【文章內(nèi)容簡介】 準(zhǔn)附屬設(shè)施設(shè)備座椅、場地四周防護(hù)網(wǎng)、垃圾桶、照明設(shè)備。營業(yè)時(shí)間08：00—22:00來往人員狀況以本校教職工與學(xué)生為主，偶有校外人員進(jìn)入使用率周一至周五以教學(xué)性使用為主，周末及節(jié)假日，場地總使用率在60%左右；此外，有季節(jié)性差異，春秋使用率約為70%，冬夏使用率約為30%具體收費(fèi)情況使用人員類型時(shí)間段及費(fèi)用備注周一到周日20元/小時(shí),晚上開燈30元/小時(shí)（二）成本法技術(shù)報(bào)告成本法估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：關(guān)于西南民族大學(xué)南區(qū)網(wǎng)球場的估價(jià)報(bào)告號：佳居（估）字2013第0001號估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年12月1日現(xiàn)場查看日期：2013年11月28日估價(jià)目的：資產(chǎn)評估一、個(gè)別因素分析：：本次評估的估價(jià)對象位于成都市雙流縣航空港大件路文星段168號西南民族大學(xué)南區(qū)的網(wǎng)球場，總建筑面積2068平方米（），土地使用權(quán)面積為2668平方米。2. 估價(jià)對象實(shí)體狀況：（1）土地宗地位于成都市雙流縣航空港大件路文星段168號；土地使用權(quán)登記面積2068平方米，為劃撥的教育用地土地使用權(quán)、未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利，，土地開發(fā)程度為宗地外“三通”（通上水、通電、通路，宗地內(nèi)“三通一平”（ 通上水、通電、通路；場地平整），宗地形狀規(guī)則，為嚴(yán)格的矩形，對利用無不利影響。地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路，排水為暗溝排放。網(wǎng)球場周圍有圍護(hù)。（2）建筑物序號實(shí)際用途結(jié)構(gòu)建筑面積建筑狀況1網(wǎng)球場 2007年建設(shè)完工投入使用，分三個(gè)場地，通水，通電，通路，場地為丙烯酸硬地網(wǎng)球場，基礎(chǔ)墊層為碎石層，其上覆蓋水泥混凝土層，表面為2mm厚的丙烯酸面層球場地面平整，彈性較好，摩擦力適中。估價(jià)對象權(quán)益狀況：根據(jù)委托方提供的房權(quán)證監(jiān)證字第00012222號《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件記載：房屋所有權(quán)人：西南民族大學(xué)；共有情況：單獨(dú)所有；房屋坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號；登記時(shí)間20071101；規(guī)劃用途：教育用地； 建筑面積：；檔案保管號：權(quán)1234123號。根據(jù)委托方提供的《國有土地使用權(quán)證》記載；土地使用權(quán)人：西南民族大學(xué)；坐落：成都市雙流縣航空港大件路文星段168號； 地號：142/1/2006928，土地等級二級；用途：教育用地；使用權(quán)類型：劃撥；終止日期：2007——？；使用權(quán)面積：2068㎡。分析：估價(jià)對象為學(xué)校網(wǎng)球場教育用地，地勢平坦。設(shè)施設(shè)備比較完善，干凈整潔，周圍環(huán)境較優(yōu)，維護(hù)保養(yǎng)較好，這些對其價(jià)值有向上的影響。估價(jià)對象的其他個(gè)別因素對其價(jià)值有一般性的影響。二、區(qū)域因素分析 成都是國家區(qū)域中心城市（西南）。雙流縣航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，人口密集，平均消費(fèi)水平高，休閑娛樂和體育鍛煉的需求高。對象毗鄰消費(fèi)人群，周邊公共設(shè)施配置完善，環(huán)境狀況良好。三、市場背景分析 雙流縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亮點(diǎn)鮮明突出，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，直奔“微笑曲線”兩端，產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)集聚，形成了產(chǎn)業(yè)加快跨越發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、特色明顯的發(fā)展新局面。 ，%；，%；，%，%，、縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在全市水平逐年提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，以東山萬畝草莓采摘園、彭鎮(zhèn)萬畝葡萄園等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為模式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展加快；以新能源、新材料、機(jī)電一體化等新型工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁；以航空物流、現(xiàn)代商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，：：，%。四、估價(jià)方法選用產(chǎn)常用評估方法有市場比較法、成本法、收益法等。估價(jià)人員根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及國務(wù)院條例、建設(shè)部指導(dǎo)意見，通過分析委托人提供的相關(guān)資料及有關(guān)市場信息資料，根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)及估價(jià)目的，以及估價(jià)原則的規(guī)定，本次評估選取采用成本法和收益法；最終確定估價(jià)對象的市場價(jià)格。五、評估測算（一）基準(zhǔn)地價(jià)法測算土地價(jià)值采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對土地成本進(jìn)行測算。