【文章內(nèi)容簡介】 、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not **街**號**房，計價建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點）的全交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價結(jié)果明細(xì)表》。十一、 估價人員注冊房地產(chǎn)估價師姓名***注冊房地產(chǎn)估價師姓名***十二、 估價作業(yè)日期二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日十三、 估價報告使用期限估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。附 件8. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件；1. 估價對象位置示意圖；2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件；6. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。目 錄估價技術(shù)報告 18一、 實物狀況描述與分析 18二、 權(quán)益狀況描述與分析 19三、 區(qū)位狀況描述與分析 19四、 市場背景描述與分析 21五、 最高最佳利用分析 24六、 估價方法適用性分析 24七、 估價測算過程 24八、 估價結(jié)果確定 35附件9. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件；1. 估價對象位置示意圖；2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件；7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。估價技術(shù)報告一、 實物狀況描述與分析估價人員于2013年12月9日對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：1) 土地實物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。四至估價對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。土地面積根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。土地用途根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。土地形狀形狀大致呈矩形。地形平地。地勢與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平，自然排水狀況良好。土壤外觀顯示土壤未受污染。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件）實際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。土地使用期限根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。其他——建筑物實物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。建筑規(guī)模根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not 。用途根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。層數(shù)根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。高度高層綜合樓。建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式。裝修裝飾本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。設(shè)施設(shè)備所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。層高2) 。空間布局本次評估因為當(dāng)事人原因，估價人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘；估價委托人設(shè)定空間布局合理。建成時間據(jù)估價委托人提供的資料未記載建筑時間。經(jīng)濟(jì)耐用年限在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。其他說明——由于當(dāng)事人原因，本次評估未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，本次評估設(shè)定其在估價時點結(jié)構(gòu)完好，能保持正常使用，實物狀況良好。二、 權(quán)益狀況描述與分析估價委托人提供的資料《***司法委托評估委托書》；《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有土地。土地使用權(quán)出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。土地權(quán)益狀況描述土地使用管制估價對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。目前使用情況已建成房屋使用。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。出租或占用情況估價對象現(xiàn)有人使用。其他權(quán)利設(shè)立情況根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價值為***，他項案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項權(quán)利對其價值的影響。其他特殊情況根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。估價委托人提供的資料顯示，估價對象產(chǎn)權(quán)清晰、合法，估價對象已設(shè)定抵押權(quán)及已被查封。估價委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價值的影響。三、 區(qū)位狀況描述與分析位置描述坐落廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價對象所在區(qū)域位置圖”。方位位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。距離距廣州市政府約15公里。朝向南。樓層位于第5層。交通描述道路狀況估價對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。出入口可利用交通工具附近有212978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。交通管制情況廣花一路全天雙向行駛。停車方便程度及收費標(biāo)準(zhǔn)估價對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場機(jī)動車停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件）自然環(huán)境環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。景觀景觀一般。外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。外部配套設(shè)施外部公共服務(wù)設(shè)施附近有教育（平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué)）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。估價對象所在區(qū)域位置圖總體來說，估價對象位于廣州市白云區(qū)，為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)，居住氛圍好，區(qū)位狀況一般。四、 市場背景描述與分析1. 國家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析2012年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，%。分季度看，%，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。從環(huán)比看，%。全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，%（%）。其中，國有及國有控股投資123694億元，%；民間投資223982億元，%，%。分地區(qū)看，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元，%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，%；制造業(yè)投資124971億元，%；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資16536億元，%。全年基礎(chǔ)設(shè)施（不包括電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng))投資58391億元，%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，%。其中，%，%，%，%，%。全年新開工項目計劃總投資309083億元，%；新開工項目356296個，比上年增加28948個。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）%。2012年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控；一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年兩次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”。1. 廣州整體房地產(chǎn)市場趨勢分析2012年年初廣州樓市的低迷，讓不少開發(fā)商都很“受傷”，購房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢頭一直到4月份似乎才有復(fù)蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下，終于成就了廣州樓市的“金五銀六”，廣州樓市開始進(jìn)入平穩(wěn)反彈的階段。㎡，已超2011年全年的預(yù)售量，%。而土地市場方面，在調(diào)控影響下，開發(fā)商上半年拿地謹(jǐn)慎，地方政府供地速度放緩，供應(yīng)量和成交量均隨之下降，根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，廣州（十區(qū)）土地市場成功出讓20宗土地，同比減少4宗，%。雖然如此，上半年，廣州土地市場幾乎未出現(xiàn)流拍的情況，處于相對較高水平，而平均樓面地價則達(dá)到3010元/平方米，同比去年大漲37%，其中商住用地樓面地價1840元/平方米，%。廣州地市推地高峰在第四季度到來，該季度共賣地62宗，占全年土地出讓總量的52%，賣地收入達(dá)1418379萬，占全年收入的57%。2012年，廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗，其中7宗地中止出讓，119宗地成功成交，為當(dāng)?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對比“慘