【正文】 論，正文內(nèi)容和附件資 料應(yīng)齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客 觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3 準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的 事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響 ； 4 概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià) 中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資 料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的 資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： 1 計(jì)算過(guò)程 是否有誤； 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 3 參數(shù)選擇是否合理； 4 是否符合估價(jià)原則； 5 公式選用是否恰當(dāng)； 6 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類(lèi)似，屬 于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買(mǎi)者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類(lèi) 似，若不允許改變用途，則購(gòu)買(mǎi)者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 房地 產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格， 之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣(mài)底價(jià)。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、 成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià) 結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理 的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn) 期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。 房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故 發(fā)生前后的狀態(tài)。 保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時(shí)作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的 的價(jià)值。 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià) 值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。此時(shí)土 地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。 以營(yíng)利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金 中 所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。 房地產(chǎn) 租賃價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人 民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān) 規(guī)定進(jìn)行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》、《中華人 民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的出讓方式。 區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素和個(gè) 別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法 ；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的 未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。 估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為： 1 建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格 之日起計(jì)； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； 3 建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊； 4 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； 5 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán) 出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 注：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)， 觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以 及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。 建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確 定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具 體計(jì)算。 注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn) 相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。RB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變 、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VL 對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí) ，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式 ，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。RB ……………… （ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)； L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）； B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。RM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 資本化率 應(yīng)按下列方法分析確定： 1 市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相 應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正 常客觀的租金。 2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商 品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取： 1 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管 理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一 個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。 個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。 交易日期修正宜采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏 差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年； 3 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 市場(chǎng)比較法 . 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集交易實(shí)例； 2 選取可比實(shí)例； 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行交易日期修正； 6 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和 妥善保管。 估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道； 3 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4 估價(jià)程序 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 2 擬定估價(jià)作業(yè)方案； 3 搜集估價(jià)所需資料； 4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 5 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6 確定估價(jià)結(jié)果； 7 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 ； 8 估價(jià)資料歸檔。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 估價(jià)結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。 建筑物重建價(jià)格 reproduction cost of building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià) 對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 有效毛收入 effective gross ine 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造 成的收入損失后所得到的收 入。 成本法 cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客 觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 同一供求圈 parable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 公開(kāi)市場(chǎng) open market 在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市 場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不 具有排它性。 估價(jià)對(duì)象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。參編單位：建設(shè) 部 政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所 、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范在編制過(guò)程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開(kāi)展房 地產(chǎn)估價(jià)工作以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專(zhuān)家和實(shí)際工 作者的 意見(jiàn)，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香港 、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。參編單位：建設(shè)部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清 華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上 海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范在編制過(guò)程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深 入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn) 估價(jià)工作以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專(zhuān)家和