【正文】 實際工作者 的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺 灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會審，建設(shè)部以建標(biāo) [1999]48 號文批準(zhǔn)，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 聯(lián)合發(fā)布。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會審，建設(shè)部以建標(biāo) [1999]48 號文批準(zhǔn)，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān) 督局聯(lián)合發(fā)布。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值 進行估算和判定的活動。 客觀合理價格或價值 value 某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 類似房地產(chǎn) similar property 與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同 或相近的房地產(chǎn)。 收益法 ine approach， ine capitalization approach 預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 潛在毛收入 potential gross ine 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 建筑物重置價格 replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象 具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 經(jīng)濟上的折舊 economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價 值。 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng) 對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案 。 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu) 劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象 的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對 估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采 用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述 理由。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進 行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例 。 注： 1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日 期時的市場匯率中間 價計算。 進行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格 。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套 設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。 有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ) 設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等 ；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面 布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過 20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。若保證合 法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理 等費用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之 外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限 ，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其他有規(guī)則的變動情形。 3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平 均數(shù)作為資本化率，按下式計算： R＝ MRL＋ B 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年 限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建 筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年 不 變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VB 重置價格或重建價格， 應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象 所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 土地取得費用； 2 開發(fā)成本； 3 管理費用； 4 投資利息； 5 銷售稅費； 6 開發(fā)利潤。 求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì) 上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可 采用下列公式求?。? 1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： t V ＝ C －（ C － S） ……………… （ － 1） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： 2 V ＝ C（ 1 － ） t … …………… （ － 2） N 3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 經(jīng)濟耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍 環(huán)境、經(jīng)營收益狀況 等綜合判斷。 假設(shè)開發(fā)法 運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3 估計開發(fā)建設(shè)期； 4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā) 房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； 6 進行具體計算。 運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā) 成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅 費。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 土地使用權(quán)出讓價格評估 土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中 華人民共和國土地管理法》、《中華人 民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。 土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價 修正法。 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其 轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理 規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將 房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。 以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除 預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理 ： 1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等 款額，兩者相減為抵押價值。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和 收益的份額部分的價值。 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價 值或損失程度評估。 房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價 值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。 有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。 拆遷估價，應(yīng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有 關(guān)規(guī)定進行。此種土地使用權(quán)補償估價，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常 市場價格進行。 合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。 房地產(chǎn)拍賣底價評估 房地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國拍賣 法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。 企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地 產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。 其他目的的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋 找并排除出現(xiàn)差異的原因。 當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師 簽名、蓋章： 1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。 5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進行了 實地查勘的估價人員的姓名。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi) 容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不 得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但 受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助 者的姓名）。 制作要求： 估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。