（1）方法簡介基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是根據(jù)替代原則，就估價(jià)對象的區(qū)位條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，按照基準(zhǔn)地價(jià)的修正體系進(jìn)行區(qū)位因素及其它相關(guān)修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。（2）基本公式宗地地價(jià)＝待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)（1＋）容積率修正系數(shù)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)其他修正系數(shù)式中： Ｋ――基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)（3）基準(zhǔn)地價(jià)成果簡介成都市依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定，應(yīng)用城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)高新技術(shù)，采用多因素綜合評價(jià)法，以及級差收益測算相結(jié)合、相補(bǔ)充的方法進(jìn)行，完成了城區(qū)土地定級估價(jià)工作。估價(jià)對象屬成都市區(qū)教育用地，成都市城區(qū)及規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵如下：①地價(jià)基準(zhǔn)日：以成都市人民政府文件《成都中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)》的執(zhí)行的日期為準(zhǔn)，即2011年12月1日。②土地開發(fā)程度：經(jīng)咨詢成都市國土局設(shè)定宗地外為“三通”（通上水、通電、通路），宗地內(nèi)“場平”（場地平整）。③容積率：未作具體限定；④使用年期：教育用劃撥用地為無限年期⑤土地權(quán)利狀況：劃撥用地，無他項(xiàng)權(quán)利限制。⑥基準(zhǔn)地價(jià)為包含出讓金價(jià)格。（4）估價(jià)對象的基本情況待估價(jià)宗地位于成都市雙流縣航空港區(qū)大件路168號。土地開發(fā)程度為宗地外“三通”（通水、通電、通路），宗地內(nèi)“三通一平”（ 通水、通電、通路；場地平整），宗地形狀比較規(guī)則，對利用無不利影響。地勢平坦，地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)不利于土建施工的情況，宗地內(nèi)通水、電、路、氣、視、訊，排水為暗溝排放。（5）估價(jià)對象所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)《成都市城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場（館）、公共公益設(shè)施用地級別及供價(jià)圖》（見文件夾中附圖），得出土地位置處于五級教育用地區(qū)，根據(jù)《成都市中心城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校等供地基準(zhǔn)價(jià)》（2011年12月1日）得出基準(zhǔn)地價(jià)為2250萬/平方米，即150萬/畝。2011年12月起執(zhí)行的《成都市中心城區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校等供地基準(zhǔn)價(jià)》2．區(qū)位因素條件分析我們借鑒成都市中心城區(qū)五級教育用地宗地地價(jià)區(qū)位影響因素說明表，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，通過實(shí)地調(diào)查，確定出影響估價(jià)對象地價(jià)各項(xiàng)因素條件。成都市中心城區(qū)五級教育用地宗地地價(jià)區(qū)位影響因素說明表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別市級商務(wù)中心區(qū)市級商服中心區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二、三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況環(huán)境寧靜整潔噪音、大 氣污染較明顯有污染源，污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個(gè)別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)，臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點(diǎn)距離(m)400800150400或大于800小于150鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點(diǎn)中小學(xué)宗地形狀對利用無影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重影響地形狀況有一定起伏利于造景平坦地形起伏過大其它情況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正3．區(qū)位因素條件修正確定每個(gè)影響因素的修正系數(shù)（Ki）及總修正系數(shù)（K）。K=成都市中心城區(qū)五級教育用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別0交通便捷度道路通達(dá)度0基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況0環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況0規(guī)劃條件土地利用類型0個(gè)別因素社區(qū)環(huán)境0臨街道路類型0距地鐵站點(diǎn)距(m)0鄰近學(xué)校類型0宗地形狀0地形狀況0其它情況0表33