【正文】 6 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助 者的姓名）。 5 估價(jià)人員已（或沒有）對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對估價(jià)對象進(jìn)行了 實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋 找并排除出現(xiàn)差異的原因。 合并估價(jià)應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià) 值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將 房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中 華人民共和國土地管理法》、《中華人 民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā) 房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6 進(jìn)行具體計(jì)算。 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。RL＋ B若保證合 法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理 等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套 設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn) 行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià) 值。 潛在毛收入 potential gross ine 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房 地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工 作者的 意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港 、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市 場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 建筑物重建價(jià)格 reproduction cost of building 采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià) 對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年； 3 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正 ?？陀^的租金。 對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí) ，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式 ，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的 未來變動(dòng)趨勢。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》、《中華人 民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行。此時(shí)土 地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。 房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 房地 產(chǎn)拍賣底價(jià)評估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格， 之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。 8 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 1 全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資 料應(yīng)齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客 觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3 準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的 事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響 ； 4 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價(jià) 中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資 料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的 資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 9 職業(yè)道德 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 封面： （標(biāo)題 ：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱） 委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名） 估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱） 估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名） 估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成 估價(jià)報(bào)告的年月日） 估價(jià)報(bào)告編號：（說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號） 目錄： （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函 二、估價(jià)師聲明 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一） （二） … 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等） （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … 致委托方函： （標(biāo)題：）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱） 致函正文（說明估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果） 致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定 代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） 估價(jià)師聲明： （標(biāo)題：）估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施 設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配 套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定 以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用 收益法、市場比較法、 假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地 上房屋時(shí)，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用 權(quán)的補(bǔ)償估價(jià) 。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 住宅的租賃價(jià)格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地 價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng) 濟(jì)耐用年限。 成本法 運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價(jià)格或重建價(jià)格； 3 估算折舊； 4 求出積算價(jià)格。安全利率 可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào) 整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定 。 收益法 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜 集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； 2 估算潛在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算運(yùn)營費(fèi)用； 5 估算凈收益； 6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； 7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 注： 1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對其進(jìn)行 交易情況修正； 2 對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交 易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。 對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 3 估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 市場比較法 market parison approach， sales parison approach 將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的 已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語 5 3 估價(jià)原則 3 4 估價(jià)程序 4 5 估價(jià)方法 5 估價(jià)方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設(shè)開發(fā)法 11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 16 7 估價(jià)結(jié)果 16 8 估價(jià)報(bào)告 17