【導讀】本規(guī)范經(jīng)有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文批準，并會同國家質量技術監(jiān)督局。灣地區(qū)以及國際評估標準委員會的有關標準和理論研究成果。本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學會負責。100835），以供修訂時參考。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學會。海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。

　　

【正文】 公式選用是否恰當； 6 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。 在確認所選用的估價方法估算出的結果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個 綜合結果。 在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該 結果進行適當?shù)恼{整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。 當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。 8 估價報告 估價報告應做到下列幾點： 1 全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資 料應齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客 觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據(jù)； 3 準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的 事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響 ； 4 概括性：應用簡潔的文字對估價 中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資 料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的 資料來說明情況和表達觀點。 估價報告應包括下列部分： 1 封面； 2 目錄； 3 致委托方函； 4 估價師聲明； 5 估價的假設和限制條件； 6 估價結果報告； 7 估價技術報告； 8 附件。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結果報告可 采用表格的形式 。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。 估價報告應記載下列事項： 1 估價項目名稱； 2 委托方名稱或姓名和住所； 3 估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所； 4 估價對象； 5 估價目的； 6 估價時點； 7 價值定義； 8 估價依據(jù)； 9 估價原則； 10 估價技術路線、方法和測算過程； 11 估價結果及其確定的理由； 12 估價作業(yè)日期； 13 估價報 告應用的有效期； 14 估價人員； 15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章； 16 估價的假設和限制條件； 17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估 價對象的產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益 狀況，其中： 1 對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀， 基礎設施完備程度 ，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀， 權屬狀況。 2 對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施 設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配 套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師 簽名、蓋章： 1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。 2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業(yè) 分析、意見和結論 ，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或 有已載明的）個人利害關系或偏見。 4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意 見和結論，撰寫估價報告。 5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了 實地查勘的估價人員的姓名。 6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者 的姓名）。 7 其他需要聲明的事項。 估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力 。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內 容和結論負責任。 9 職業(yè)道德 估價人員和估價機構不得作任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。 估價人員和估價機構應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害 關系人有關的估價業(yè)務。 估價人員和估價機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進 行估價時， 不應接受該項估價委托。 估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不 得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 估價機構應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的 費用，或降低收費標準，進行不正當?shù)母偁帯? 估價人員和估價機構不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義， 不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 封面： （標題 ：）房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱） 估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成 估價報告的年月日） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號） 目錄： （標題：）目錄 一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 （一） （二） … 五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等） （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … 致委托方函： （標題：）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱） 致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果） 致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定 代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） 估價師聲明： （標題：）估價師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但 受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事 人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。 4 我們依照中華人民共和國國家標準《房 地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結 論，撰寫本估價報告。 5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清 楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實 地查勘）。 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助 者的姓名）。 7 （其他需要聲明的事項） 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名） 估價的假設和限制條件： （標題：）估價的假設和限制 條件 （說明本次估價的假設前提，未經(jīng)調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考 慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件） 估價結果報告： （標題：）房地產(chǎn)估價結果報告 （一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的 為個人的姓名和住所） （二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等 級） （三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中， 對土地的 說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備 程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對 建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置 ，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權 屬狀況） （四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向） （五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日） （六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵） （七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī) ，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料） （八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） （九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） （十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額 。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所 折合的人民幣價格） （十一）估價人員（列出所有參加 本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本 人簽名、蓋章） （十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日） （十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年 月日止，也可表達為多長年限，如一年） 估價技術報告： （標題：）房地產(chǎn)估價技術報告 （一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、 現(xiàn)在和可 預見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用） （五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由） （六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由） 附件： （標題：）附件 估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片 ，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構 的資格證明等。 制作要求： 估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用 A4 紙規(guī)格。 規(guī)范用詞用語說明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下： （ 1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用 必須 ，反面詞采用 嚴禁 ； （ 2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用 應 ，反面詞采用 不應 或 不得 ； （ 3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞： 正面詞采用 宜 ，反面詞采用 不宜 ； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用 可 。 2. 規(guī)范中指定應按其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： 應符合 …… 的規(guī)定 或 應按 …… 執(zhí)行 。