【正文】 3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估； 4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)； 6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)； 8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)； 9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)； 10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估； 11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn) 估價(jià)； 12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但 應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場比較法。 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。 征地估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn) 行。 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。 分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。 此資料來自 , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按 保持現(xiàn)狀前提 或 轉(zhuǎn)換用途前提 進(jìn)行估價(jià)。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。 7 估價(jià)結(jié)果 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。 在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。 對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。 2 對(duì)建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才 具有法律效力。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托。 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 封面： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱） 委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名） 估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目 的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱） 估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名） 估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日） 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)） 目錄： （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函 二、估價(jià)師聲明 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一） （二） … 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等） （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … 致委托方函： （標(biāo)題：）致 委托方函 致函對(duì)象（為委托方的全稱） 致函正文（說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果） 致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） 估價(jià)師聲明： （標(biāo)題：）估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 此資料來自 , 大量管理資料下載 1 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 5 我們已（或沒有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格） （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） （十二）估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日） （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 此資料來自 , 大量管理資料下載 （一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用） （五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） （六）估價(jià)測算過 程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） 附件： （標(biāo)題：）附件 估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。 2. 規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： 應(yīng)符合 …… 的規(guī)定 或 應(yīng)按 …… 執(zhí)行 。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。 7 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件： （標(biāo)題 ：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）委托方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所） （二）估價(jià)方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)） （三）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 3 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有 （或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，此資料來自 , 大量管理資料下載 或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帯? 9 職業(yè)道德 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。 6 沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè) 和限制條件的限制。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)： 1 估價(jià)項(xiàng)目名稱； 2 委托方名稱或姓名和住所； 3 估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所； 4 估價(jià)對(duì)象； 5 估價(jià)目的； 6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 7 價(jià)值定義； 8 估價(jià)依據(jù)； 9 估價(jià)原則； 10 估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程； 11 估價(jià)結(jié) 果及其確定的理由； 此資料來自 , 大量管理資料下載 12 估價(jià)作業(yè)日期； 13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期； 14 估價(jià)人員； 15 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章； 16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 17 附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。 8 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 1 全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場 上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3 準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響； 4 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： 1 計(jì)算過程是否有誤； 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 3 參數(shù)選擇是否合理； 4 是否符合估價(jià)原則； 5 公式選用是否恰當(dāng)； 6 選用 的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)