盧灣區(qū)打浦路某房地產(chǎn)價格及相應土地使用權價格評估報告(文件)
【正文】 ,149（元/ M2?年） （2）年支出成本： 稅金：%； 管理費：按通常標準，按租金的5%計； 維修費：按常規(guī)標準，按租金的3%計； 保險費：%； ~ ，即：1,149（ % + 5% + 3% + % ） = 295（元/年?M2） （3）年純收益： A = 1,149 – 295 = 854（元/年?M2） （4）收益還原利率的確定： 一般情況下， %，風險率為2%。經(jīng)過對委估對象的建筑標準、建筑結構、層高、設備、裝修等影響房屋建造價格因素的認真分析，評定委估對象的建造成本為1,200元/平方米。 （ RMB : 2,470, ）第四部分 附件有關委估對象照片；房地產(chǎn)估價委托書；《上海市房地產(chǎn)權證》；委托方提供的其他資料；委估房地產(chǎn)地理位置示意圖；上海申房房地產(chǎn)估價有限公司資質(zhì)證書。則總利息支出為：A %1 + 2,029 % = + 57（5）銷售費用：參照國家及上海市有關規(guī)定和市場資料，各項費用如下： 工商統(tǒng)一稅：包括營業(yè)稅、城市建設費、教育費附加，按銷售收入計取，%，則： 10,832 % = 603（元/平方米） 買賣手續(xù)費：%計，則：10,832 % = 9（元/平方米） 宣傳代理費、廣告費：按銷售收入2 %計，則：10,832 2 % = 217（元/平方米）銷售費用總計：603 + 9 + 217 ＝ 829（元/平方米）（6）開發(fā)商利潤：按投資成本20 %回報率計，則：（A + 2,029） 20 % = + 406（元/平方米）（三）熟地價A的確定： 熟地價 = 樓價 – 建筑費（含專業(yè)費用） – 利息– 銷售費用 – 開發(fā)商利潤 A = 10,832－2,029－（ + 57）－829－（ + 406） A = 7,511 A （樓面地價） = 5,981（元/平方米） 熟地總價 ＝ 5,981 ＝ （萬元 ） 六、 估價結果確定：經(jīng)過本所評估人員現(xiàn)場勘察，收集有關產(chǎn)權材料、市場資料等，認真分析研究，選取適當?shù)脑u估方法，進行定性和定量評估，結論如下：房 屋 座 落建筑面積（M2）房地產(chǎn)總價值（萬元）土地使用權價值（萬元）盧灣區(qū)打浦路443號底北、底南房地產(chǎn)（1）盧灣區(qū)打浦路443號底北、底南房地產(chǎn)于評估基準日的市場總價值為：（大寫）人民幣 肆佰肆拾柒萬肆仟柒佰元整。（5）收益期限： 按辦公用地，土地使用權出讓法定最高年限為50年，故收益年限n取50。（一）用收益還原法求取委估對象房地產(chǎn)單價選取3例估價對象周邊類似房地產(chǎn)的日單位面積租金收益案例，列表如下：房屋地址部位建筑面積（M2）類型租金(元/)租賃日期瑞金南路*號*室辦公樓斜土路*號*室部分辦公樓麗園路*號*層東北間辦公樓從案例看，不同樓盤及面積相應租金也不同，據(jù)此擬以三個比較實例租金的算術平均值作為委估對象的試算月租。據(jù)此目的，本案根據(jù)委估對象房地產(chǎn)的實地查勘狀況，采用收益還原法評定其現(xiàn)時正常市場價值，并采用假設開發(fā)法從房地產(chǎn)價格中剝離出其土地使用權價格。我們?nèi)匀簧钚?，有住宅制度改革重大利好，還房于民政策使本市廣大居民手中擁有了一塊巨額的住房資產(chǎn)，有本市經(jīng)濟持續(xù)增長的背景，有建設國際大都市的未來目標，有“新上海人”的增量因素，在市政府“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機、完善保障”的調(diào)控指導下，上海房地產(chǎn)有望走向全面發(fā)展的新階段。其中，中房上海住宅指數(shù)為1,266點，較上月相比不漲不跌，結束了連續(xù)9個月價格下降；中房上海辦公樓指數(shù)為1,482點，較上月上漲7點，%，％。近年來，本市房地產(chǎn)市場，投資、開發(fā)、銷售均處于高位運行。2001年8月1日起，上海正式實行內(nèi)外銷商品房交易并軌，港澳臺同胞、歐美等外籍人士、海外留學歸國人員以及外省市人士購買高檔商品住宅的熱情進一步高漲，生態(tài)環(huán)境的改善，可以不斷優(yōu)化住宅小區(qū)的居住與生活質(zhì)量，從而提高小區(qū)的品味，使其有所增值。浦江兩岸綜合開發(fā)這一世紀性工程已經(jīng)啟動，開發(fā)范圍涉及包括盧灣在內(nèi)的5個區(qū)，沿線長20公里，重點開發(fā)4個地區(qū)。小區(qū)綠化環(huán)境一般，設有健身設施，地面停車位，地下停車庫，專業(yè)物業(yè)管理。打浦路西、北側(cè)有新開發(fā)建造的“東暉花苑”、“復興南苑”、“名盛苑”、“開源大廈”等商品住宅封閉式居住小區(qū)。二、區(qū)域因素分析：委估對象位于盧灣區(qū)的南部，這里以前是舊式里弄較為集中的住宅區(qū)域，人口多，密度高，居住擁擠，整體環(huán)境較差。該小區(qū)由八幢高層、八幢多層房屋組成，
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1