【文章內容簡介】 確價格內涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價；然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準售價。企業(yè)聯(lián)營技術路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產價值。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產價值。我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分估價方法：（《估價理論與方法》）一、市場比較法：難點是交易修正。適用對象和條件：適用對象是經常性交易的房地產。適用條件是同一供求范圍內的類似房地產交易案例較多。搜集交易實例。搜集內容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實例房地產的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況；③成交日期；④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容；⑥交易情況。（見下面5）選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。②可比實例的用途應與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等）。③可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。⑤可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同（出讓與劃撥、商品住宅與經濟適用房等）。⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近（一般在一年以內）。⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。建立價格可比基礎。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（a有利害人之間的交易；b急于出售或急于購買的交易；c交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售；f交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g相鄰房地產合并交易；h受債權債務關系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：①正常成交價格－應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格②正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。可通過價格指數或價格變動率進行調整。房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。①采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率）期數=在估價時點的價格②采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率期數）=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：①一般物價指數或變動率；②建筑造價指數或變動率；③建筑材料價格指數或變動率；④建筑人工費指數或變動率；⑤房地產價格指數或變動率。如果引起房地產價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數或變動率。在無房地產價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地房地產價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。房地產狀況修正?？煞譃闄嘁鏍顩r修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據差異程度對可比實例的價格進行調整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進行修正。注意：可比實例的房地產狀況是在成交日期時的狀況。求取比準價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。******方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當等，距待估房地產估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎數據是否有誤，搜集的數據是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行了綜合和說明。 二、收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定?；舅悸罚河捎诜康禺a壽命長久，占用收益性房地產不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產，實質是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。在實際估價中，我們把一切不是由房地產本身所創(chuàng)造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產本身創(chuàng)造的收益。收益性房地產的價值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠量化。搜集有關房地產收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。估算潛在毛收入：是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。估算運營費用：指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。不包括所得稅、房地產抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產改建擴建費。運營費用率=運營費用/有效毛收入凈收益的求?。孩俪鲎庑头康禺a。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產的貢獻。②直接經營型房地產。其特點是房地產所有者同時又是經營者，房地產租金和經營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經營型房地產。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。Ｂ、工業(yè)生產型房地產。凈收益＝產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。③自用或尚未使用的房地產：比照同一市場上有收益的類似房地產有關資料計算，或直接比較得出。④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產的組合，分別計算，然后綜合。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。資本化率的確定。⑴市場提取法：是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯法或內插法求取。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。⑵安全利率加風險調整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風險調整值應根據估價對象所在地區(qū)的經濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠。⑶投資收益率排序插入法。找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。⑷投資組合技術：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為綜合資本化率。R=Mamp。8226。RM+（1－M）RERM—抵押貸款收益率RE—自有資本要求的正常收益率L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。R0=Lamp。8226。RL+（1－L）RBRB—建筑物資本化率RL—土地資本化率資本化率實質上是一種投資收益率，它應等同于具有同等風險的投資收益率。剩余技術。①土地剩余技術。VL=（Ao－VBRB）/RL，土地剩余技術在土地難以采用其他方法估價時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。②建筑物剩余技術。VB=（Ao－VLRL）/RB，建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值。用收益法評估房地產整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。收益年限的確定：①對于單獨土地和單獨建筑物的估價。應分別根據土地使用年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；②對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，就根據土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；③對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限結束的，可采用下列方式之一：A先根據經濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。B將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。1凈收益求取時有關參數的取舍。①有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮。②實際收益和客觀收益。應以客觀收益為估價的依據。有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。1收益法計算房地產價格。（預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)ti=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產目前的價格難以知道，但根據發(fā)展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設條件和適用范圍）。P1920221225例******1方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應以年為單位，查看是否一致；⑵運營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產的收益，是否漏項和重復計算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。三、成本法：難點是折舊的求取。成本法的理論依據，從賣方的角度來看，是生產費用價值論。其價格基于“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設重新開發(fā)建造的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。一般適合在農村地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。*現(xiàn)實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。運用成本法時注意：①要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應采用客觀成本。②要結合市場供求分析來