房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告司法拍賣(編輯修改稿)
2024-08-16 00:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 編號(hào)：魯評(píng)022026估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486號(hào) （三）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為2002年，房屋總層數(shù)為6層，估價(jià)對(duì)象位于第1層。估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)：市20146877。，規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓用地。 估價(jià)范圍估價(jià)對(duì)象為權(quán)證或證明號(hào)：市20146877載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)：市20146877，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，房屋規(guī)劃用途為成套住宅。房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。估價(jià)對(duì)象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積：；(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。 (4) 裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價(jià)對(duì)象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。區(qū)域環(huán)境(1)周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(2)配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供暖、供氣），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價(jià)對(duì)象周邊的路網(wǎng)與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。 （四）估價(jià)目的根據(jù)《青島市市南區(qū)人民法院司法鑒定委托書》[（2017）南法鑒字第375號(hào)]青島市市南區(qū)人民法院審理的執(zhí)行局（2016）魯0202執(zhí)1114號(hào)號(hào)申請(qǐng)執(zhí)行人中國銀行股份有限公司青島山東路支行與被執(zhí)行人谷風(fēng)歌執(zhí)行糾紛一案，為確定委估房地產(chǎn)市場價(jià)值提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，本估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的價(jià)值，故將完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。即2017年6月13日 （六）價(jià)值定義本報(bào)告所提供房地產(chǎn)市場價(jià)值為委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 （七）估價(jià)依據(jù)一、國家及有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》4.《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》5.《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》6. 《司法鑒定程序通則》7.《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》8.《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》二、地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件《中華人民共和國土地管理法》辦法三、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502912015）2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T185082014）四、委托方提供、評(píng)估人員搜集及現(xiàn)場勘察的資料；；；、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價(jià)格等。 （八）估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：合法原則：房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時(shí)，其權(quán)益才受法律保障。因此評(píng)估中以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。替代原則：在同一市場中，具有相同使用價(jià)值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制趨于一致。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是動(dòng)態(tài)的，受市場因素影響，不同時(shí)點(diǎn)上同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，所評(píng)估價(jià)格必須是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。最高最佳使用原則：在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用，首先估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房地產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上可行的方式下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。 （九）估價(jià)方法與技術(shù)路線房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法：由于作為較為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤率及其他參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測算出的價(jià)值不能充分體現(xiàn)其市場價(jià)值，故本次估價(jià)不可采
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