【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層、1402號(hào)房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺(tái)。估價(jià)對(duì)象所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi)墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包門、鋁合金窗。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護(hù)狀況良好。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施。估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)有157080143等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，水、電、氣保障度高，雙環(huán)形供電，市政供氣；電訊、網(wǎng)絡(luò)暢通完善，城市干道四通八達(dá)；有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且超市、醫(yī)院等公用配套設(shè)施較齊全。該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒有嚴(yán)重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無周期性洪水災(zāi)害。三、市場(chǎng)背景分析：A、城市基本概況：長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達(dá)岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。5339。~114176。539。，北緯27176。5139。~28176。4039。，東西長約230公里，南北寬約88公里。長沙市，簡(jiǎn)稱長沙，別稱“星城”“天下潮都”，國家首批歷史文化名城，國家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，國家級(jí)兩化融合試驗(yàn)區(qū)之一,國家級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，享有“中國快樂之都”和“中國力量之都”美譽(yù)。是中國湖南省的省會(huì)，是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市，是我國南方重要的中心城市。長沙繼成為“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)之后，長沙再次納入國家層面的戰(zhàn)略重點(diǎn)，被列為節(jié)能減排的示范城市。本批8個(gè)城市，長沙是中部地區(qū)唯一入選的省會(huì)城市。長沙市轄：長沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，共六區(qū)二縣一市；，,長沙市區(qū)人口約363萬。，其中長沙市區(qū)面積1938平方公里，望城并入長沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為320平方公里。B、長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析（1）、投資與開發(fā)房地產(chǎn)投資增速回升，投資增幅明顯。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定，相較2013年有了明顯提升。2014年112月，%。施工方面，㎡，%，；新開工回落較為明顯，受2014年市場(chǎng)回調(diào)的影響，2014年上半年新開工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開工有所回升。2014年112月，㎡，%；㎡，%；竣工方面，規(guī)模同比擴(kuò)大，2014年112月，㎡，%。（2）、供應(yīng)情況一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。2014年，㎡，%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售243393套，%；㎡，%。二、分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售量最大，㎡，%。芙蓉區(qū)供應(yīng)量最小，㎡。除長沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均有不同幅度的增長。三、從各月走勢(shì)來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在158萬㎡以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了341萬㎡，%，%，創(chuàng)歷史新高。(3)、銷售情況一、總體特征：成交量顯著降低。2014年長沙新房市場(chǎng)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，成交量自1月后持續(xù)走低。從商品房成交面積上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。年尾在政策調(diào)整、開發(fā)商以價(jià)換量，以及傳統(tǒng)成交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢(shì)。二、從月度數(shù)據(jù)來看，㎡/156291套，%、%。具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在10月，㎡，同比增幅為全年最高，%；成交量最低值出現(xiàn)在2月，㎡。除上述兩個(gè)月，1月和11月、12月超過了190萬㎡，5月受拆遷安置項(xiàng)目成交的帶動(dòng)，成交量接近150萬㎡，其它月份成交量均在110120萬㎡之間。三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，㎡，%；成交量最低的區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)，㎡，%；除瀏陽市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區(qū)域分別是瀏陽市、開福區(qū)和長沙縣，%、%%。(4)、價(jià)格情況一、總體特征：2014年是長沙商品房市場(chǎng)量、價(jià)雙降的一年。從物業(yè)類型看，住宅的均價(jià)下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。二、從月份看，2014年全年成交均價(jià)為6319元/㎡，%。分月看，全市商品房均價(jià)在11三個(gè)月跌破6000元/㎡，而峰值出現(xiàn)在12月，均價(jià)為6850元/㎡，此外7月的均價(jià)也超過了6800元/㎡。三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價(jià)為6940元/㎡。天心區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)最高，為8327元/㎡；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/㎡的價(jià)格位居第二。寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低,均價(jià)為4699元/㎡。四、分物業(yè)形態(tài)看，2014年全市新建商品住宅均價(jià)明顯下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場(chǎng)正常水平。全年商品住宅成交均價(jià)為5451元/㎡，%；非住宅全年網(wǎng)簽均價(jià)為10927元/㎡，%。內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，%、%。(5)、供銷比分析一、總體特征：供應(yīng)放量，市場(chǎng)成交低迷，供需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。㎡/243393套，㎡/156291套，銷售面積、，供大于求的形勢(shì)十分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬㎡/87102套。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過于求的現(xiàn)象最為嚴(yán)重，。三、從月份看，除2014年4月起供求指數(shù)開始攀升，已處于異常區(qū)間。除10月外，也已達(dá)到預(yù)警線。10月后，供求關(guān)系有所緩和。(6)、待銷分析2014年長沙各區(qū)縣商品房新增庫存最高的是岳麓區(qū)，㎡/29022套。近三年的數(shù)據(jù)顯示，㎡，211665套。㎡，146499套，%；㎡，65166套，%。分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬㎡，其次是雨花區(qū)待售量約335萬㎡；分面積段來看，120144㎡戶型的商品住宅待售量最高約450萬㎡，其次是90120萬㎡戶型待售量為415萬㎡，144㎡以上戶型待售量接近400萬㎡。(7)、分類產(chǎn)品一、住宅市場(chǎng)情況（一）供求走勢(shì)長沙商品住宅自2009年成交達(dá)到頂峰后，開發(fā)商持續(xù)高位推貨，近3年推貨量與0911年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場(chǎng)容量縮水。從上圖可以看出，市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)變。本輪市場(chǎng)調(diào)整較上次相比，供銷矛盾開始凸顯，除2012年外，供銷比均超過1，主動(dòng)權(quán)已由賣方向買方轉(zhuǎn)移。2009年市場(chǎng)升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應(yīng)量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場(chǎng)容量急劇下降，預(yù)計(jì)后期客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)將更加慘烈。由于買賣雙方預(yù)期錯(cuò)位，供銷跛腿前行，2014年有10個(gè)月供銷比大于1，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。從趨勢(shì)看，供需矛盾開始凸顯。，市場(chǎng)基本飽和；，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。2014年10個(gè)月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場(chǎng)嚴(yán)峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。（二）內(nèi)六區(qū)存量情況從內(nèi)六區(qū)存量來看，存量持續(xù)累積，市場(chǎng)壓力倍增。截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個(gè)月，較2013年同期延長近9個(gè)月。從上表看，吸納周期到達(dá)歷史頂峰：截至2014年11月底，吸納周期將近19個(gè)月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大，吸納周期達(dá)29個(gè)月，其它各區(qū)基本保持在1718個(gè)月之間?？墒勖娣e全線上漲：較2013年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，開福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。（三）住宅供應(yīng)特征從住宅供應(yīng)特征來看，受前期市場(chǎng)預(yù)期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應(yīng)同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，%，高位供應(yīng)量2015年或?qū)⒊掷m(xù)。（四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個(gè)三梯隊(duì)，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭，全年供應(yīng)量524萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢(shì)看，除開福、望城兩區(qū)下跌，其他各區(qū)均浮動(dòng)上揚(yáng)。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，%。（五）住宅成交特征2014年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購限貸調(diào)控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區(qū)，占總成交量的70%。受政策影響，2014年四季度各區(qū)回升趨勢(shì)明顯。成交集中度分析來看，從2014年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計(jì)為664萬方，占內(nèi)六區(qū)成交量的70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破300萬的成交大區(qū)。2014年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，