【文章內(nèi)容簡介】 確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分估價方法：（《估價理論與方法》）一、市場比較法：難點是交易修正。適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。搜集交易實例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；③成交日期；④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；⑥交易情況。（見下面5）選取可比實例。選取可比實例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下）①可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。②可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。③可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）④可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。⑤可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。⑥可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。⑦可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。⑧可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a有利害人之間的交易；b急于出售或急于購買的交易；c交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d交易雙方劃某一方有特別動機(jī)或偏好的交易；e特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g相鄰房地產(chǎn)合并交易；h受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：①正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實際得到的價格②正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實際支付的價格。交易日期修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。①采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率期數(shù)）=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)龋啻婪康禺a(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。 二、收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。估算運(yùn)營費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入凈收益的求取：①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi)租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實際求取時，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出。④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。資本化率的確定。⑴市場提取法：是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。⑵安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠。⑶投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=Mamp。8226。RM+（1－M）RERM—抵押貸款收益率RE—自有資本要求的正常收益率L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。R0=Lamp。8226。RL+（1－L）RBRB—建筑物資本化率RL—土地資本化率資本化率實質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險的投資收益率。剩余技術(shù)。①土地剩余技術(shù)。VL=（Ao－VBRB）/RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。②建筑物剩余技術(shù)。VB=（Ao－VLRL）/RB，建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值。用收益法評估房地產(chǎn)整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進(jìn)行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。收益年限的確定：①對于單獨土地和單獨建筑物的估價。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)；②對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)；③對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。B將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)。1凈收益求取時有關(guān)參數(shù)的取舍。①有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮。②實際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。1收益法計算房地產(chǎn)價格。（預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)ti=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。P1920221225例******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項和重復(fù)計算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。三、成本法：難點是折舊的求取。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價值論。其價格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。*現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。運(yùn)用成本法時注意：①要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價中應(yīng)采用客觀成本。②要結(jié)合市場供求分析來