【文章內(nèi)容簡介】 出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 1 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管 理費、保險費和稅金。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保 證金、押金等的利息收入。 維修費、管理費、保險費和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合 法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理 等費用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。 2 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商 品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。 3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益， 凈收益為 產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、 財務(wù)費用和廠商利潤。 4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的 方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之 外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正 ?？陀^的租金。 利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或 凈收益 ，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進(jìn)行比較 。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限 ，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其他有規(guī)則的變動情形。 資本化率 應(yīng)按下列方法分析確定： 1 市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相 應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。 2 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。安全利率 可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào) 整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價對象的用途及新舊程度等確定 。 3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平 均數(shù)作為資本化率，按下式計算： R＝ MRM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小 排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定 資本化率。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系 應(yīng)按下式確定： RO＝ LRL＋ BRB ……………… （ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。 計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。 收益法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ ……………… （ ） i=1 （ 1＋ R） i 式中 V ─ 收益價格（元，元 /m2）； Ai ─ 未來第 i 年的凈收益（元，元 /m2）； R ─ 資本化率（％）； n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年 限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建 筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時 ，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式 ，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地與建筑 物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采 用下列方式之一處理： 1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計 算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年 限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中 應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年 不 變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VBRB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變 、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VLRL VB ＝ ……………… （ － 2） RB 式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL ─ 土地價值（元，元 /m2）； VB ─ 建筑物價值（元，元 /m2）。 成本法 運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 重置價格或重建價格， 應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象 所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 土地取得費用； 2 開發(fā)成本； 3 管理費用； 4 投資利息； 5 銷售稅費； 6 開發(fā)利潤。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn) 相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情 況，在第 條列舉的 價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時 ，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。 求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確 定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具 體計算。 建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少 與舊有建筑物相同的建 筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。 建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。 成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì) 上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房 地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估 算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可 采用下列公式求取： 1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： t V ＝ C －（ C － S） ……………… （ － 1） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： 2 V ＝ C（ 1 － ） t … …………… （ － 2） N 3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場， 觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以 及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng) 濟(jì)耐用年限。 經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍 環(huán)境、經(jīng)營收益狀況 等綜合判斷。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1 建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格 之日起計； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 3 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； 4 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 5 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán) 出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建 筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工 程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 假設(shè)開發(fā)法 運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方式