【文章內(nèi)容簡介】 柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：／M2。貴陽市世紀房地產(chǎn)估價公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本報告我們特作如下鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準確性和相應權(quán)益的責任，也不承擔其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。本估價報告公是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象 正常市場價格進行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認定為準。注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設(shè)和限制條件本次估價的假設(shè)前提（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；（3）市場供應關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；（5）不考慮特殊賣家的附加條件。未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；（2）假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；估價中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。（2）估價結(jié)果未考慮未來處置風險；（3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；本報告使用的限制條件（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；（3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。其他說明（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔任何責任。（2）委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構(gòu)不承擔任何責任。估 價 結(jié) 果 報 告一、估價委托人：貴州師范大學二、估價機構(gòu)：貴陽市世紀房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字［2011］號有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日三、估價對象估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場參考價值。五、估價時點 2012年5月15日六、價值定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值。七、估價依據(jù)本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標準GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復印件。八、估價原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以房地長權(quán)屬證實和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正等。因估價對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。十、估價結(jié)果注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：／M2。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）十二、估價作業(yè)日期二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日十三、估價報告應用的有效期自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。估 價 技 術(shù) 報 告一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修二、估價對象描述與分析位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。三、估價對象權(quán)益描述與分析完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。四、估價方法適用性分析根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。四、估價測算過程（一）假設(shè)開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費為1200元／M2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤為投資