【正文】 論，正文內(nèi)容和附件資 料應(yīng)齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客 觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3 準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的 事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響 ； 4 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價 中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資 料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的 資料來說明情況和表達觀點。 對不同估價方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： 1 計算過程 是否有誤； 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確； 3 參數(shù)選擇是否合理； 4 是否符合估價原則； 5 公式選用是否恰當(dāng)； 6 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。 房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬 于強制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類 似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。 房地 產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標(biāo)準為原則確定其客觀合理價格， 之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。 房地產(chǎn)糾紛估價 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、 成本、租金、補償金額、賠償金額、估價 結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理 的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)分割、合并估價 房地產(chǎn)分割、合并估價應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。 依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準 期限的臨時建筑給予適當(dāng)補償。 房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故 發(fā)生前后的狀態(tài)。 保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標(biāo)的 的價值。 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價 值為抵押人所享有的份額部分的價值。此時土 地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。 以營利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金 中 所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 房地產(chǎn) 租賃價格評估 房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人 民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān) 規(guī)定進行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》、《中華人 民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有 關(guān)規(guī)定進行。 土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個 別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法 ；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的 未來變動趨勢。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1 建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格 之日起計； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 3 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； 4 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 5 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán) 出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場， 觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以 及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確 定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具 體計算。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn) 相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。RB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變 、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VL 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時 ，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式 ，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。RB ……………… （ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。RM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 資本化率 應(yīng)按下列方法分析確定： 1 市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相 應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正 ?？陀^的租金。 2 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商 品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 1 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管 理費、保險費和稅金。 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一 個綜合結(jié)果，作為比準價格。 個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。 進行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏 差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年； 3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 市場比較法 . 運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立價格可比基礎(chǔ)； 4 進行交易情況修正； 5 進行交易日期修正； 6 進行區(qū)域因素修正； 7 進行個別因素修正； 8 求出比準價格。 有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和 妥善保管。 估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 4 估價程序 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業(yè)方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結(jié)果； 7 撰寫估價報告 ； 8 估價資料歸檔。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 估價結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。 建筑物重建價格 reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價 對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 有效毛收入 effective gross ine 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造 成的收入損失后所得到的收 入。 成本法 cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客 觀合理價格或價值的方法。 同一供求圈 parable search area 與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市 場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 估價對象 subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。參編單位：建設(shè) 部 政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認真總結(jié)了我國開展房 地產(chǎn)估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實際工 作者的 意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港 、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準委員會（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準和理論研究成果。參編單位：建設(shè)部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院、清 華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所、上 海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深 入的調(diào)查研究，認真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn) 估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和