【正文】 RO＝ L 收益法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ ……………… （ ） i=1 （ 1＋ R） i 式中 V ─ 收益價格（元，元 /m2）； Ai ─ 未來第 i 年的凈收益（元，元 /m2）； R ─ 資本化率（％）； n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中 應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 成本法 運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時 ，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。 建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。對于可修復(fù)部分，可直接估 算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng) 濟耐用年限。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工 程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資 開發(fā)后的狀態(tài)，包 括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出 售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項 目相應(yīng)的平均利潤率。 進行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地 價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點的值。 6 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價格評估； 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3 房地產(chǎn)租賃 價格評估； 4 房地產(chǎn)抵押價值評估； 5 房地產(chǎn)保險估價； 6 房地產(chǎn)課稅估價； 7 征地和房屋拆遷補償估價； 8 房地產(chǎn)分割、合并估價； 9 房地產(chǎn)糾紛估價； 10 房地產(chǎn)拍賣底價評估； 11 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價； 12 其他目的的房地產(chǎn)估價。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和 拍賣底價評估，參照 房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 住宅的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房 地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因 素對抵押價值的影響。 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及 抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。 房地產(chǎn)保險估價 房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失 的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。 房地產(chǎn)課稅估價 房地產(chǎn)課稅估價應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。 征地估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其 他有 關(guān)規(guī)定進行。 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地 上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補償估價中包括土地使用 權(quán)的補償估價 。 分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不 同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。這種估價首先應(yīng) 了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；其 次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按 保 持 現(xiàn)狀前提 或 轉(zhuǎn)換用途前提 進行估價。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定 以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用 收益法、市場比較法、 假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。 7 估價結(jié)果 對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。 在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該 結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可 采用表格的形式 。 2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施 設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配 套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 4 估價人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫估價報告。 估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力 。 估價人員和估價機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進 行估價時， 不應(yīng)接受該項估價委托。 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 封面： （標(biāo)題 ：）房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱） 估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成 估價報告的年月日） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號） 目錄： （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設(shè)和限制條件 四、估價結(jié)果報告 （一） （二） … 五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等） （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … 致委托方函： （標(biāo)題：）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱） 致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果） 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定 代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） 估價師聲明： （標(biāo)題：）估價師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清 楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實 地查勘）。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所 折合的人民幣價格） （十一）估價人員（列出所有參加 本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本 人簽名、蓋章） （十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日） （十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年 月日止，也可表達為多長年限，如一年） 估價技術(shù)報告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、 現(xiàn)在和可 預(yù)見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用） （五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由） （六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由） 附件： （標(biāo)題：）附件 估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片 ，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu) 的資格證明等。 2. 規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： 應(yīng)符合 …… 的規(guī)定 或 應(yīng)按 …… 執(zhí)行 。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。 7 （其他需要聲明的事項） 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名） 估價的假設(shè)和限制條件： （標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制 條件 （說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考 慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件） 估價結(jié)果報告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的 為個人的姓名和住所） （二）估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等 級） （三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事 人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 估價機構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的 費用，或降低收費標(biāo)準(zhǔn)，進行不正當(dāng)?shù)母偁帯? 9 職業(yè)道德 估價人員和估價機構(gòu)不得作任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。 6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者 的姓名）。 2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論 ，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 估價報告應(yīng)記載下列事項： 1 估價項目名稱； 2 委托方名稱或姓名和住所； 3 估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所； 4 估價對象； 5 估價目的； 6 估價時點； 7 價值定義； 8 估價依據(jù)； 9 估價原則； 10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程； 11 估價結(jié)果及其確定的理由； 12 估價作業(yè)日期； 13 估價報 告應(yīng)用的有效期； 14 估價人員； 15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章； 16 估價的假設(shè)和限制條件； 17 附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估 價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。 8 估價報告 估價報告應(yīng)做到下列幾點： 1 全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)