè)有新開(kāi)發(fā)建造的“東暉花苑”、“復(fù)興南苑”、“名盛苑”、“開(kāi)源大廈”等商品住宅封閉式居住小區(qū)。二、區(qū)域因素分析：委估對(duì)象位于盧灣區(qū)的南部，這里以前是舊式里弄較為集中的住宅區(qū)域，人口多，密度高，居住擁擠，整體環(huán)境較差。該小區(qū)由八幢高層、八幢多層房屋組成，
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