【正文】 9 職業(yè)道德 18 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附 ：條文說明 23 1 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合 理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律 、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 前言 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1998]244 號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國家 標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字 [1996]第 40 號(hào)《關(guān)于委 托制訂 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程 的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房地產(chǎn) 估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成 。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉 洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最 高價(jià)值的使用。 估價(jià)報(bào)告 appraisal report 全面、公正、 客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)， 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 5 估價(jià)方法 估價(jià)方法選用 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： 1 有利害關(guān)系人之間的交易； 2 急于出售或購買情況下的交易； 3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易； 5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易； 6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 7 特殊方式的 交易； 8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9 其他非正常的交易。 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。RL VB ＝ ……………… （ － 2） RB 式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL ─ 土地價(jià)值（元，元 /m2）； VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元 /m2）。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； 2 確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； 3 進(jìn)行交易日期修正； 4 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 6 求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。 從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模筛鶕?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合 建筑物成新估價(jià)。 企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。 估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益 狀況，其中： 1 對(duì)土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀， 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀， 權(quán)屬狀況。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義， 不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。 規(guī)范用詞用語說明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下： （ 1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用 必須 ，反面詞采用 嚴(yán)禁 ； （ 2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用 應(yīng) ，反面詞采用 不應(yīng) 或 不得 ； （ 3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用 宜 ，反面詞采用 不宜 ； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用 可 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害 關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分： 1 封面； 2 目錄； 3 致委托方函； 4 估價(jià)師聲明； 5 估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6 估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7 估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8 附件。 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改 組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱征地 估價(jià)）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱拆遷估價(jià)）。 2 用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變 為出讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的款額。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)價(jià)值。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房 地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。 對(duì)于土地與建筑 物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采 用下列方式之一處理： 1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì) 算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年 限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或 凈收益 ，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較 。 進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于 個(gè)別 因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)， 統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 公開市場(chǎng)價(jià)值 open market value 在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程中， 各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價(jià) 師學(xué)會(huì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼： 100835），以供修訂時(shí)參考。 2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate， real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì) 象宗地價(jià)格的方法。 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種 估價(jià)方法。 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外 部環(huán)境狀況下的價(jià)格。 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系 應(yīng)按下式確定： RO＝ L 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí) ，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工 程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估； 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估； 3 房地產(chǎn)租賃 價(jià)格評(píng)估； 4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)； 6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)； 8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)； 9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)； 10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估； 11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)； 12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房 地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因 素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失 的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。 分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。 7 估價(jià)結(jié)果 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。 4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。 5 我們已（或沒有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清 楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí) 地查勘）。 7 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件： （標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制 條件 （說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考 慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）委托方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的 為個(gè)人的姓名和住所） （二）估價(jià)方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等 級(jí)） （三）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 6 沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者 的姓名）。 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： 1 計(jì)算過程 是否有誤； 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 3 參數(shù)選擇是否合理； 4 是否符合估價(jià)原則； 5 公式選用是否恰當(dāng)； 6 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的